案情回顾：

2017年1月，李女士因投资欲购置望京西园一套二手房。中介公司根据李女士的要求为其提供了几套以供李女士选择，李女士对其中一套的装修风格以及房屋布局均很满意，于是决定购买该房屋，遂联系到该房屋所有人周女士。

2月5日，李女士经实地查看后，与周女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定价款为758万元。合同签订时，李女士支付75万元定金，并约好10天后支付100万元首付款。

2月16日，李女士依照约定到该房屋附近的咖啡店交付首付款，但周女士临时电话通知李女士，表示不再出售该房屋，愿意返还定金。李女士表示，如果周女士不想继续履行合同要向自己支付违约金。周女士称，因之前向朋友借款将该房屋抵押，未经抵押权人张某同意，设立抵押的房屋不允许买卖，房屋买卖合同应为无效，故李女士无权要求违约金。

无奈之下，李女士找到我们咨询是否可以要求周女士继续履行合同办理房屋过户手续。

律师举证：

接待律师在与李女士沟通案件之前，先审查了房屋买卖合同。沟通中李女士表示要尽力争取该房屋所有权。承办律师对该问题进行法律分析，设立抵押的房屋买卖合同未经抵押权人同意，不得转让财产，除非周女士取得抵押权人同意解除抵押，或者李女士代周女士清偿债务。周女士表示若周女士无法取得抵押权人同意，愿意代其清偿债务。承办律师与李女士协商后将周女士诉至北京市朝阳区人民法院，同时向法院提交了李女士和周女士的房屋买卖合同以及该房屋的抵押登记信息等证据材料，并申请追加抵押权人张某为第三人。

律师意见：

在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，该转让行为指的是不动产物权变动的结果，并非针对抵押财产转让合同的规定。所以买卖合同的效力不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，应以合同内容是否存在《合同法》规定的合同无效事由为标准。即设立抵押的二手房买卖合同在不违反《合同法》合同无效的法定事由规定的情况下，应当认定有效。

虽买卖合同有效，但卖方只有取得抵押权人同意解除抵押或买受人代为清偿债务后，抵押房屋才能够转让，否则根据《物权法》以及《担保法》的规定，抵押房产不能办理产权过户手续，无法实现所有权的转移。

本案中经法院调解，三方达成调解协议，抵押权人张某表示愿意接受李女士代为清偿债务，该房屋归李女士所有。

法院调解：

2017年6月7日，北京市朝阳区人民法院制作调解书并送达当事人，内容如下：

1. 李女士与周女士于2017年2月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效，且该房屋归李女士所有；

2. 李女士自调解书生效之日起七个工作日内向周女士支付100万元首付款，代周女士一次性向抵押权人张某支付债务235万元，剩余房款348万元通过银行按揭贷款支付，周女士以及抵押权人张某协助李女士办理解押以及过户等相关手续；

3. 本案诉讼费由周女士承担。

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