胡亚楠律师代理-同居期间出资购房分手后如何分割？

律师观点分析

胡亚楠律师代理-同居期间出资购房分手后如何分割？从一则案例看法院的裁判逻辑

同居期间共同出资购置房产，双方未约定产权份额，解除同居关系后房产如何分割？若房产拍卖所得款项不足以清偿剩余贷款，亏损部分能否在判决中预先设定分担规则？本文以胡亚楠律师代理的一起案件，结合《中华人民共和国民法典》相关规定，对上述问题作一专业解读。

一、基本案情

张女士与陈先生曾系同居关系。同居期间，双方共同出资购置位于东莞市的一处房产，登记于张女士名下。后双方解除同居关系，因财产分割事宜产生争议，陈先生诉至法院。

一审法院经审理查明，双方同居期间共同出资购置案涉房产，未约定共有类型。法院根据双方实际出资情况，确认陈先生出资比例为28%、张女士出资比例为72%，并判决依法拍卖案涉房产，所得价款扣除剩余未还贷款、拍卖费用等后，按照陈先生28%、张女士72%的比例分配。

张女士不服一审判决提起上诉，主张案涉房产系双方按份共有财产，解除共有关系时应按当前市价确定权益比例，而非按购房成本比例机械划分；同时主张若拍卖所得价款不足以清偿剩余贷款及相关费用，不足部分即亏损，应由双方按比例分别负担。

二、法院判决

深圳中院经审理认为，本案系同居关系析产纠纷。关于张女士主张若拍卖所得价款不足以清偿剩余贷款及相关费用，不足部分由双方按比例分担的问题，法院认为，案涉房产尚未实际拍卖，拍卖所得能否覆盖剩余贷款本息及费用尚处于不确定状态，相关债务是否实际产生及具体金额需待执行程序中根据拍卖结果予以确定。债务分担应以债务实际发生为前提，在拍卖价款不足以清偿贷款的情形尚未实际出现时，提前在实体判决中预设分担规则缺乏事实基础，亦可能损害当事人程序权利。

据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

三、律师解读

本案的两个争议焦点值得关注。

（一）同居期间共同出资购房，未约定共有类型，应按出资比例确定份额。

《中华人民共和国民法典》第三百零八条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第三百零九条进一步明确，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

本案中，张女士与陈先生在同居期间共同出资购置案涉房产，双方未约定共有类型，亦未约定各自份额。法院根据双方实际出资情况，确认陈先生出资比例为28%、张女士出资比例为72%，双方对该出资比例在一二审程序中均未提出异议。法院据此按照出资比例确定双方份额并以此作为分割依据，符合上述法律规定，亦体现了共有财产分割中“出资决定份额”的基本原则。需要特别说明的是，同居关系析产与夫妻共同财产分割适用完全不同的法律规则，同居关系不适用夫妻共同财产制，双方财产归属以各自出资情况为基本依据。

（二）债务未实际发生时，法院不在实体判决中预设亏损分担规则。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案二审的争议焦点，实质上是亏损分担问题能否在实体判决中预先设定。

二审法院明确否定了这一主张，其裁判逻辑可从三个层面解读。

其一，债务分担以债务实际发生为前提。案涉房产尚未拍卖，拍卖价款能否覆盖剩余贷款本息及各项费用，均处于不确定状态。换言之，亏损是否产生、产生多少，均属未定之数。在债务尚未实际发生的情况下，法院无法在判决中对一个尚不存在、金额不明的“亏损”预先设定分担规则。

其二，提前预设分担规则缺乏事实基础。裁判应当基于已查明的事实作出，而非对不确定的将来事实作预判。若在拍卖结果未确定前即预设亏损分担规则，实质上是法院对尚未发生的事实作出裁判，这既不符合判决应当基于已查明事实的基本法理，亦有超越裁判范围之嫌。

其三，可能损害当事人程序权利。若提前预设亏损分担规则，当事人在实际亏损发生后就具体金额、构成等核心事实举证、质证和抗辩的程序权利将受到损害。换言之，提前设定规则实际上是剥夺了当事人在债务实际发生后，就该债务真实性、数额及分担问题寻求救济的正当程序机会。

值得注意的是，二审法院并非否决亏损分担这一问题的可裁判性。判决明确指出，相关债务“需待执行程序中根据拍卖结果予以确定”。若拍卖结果确定后确实产生亏损，当事人仍可就该已实际发生的债务另行主张权利。换言之，法院否定的是在债务未发生时“预先”设定分担规则，而非否定亏损实际发生后当事人就该亏损寻求处理的权利。

本案的裁判逻辑清晰体现了法院在处理同居关系析产纠纷中的一贯立场：一是按出资比例确定双方份额，尊重当事人实际出资的事实；二是严格遵循裁判时机的基本法理，不对未实际发生的事实预先设定规则，避免损害当事人的程序权利。

对于同居期间共同出资购房的当事人，本案的启示在于：首先，同居关系不适用夫妻共同财产制，双方应在出资时明确约定各自的产权份额、共有类型，并保留好出资凭证；其次，应充分认识到共有财产分割中可能涉及的市场价值波动、贷款清偿等后续风险，此类风险需待实际发生后另行处理，无法在分割判决中一次性解决；第三，在诉讼中围绕争议焦点精准提出请求，对于尚未实际发生的损失，应当在损失确定后再行主张，方能获得法院支持。

民法典施行后，同居关系析产纠纷的裁判规则已趋于明晰。对于涉及重大财产的共有安排，建议当事人及时寻求专业法律意见，做好事前约定，方能有效防范潜在争议。

胡亚楠律师