律师观点分析

湖南省娄底市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘13民终2151号

上诉人（原审原告）：杨X，女，1991年7月20日出生，汉族，居民，住湖南省新化县桑梓镇沙XX，身份证号码：432XXXX2419********。

上诉人（原审原告）：李X，男，1990年5月9日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区竹山XX，身份证号码：XXX********。

上述二上诉人共同委托诉讼代理人：王XX，北京XX律师。

上述二上诉人共同委托诉讼代理人：邓XX，北京XX实习律师。

被上诉人（原审被告）：湖南XX公司，住所地湖南省新化县梅苑开发区上梅东路东方财富XX。

法定代表人：康XX。

委托诉讼代理人：曾X，湖南XX律师。

上诉人杨X、李X因与被上诉人湖南XX公司合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2022）湘1322民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：一、撤销（2022）湘1322民初595号民事判决，并依法改判；二、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1、原判决认定涉案房屋总房款数额错误。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，同日又与被上诉人签订了《商铺委托经营管理合同》及《置业计划书》。前述三份合同是双方当事人在购买商铺出租获利的目的下所签订的一系列合同，各合同相互牵连，在特定的法律关系中是一个整体，法院在认定相关事实时应当结合整体综合考量。涉案《置业计划书》中明确约定，商铺总价为576,578元。《商铺委托经营管理合同》中约定了被上诉人将前三年的代管收益金在签署《商品房买卖合同》时一次性支付给上诉人，共计126,846元，但被上诉人并未实际支付，而是将该款项抵扣了商铺总价，《商品房买卖合同》约定的房屋价款即为抵扣后的价款，因此上诉人实际已付的房款应当为《商品房买卖合同》约定价款与《委托经营管理合同》约定的前三年代管收益金之和，即576,578元。2、原判决认定因业主阻工垃圾站的建设而导致项目整体迟延验收，致使不能按期办证的事实错误。涉案垃圾站是建设在新化东方城XX项目旁，项目整体应指东方城XX的下层商铺与上层住宅小区。东方城XX住宅小区的部分业主，于2020年即已取得相应产权证书，可见被上诉人所述的完成全部竣工验收手续前即2021年12月以前，被上诉人能为项目业主办理产权证书。综上，垃圾站的建设情况与办理产权证书无关联，垃圾站的建设问题导致项目整体迟延验收，致使不能按期办证与客观事实不符。二、原判决适用法律错误。1、原判决以“涉案垃圾站遭阻工而未能及时建成使整体验收不能通过，以致不能按期办证”为由减轻被上诉人的违约责任系适用法律错误。首先，涉案垃圾站的建设问题既不属于情事变更，也不属于不可抗力，不能以此减轻被上诉人逾期办证的违约责任。《民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”可见，情事变更必须同时满足两个条件，一是“发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化”，二是“继续履行合同对于当事人一方明显不公平的”。建设工程中发生阻工事件其实并非异事，完全可以通过协商或者公权力介入解决，不属于无法预见的重大变化。此外，《民法典》第五百九十条第一款规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，而业主阻工属于事出有因的人为事件，可以通过合理协商或报警寻求主管部门解决，并非不能避免或不能克服，不属于不可抗力的情形，不可部分或者全部免除违约责任。其次，《民法典》第五百九十二条第二款规定：“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”本案中，被上诉人主张因业主阻工导致逾期办证，若要减轻被上诉人对上诉人的违约责任，必须举证证明上诉人参加了阻工且存在过错，否则不可以此为由减轻被上诉人应当承担的责任，而本案没有任何证据证明阻工与上诉人相关。因此，上诉人作为无过错方，不应当减损上诉人的权益，法律关系具有相对性，被上诉人若认为业主阻工导致其逾期办证，应当向实施阻工的业主主张权利。2、原判决以“约定的违约金过高且上诉人未造成任何损失”为由，适用公平原则减少被上诉人应当支付的违约金，属适用法律错误。首先，本案《商品房买卖合同》中并未约定逾期办理不动产权属证书的违约责任，不存在约定违约金过高的情形。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：．．．．．．合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上诉人主张的违约金数额是根据上述司法解释规定的法定标准计算得出的，依法应当得到法院支持。其次，违约金具有赔偿、惩罚等功能，被上诉人逾期为上诉人办理产权证书长达三、四年之久，而原判决仅支持上诉人10,000元违约金，对于被上诉人如此庞大的房地产开发企业而言，惩罚效果甚微。原判决只适用了公平原则，而没有综合考虑诚实信用原则，只站在了被上诉人的角度考虑问题，而没有切实维护劳动人民的合法权益。3、原判决以“《置业计划书》中约定了电安装落户费的支付”为由判决电安装落户费由上诉人承担属适用法律错误。《商品房买卖合同》第十条及附件三《商铺装饰、设备交付标准》中约定，电安装落户属于被上诉人交付房屋时必须达到的交房标准，是被上诉人应履行的合同义务，上诉人无需向被上诉人支付电安装落户费。《置业计划书》中虽约定电安装落户费由上诉人支出，但与主合同《商品房买卖合同》矛盾，且该约定亦不符合《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”因此，上诉人依约依法不应当承担电安装落户费用，相应费用应当由被上诉人向上诉人返还。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，应予撤销并依法改判。为维护上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定提出上诉，请法院支持上诉人的上诉请求。

湖南XX公司辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分。1、答辩人与被答辩人湖南XX公司签订了《东方城XX商品房买卖合同》，且答辩人于2020年4月28日向业主出具承诺“湖南XX公司于2021年8月30日前，完成以下业主商铺产权证的办理，如逾期办理的，向业主方支付违约金”事实属实。但关于不动产权证的办理，在房产交付后，因新化东方城XX规划建设“上河垃圾站”未能及时建成，致使整体验收不能通过，以致答辩人不能按期办证。同时，被答辩人取得商铺后，一直由答辩人返租管理，在一审庭审过程中，被答辩人一直没有提供任何证据证明因答辩人未按期办证而给其造成损失的依据，且被答辩人向答辩人购买门面的目的是以门面出租而获得收入，在此期间，由答辩人返租并支付租金，对被答辩人的合同履行利益和预期利益无任何损害，而约定的违约金明显过分高于被答辩人的损失。因此，根据公平原则，理应减少违约金的支付。2、在一审判决前，答辩人已经为被答辩人办理好了不动产权证，而且也没有给被答辩人造成任何损失。3、关于被答辩人要求返回电安装落户费1,759元及支付资金占用利息的问题，在一审庭审中，被答辩人提交的《置业计划书》中已明确由被答辩人承担，该《置业计划书》明确了房屋的基本情况、房款、其他费用（电安装落户费）及其他自交税费等相关内容，且该协议系双方真实意思的表示，亦系双方自愿签署，并未违反法律强制性规定。故答辩人无需向被答辩人返还电安装落户费及支付资金占用利息。二、一审适用法律正确，合法有据。答辩人与被答辩人签订的《东方城XX商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。但是答辩人向被答辩人出具的《承诺函》的违约金明显过分高于被答辩人的损失，显失公平，违反了法律强制性规定。故一审法院根据公平原则作出的判决完全正确，本案一审审理程序合法，适用法律正确。

原告杨X、李X的诉讼请求：1、判令被告为原告所购商铺办理不动产权属证书，并支付逾期办证违约金129090（该数额以总房款576,578元为基数按年利率6%的标准自2018年5月4日计算至2022年1月24日共1362天，其余未计算违约金以此标准计算至被告为原告办理不动产权属证书之日为止）；2、判令被告返还原告电安装落户费1,759元，并支付资金占用期间利息为420元（该数额以1,759元为基数按年利率6%的标准自2018年2月3日计算至2022年1月24日共1452天，其余未计算利息以此标准计算至返还之日止）；3、判令被告向原告提供所购商铺的销售不动产发票原件；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。

一审法院认定事实：

一、双方无争议的事实

1、湖南XX公司成立于2013年5月22日，于2021年12月27日变更为湖南XX公司，是一家有限责任公司。该公司法人代表于2022年4月26日由秦XX变更为康XX。

2、2018年2月3日，原告罗杨X、李X与被告湖南XX公司签订了《商品房买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》，购买被告修建的东方步行街3层3012号商铺，约定面积31.99平方米，其中套内建筑面积为27.55平方米，总购房款为449,731元。

3、原告于2018年1月29日向被告支付20,000元商铺定金，于2018年2月3日支付231,323元（其中电落户安装费1,759元），同时缴纳物业维修基金1,600元，并办理了220,000元按揭贷款。原告已经付清全部房款及相关费用。

4、2018年2月3日原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》中对办理不动产权属证书的时间没有约定。

5、2020年4月16日，湖南XX公司出具了关于限期办理商铺产权证书的承诺：鉴于东方城XX已销售商铺产权办理存在多方因素影响，现结合大部分业主诉求，特就商铺产权证办理事宜作如下承诺：湖南XX公司将于2021年8月30日前，完成以下业主商铺产权证的办理，如逾期办理的，湖南XX公司将每日按购铺总款的万分之五向业主方支付违约金。特此承诺。承诺方：湖南XX公司。法定代表人：秦XX。2020年4月16日。附名单，该名单上未有原告方的名字。

6、《商品房买卖合同》第十条出卖人关于装饰、设备标准承诺与违约责任。出卖人交付的商品房的装饰、设备标准达不到本合同附件三规定的标准的，买受人有权要求按约定完善装饰、设备达到标准。附件三中约定了电源220V、5AIC或智能电表到户。

7、2018年2月3日，原告与被告签订的《置业计划书》第3项约定其他费用：电安装费用1,759元系由买受人（即本案的原告）负担。

8、2021年12月28日，新化县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室向新化县自然资源局、新化县住房保障服务中心出具办理不动产转移登记的函：湖南XX公司建设的东方城XX项目，属于我县集中化解房地产办证信访突出问题项目，该项目已取得规划条件核实合格证、建设工程竣工验收备案表、建设工程档案接收和移交证明书，容缺办理的资料已补齐完善。特致函前来，请你们依法依规办理该项目商业门面不动产转移登记。特此致函。新化县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室（代章）。2021年12月31日，湖南XX公司出具了关于东方城XX竣工验收延迟的说明：由湖南XX公司开发建设的新化东方城XX项目，在其建设完成后，因为部分业主对规划应予建设的垃圾站持有不同意见，不同意建设垃圾站并强行阻工，严重影响了整个项目的竣工验收进度。因此，东方城XX项目直到2021年12月才完成全部竣工验收手续。以上情况属实，特此说明。新化县城市管理和综合执法局签署了该情况说明属实并盖章。

9、被告已经取得原告所购商铺的销售不动产发票原件，并于2022年7月7日交付给原告。

10、被告已为原告办好不动产权证。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不存在显失公平、重大误解和损害社会公众利益的情形，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于不动产权证的办理及支付逾期办证违约金的问题，原、被告虽然在《商品房买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》中未对办理不动产权属证书的时间进行明确约定，但本案中，被告出具的关于限期办理商铺产权证书的承诺，应视为被告对全体业主的承诺，合法有效。在房产交付后，因新化东方城XX规划建设“上河垃圾站”未能及时建成使整体验收不能通过，以致被告不能按期办证，故应适当减轻被告的违约责任。同时，原告取得门面后，一直由被告返租管理，原告并没有提供因被告未按期办证而给原告造成的损失依据，且原告向被告购买门面的目的是以门面出租而获得收入，在此期间，由被告返租并支付租金，对原告的合同履行利益和预期利益无任何损害，对约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少，本案中，被告提出违约金过高要求减少，从公平原则考虑，原告请求的违约金严重超过了被告未按期办证给原告造成的损失，且被告亦在积极履行办证义务，并已办好了产权证，因此对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求，法院予以酌情考虑，由被告支付违约金10,000元。原告要求被告为其所购商铺办理不动产权属证书的诉讼请求，因被告已办好了产权证，法院不再评议。关于原告要求被告返回电安装落户费1,759元及支付资金占用利息的问题，在原告提交的《置业计划书》中已明确由原告负担，该《置业计划书》虽非《商品房买卖合同》的组成部分或附件，但该《置业计划书》中双方对房屋的基本情况、房款、其他费用（电安装落户费）及其他自交税费等的相关约定，亦系原、被告双方的真实意思表示，故法院认为，该《置业计划书》系原、被告在签订《商品房买卖合同》前所形成的一份与《商品房买卖合同》相关联的认购合约，并在原、被告签订商品房买卖合同时一并生效并产生约束力，故对原告要求被告返还电安装落户费1,759元及支付资金占用利息的诉讼请求，法院不予支持。关于原告要求被告提供所购商铺的销售不动产发票问题，被告尚未交付给原告，对原告要求判令被告向原告提供所购商铺不动产发票原件的该项诉讼请求，法院予以支持。基此，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、由被告湖南XX公司在判决生效后十日内向原告杨X、李X支付逾期办证违约金10,000元。二、由被告湖南XX公司在判决生效后十日内向原告杨X、李X交付所购商铺的销售不动产发票原件。三、驳回原告杨X、李X的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3,850元，由被告湖南XX公司负担。

二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。

二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案当事人争议的焦点为：1、一审法院认定的逾期办证违约金金额是否恰当；2、一审判决由上诉人承担电安装落户费用是否正确。

关于焦点1，上诉人上诉主张，其向被上诉人主张逾期办证违约金129,090元符合相关司法解释的规定，一审法院酌情认定逾期办证违约金10,000元不当。经查，上诉人与被上诉人签订的书面商品房买卖合同及补充协议中并未对办理不动产权证书的时间及逾期办证的违约责任进行约定，根据被上诉人作出的关于“2021年8月30日前为业主方办理完毕不动商铺产权证书，逾期办理每日按照购铺总款的万分之五向业主方支付违约金”的承诺，被上诉人逾期办证本应向上诉人承担相应的违约责任，但参照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，对约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，上诉人购买案涉商铺的目的是通过门面出租获得收益，而其在购买商铺后便将商铺交由湖南XX公司代为管理经营，且在经营管理期间上诉人获取了返租收益，故被上诉人逾期办证的行为仅限制了上诉人对案涉商铺进行转让或抵押的权利，对上诉人依法享有的收益权并未造成实质损害，同时，上诉人也未提交证据证明被上诉人逾期办证的行为给其造成实际经济损失的情况，故一审法院酌情认定本案逾期办证违约金为10,000元符合上述法律规定和本案客观实际。对于上诉人提出一审认定的购房总价款金额错误导致违约金计算基数错误的问题，经查，双方签订的《商品房买卖合同》中对案涉商铺的单价及面积进行了明确约定，经计算商铺总价款金额为449,731元，且根据上诉人提交的购房款收据、书面商业用房担保合同等证据，商铺最终成交价格也为449,731元，故一审法院认定案涉商铺总价款金额为449,731元并无不当；此外，由于一审法院对违约金是参照公平原则酌情认定为449,731元，故案涉商铺购房款金额对违约金的认定并无实质影响。综上，对上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。

关于焦点2，上诉人上诉主张，被上诉人在向上诉人交付房屋时应当保障电安装落户到位并承担相应费用，故一审法院判决由上诉人承担电安装落户费用存在不当。经查，双方签订的商品房买卖合同附件三《商铺装饰、设备交付标准》仅将电源的交付标准确定为“220V、5AIC或智能电表到户”，该项内容与上诉人提出的由被上诉人保障电安装落户到位并承担相应费用并不相等同，而双方签订的《置业计划书》第3项中明确约定电安装落户费用1,759元由上诉人承担，且该项约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院按照该约定判决由上诉人承担电安装落户费用并无不当。综上，对上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。

综上所述，上诉人杨X、李X的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,725元，由上诉人杨X、李X负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　夏自卫

审 判 员　刘XX

审 判 员　俞永清

二〇二二年十一月二十五日

法官助理　奉　政

书 记 员　肖　婷

书 记 员　邹XX