案情回顾：

2018年1月，王先生欲购买亦庄附近一处二手房。1月24日，王先生通过朋友圈看到了李先生发布的售房信息，于是与李先生微信沟通，商谈购房事宜。李先生表示，该房屋存在查封，需要一段时间才能解封。于是二人商议先签订定金合同，待该房屋查封解除后，双方签订正式购房合同。

25日下午，李先生与王先生签订了《买卖定金协议书》，约定价款为857万；李先生应于2018年4月30日将房屋解除查封，查封解除后签署二手房买卖合同。协议签订后，王先生向李先生支付定金35万元。

4月25日，李先生电话联系买房人王先生，表示不再出售该房屋，愿意返还定金35万元。王先生表示如果要解除合同，李先生必须双倍返还定金70万元，否则李先生必须按照合同约定解除房屋查封手续，继而办理过户。李先生不同意，王先生与李先生沟通未果，于是找到我们要求对李先生提起诉讼。

律师举证：

经审核合同后，承办律师发现李先生夫妇与王先生签订的《买卖定金协议书》虽然名为定金协议，但其内容对标的房屋、价款及付款方式等进行详细的约定，已经具备房屋买卖合同的基本要素，可以认定为买卖合同，且该合同为有效合同。虽然房地产管理法规定已被查封的房屋不能擅自转让，但该条款并非是房屋买卖合同无效的认定标准，所以李先生应当根据该合同履行房屋查封解除手续，协助王先生办理房屋过户手续。

开庭前，承办律师与王先生一起约李先生商谈房屋查封解除手续相关事宜，李先生表示因无其他财产作为担保，债务未偿还的情况下法院不可能解除查封。回到律所后，我们商量对策，承办律师向王先生表示如果能提供担保法院应当解除该房屋查封，但王先生不能提供足够的担保财产。

于是与王先生商讨后，承办律师向北京市大兴区人民法院提起诉讼，要求李先生向王先生双倍返还定金70万元。

律师意见：

根据我国法律规定，已被查封的房屋不能擅自转让，但是该规定并不属于合同法中的效力性强制性规定，不应当作为房屋买卖合同无效的依据。房屋所有人在房屋已经被采取查封等强制措施且尚未解除的情况下，擅自与买受人签订房屋买卖合同转让该房屋，该房屋无法办理过户，除非事先征得有权机关或者申请查封权利人书面同意或者买受人提供相应财产担保，但是不影响该买卖合同的效力。

法院判决：

北京市大兴区人民法院经审理认为，该《买卖定金协议书》性质上可以认定为买卖合同，不具备合同法中关于合同无效的法定事由，该买卖合同应当有效，并作出以下判决：

1. 判决李先生和王先生2018年1月25日签订的《买卖定金协议》有效，李先生向王先生双倍返还定金70万元；

2. 本案诉讼费由王先生承担。

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