律师观点分析

湖南省娄底市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘13民终2153号

上诉人（原审原告）：曾XX，女，1981年10月2日出生，汉族，居民，户籍地湖南省新化县上梅镇古城XX，身份证号码：432XXXX2419********。

上诉人（原审原告）：曾XX，女，1989年5月15日出生，汉族，居民，户籍地湖南省新化县上梅镇古城XX，身份证号码：432XXXX2419********。

上述二上诉人共同委托诉讼代理人：曾XX，女，1984年12月15日出生，汉族，居民，户籍地湖南省新化县上梅镇古城XX，身份证号码：432XXXX2419********，系二上诉人姊妹。

被上诉人（原审被告）：湖南XX公司，住所地湖南省新化县梅苑开发区上梅东路东方财富XX。

法定代表人：康XX。

委托诉讼代理人：曾X，湖南XX律师。

上诉人曾XX、曾XX因与被上诉人湖南XX公司合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2022）湘1322民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：1、变更一审判决，增加被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金29,746元（违约金以购房款328,225元为基数按万分之五为标准自2021年8月30日起计算至2022年5月19日止）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一事认定事实错误。1、一审认定“因新化东方城XX规划建设上河垃圾站未能及时建成使整体验收不能通过，以致被告不能按期办证”错误。上河垃圾站是新化县自然资源局行使行政许可权，在东方城XX旁规划建设，属于生活垃圾中转站，该垃圾站选址于河东XX，与东方城XX毗邻，用地界限有围墙分隔，故上河垃圾站与东方城XX是两个独立的整体，上河垃圾站的建设情况与东方城XX能否验收没有关联。2、一审认定“原告取得门面后，一直由被告返租管理，原告并没有提供因被告未按期办证而给原告造成损失的依据，且原告向被告购买门面的目的是以门面出租而获得收入，在此期间，由被告返租并支付租金，对原告的合同履行利益和预期利益无任何损害，对约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少”错误。根据上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》中关于商铺返租收益金的约定，被上诉人应当于2021年12月31日向上诉人支付第四年的收益金33,664元，而被上诉人现以受到疫情影响为由未向上诉人支付收益金。因被上诉人未能按期为上诉人办理不动产权证书，致使上诉人难以主张权利，给上诉人造成较大经济损失。二、一审法院对逾期违约金计算终止时间认定错误。虽然双方签订《商品房买卖合同》未明确约定不动产权证书办理时间，但被上诉人于2020年4月16日出具了《关于限期办理商铺产权证书的承诺》，向业主承诺如逾期办理的，被上诉人将每日按购铺总款的万分之五向业主方支付违约金。一审起诉时上诉人主张的违约金为18,873元（暂计算至2022年1月24日），但一审审理过程中被上诉人是于2022年5月19日方为上诉人办理了商铺产权证书，故逾期办证违约金计算终止时间应为2022年5月19日，并非只计算至2022年1月24日。

湖南XX公司辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分。1、答辩人与被答辩人湖南XX公司签订了《东方城XX商品房买卖合同》，且答辩人于2020年4月28日向业主出具承诺“湖南XX公司于2021年8月30日前，完成以下业主商铺产权证的办理，如逾期办理的，向业主方支付违约金”属实。但关于不动产权证的办理，在房产交付后，因新化东方城XX划建设“上河垃圾站”未能及时建成致使整体验收不能通过，以致答辩人不能按期办证。同时，被答辩人取得商铺后，一直由答辩人返租管理，在一审庭审过程中，被答辩人一直没有提供任何证据证明因答辩人未按期办证而给其造成损失的依据，且被答辩人向答辩人购买门面的目的是以门面出租而获得收入，在此期间，由答辩人返租并支付租金，对被答辩人的合同履行利益和预期利益无任何损害，而约定的违约金明显过分高于被答辩人的损失。因此，根据公平原则，理应减少违约金的支付。2、在一审判决前，答辩人已经为被答辩人办理好了不动产权证，而且也没有给被答辩人造成任何损失。二、一审适用法律正确，合法有据。答辩人与被答辩人签订的《东方城XX商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。但是答辩人向被答辩人出具的《承诺函》的违约金明显过分高于被答辩人的损失，显失公平，违反了法律强制性规定。故一审法院根据公平原则作出的判决完全正确，本案一审审理程序合法，适用法律正确。

原告曾XX、曾XX的诉讼请求：1、由被告履行代办义务，协助原告将所购商铺的不动产证办理到原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金以原告购铺房款328,225元为基数按万分之五为标准自2021年8月30日起计算至被告为原告办理不动产证为止（截止至2022年1月24日，逾期办证违约金为18,873元）；3、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：

一、双方无争议的事实

1、湖南XX公司成立于2013年5月22日，于2021年12月27日变更为湖南XX公司。该公司法人代表于2022年4月26日由秦XX变更为康XX。

2、2017年，两原告与被告湖南XX公司签订了《置业计划书》，约定：原告曾XX、曾XX购买被告修建的东方XX二层第2137号商铺，约定面积21.57平方米，价格为每平方米21,888元，总购房款为472,124元，折后实际单价为15216.24每平方米，应付总房款为328,225元，付款方式为一次性支付房款。该计划书同时约定二原告为该商铺办理产权所需税（含契税、维修基金、不动产办证登记费）15,108元，评估费及其他费用1,100元，电安装落户费1,186元。

3、2017年5月23日，原、被告双方签订了《东方城XX商品房买卖合同》，原告购买被告修建的东方XX二层第2137号商铺，约定面积21.57平方米，其中套内建筑面积为13.2平方米，总购房款为328,225元，在合同第十三条关于产权登记的约定中，约定自交房之日起60个工作日内，出卖人将资料报新化县产权登记中心备案。

4、2020年4月16日，被告向业主作出《关于限期办理商铺产权证书的承诺》，载明：鉴于东方城XX已销售商铺产权办理存在多方因素影响，现结合大部分业主诉求，特就商铺产权证办理事宜作出如下承诺：湖南XX公司将于2021年8月30日前，完成以下业主购铺产权证的办理，如逾期办理的，湖南XX公司将每日按购铺总款的万分之五向业主方支付违约金。该承诺书上加盖了被告公司的公章，并有实任法定代表人秦XX的签字。

5、2021年12月31日，东方城XX项目完成全部竣工验收手续。在本案审理中，二原告所购案涉购商铺已办理不动产权登记，并于2022年5月19日已领证。

二、双方有争议的事实

被告湖南XX公司未能按期给原告办理不动产登记是否存在客观因素的问题，新化东方城XX规划建设“上河垃圾站”因未能及时建成致使整体验收不能通过，造成办理产权证的延期，而不能建成的原因是建设中小区业主多次阻止修建形成。阻工事实存在，至今未能建成“上河垃圾站”以致影响小区整体验收，法院予以确认。

一审法院认为，双方的买卖合同合法有效，双方均应履行合同义务，被告湖南XX公司在原告交清购房款后，及时交付了房产，但未能按约办理不动产登记，为此给原告造成的损失应当按照约定承担违约责任。被告于2020年4月28日向业主承诺“湖南XX公司将于2021年8月30日前，完成以下业主商铺产权证的办理，如逾期办理的，湖南XX公司将每日按购辅总款的万分之五向业主方支付违约金。”是被告的真实意思表示，被告理应按照其承诺计算支付违约金。关于不动产权证的办理，在房产交付后，因新化东方城XX规划建设“上河垃圾站”未能及时建成使整体验收不能通过，以致被告不能按期办证，故应适当减轻被告的违约责任。同时，原告取得门面后，一直由被告返租管理，原告并没有提供因被告未按期办证而给原告造成损失的依据，且原告向被告购买门面的目的是以门面出租而获得收入，在此期间，由被告返租并支付租金，对原告的合同履行利益和预期利益无任何损害，对约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少，本案中，被告提出违约金过高要求减少，从公平原则考虑，原告请求的违约金严重超过了被告未按期办证给原告造成的损失，且被告在本案审理过程中已办好不动产权登记，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求，法院予以酌情考虑，由被告给付违约金8,000元。对原告要求被告履行代办义务，协助原告所购商铺的不动产证办理到原告名下的诉讼请求，因案涉商铺已办好不动产权证，法院不再处理。基此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干向问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决：一、由被告湖南XX公司在判决生效后3日内给付原告曾XX、曾XX违约金8,000元；二、驳回原告曾XX、曾XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费272元，由被告湖南XX公司负担。

二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。

二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案当事人争议的焦点为：一审法院认定的逾期办证违约金金额是否恰当。上诉人上诉主张，一审法院以其提出的违约金明显超出逾期办证给其造成的损失为由，酌情认定逾期办证违约金8,000元不当。经查，上诉人与被上诉人签订的书面商品房买卖合同及补充协议中并未对办理不动产权证书的时间及逾期办证的违约责任进行约定，根据被上诉人作出的关于“2021年8月30日前为业主方办理完毕不动商铺产权证书，逾期办理每日按照购铺总款的万分之五向业主方支付违约金”的承诺，被上诉人逾期办证本应向上诉人承担相应的违约责任，但参照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，对约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，上诉人购买案涉商铺的目的是通过门面出租获得收益，而其在购买商铺后便将商铺交由湖南XX公司代为管理经营，且在经营管理期间上诉人获取了返租收益，故被上诉人逾期办证的行为仅限制了上诉人对案涉商铺进行转让或抵押的权利，对上诉人依法享有的收益权并未造成实质损害，同时，上诉人也未提交证据证明被上诉人逾期办证的行为给其造成实际经济损失的情况，故一审法院酌情认定本案逾期办证违约金为8,000元符合上述法律规定和本案客观实际，对上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。至于上诉人提出一审认定的逾期办证违约金计算终止时间错误导致违约金数额认定错误的问题。经查，一审法院对逾期办证违约金是酌情认定为8,000元，并未根据逾期办证时间长短来计算违约金数额，故上诉人的该上诉主张也不能成立，本院亦不予支持。

综上所述，上诉人曾XX、曾XX的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费543元，由上诉人曾XX、曾XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　夏自卫

审 判 员　刘XX

审 判 员　俞永清

二〇二二年十一月二十五日

法官助理　奉　政

书 记 员　肖　婷

书 记 员　邹XX