律师观点分析

湖南省娄底市中XX

民 事 判 决 书

（2022）湘13民终2152号

上诉人（原审原告）：曾XX，女，1981年10月2日出生，汉族，居民，户籍地湖南省新化县。

上诉人（原审原告）：曾XX，女，1989年5月15日出生，汉族，居民，户籍地湖南省新化县。

上述二上诉人共同委托诉讼代理人：曾XX，女，1984年12月15日出生，汉族，居民，户籍地湖南省新化县，系二上诉人姊妹。

被上诉人（原审被告）：湖南XX公司，住址：湖南省新化县梅苑开发区上梅东路东方财富XX。

法定代表人：康XX。

被上诉人（原审被告）：湖南XX公司，住址：湖南省新化县梅苑开发区上梅东路东方财富XX。

法定代表人：康XX，该公司负责人。

上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：康XX，男，1980年5月17日出生，汉族，住湖南省新化县，系湖南XX公司经理。

上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：曾X，湖南XX律师。

上诉人曾XX、曾XX因与被上诉人湖南XX公司、湖南XX公司合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2022）湘1322民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：1、变更一审判决，增加被上诉人向上诉人支付第四年门面租金12,624元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误。1、一审认定“商铺系二原告在被告湖南XX公司处购买，委托被告湖南XX公司进行统一管理和整体运营”错误。上诉人与被上诉人湖南XX公司签订的合同虽名为委托经营管理合同，但双方在签订该合同时对委托经营收益进行了约定，该收益固定，上诉人在将该商铺交由湖南XX公司管理后，商铺所有经营事务由该公司决定，该公司对商铺享有占有、使用和收益的权利。上诉人所享有的委托经营收益与商铺的经营状况无关，不随商铺的经营收益而发生变化。故双方签订的经营管理合同名为委托经营管理合同，实为房屋租赁合同关系。2、一审判决“自2020年新冠疫情发生后，综合考量疫情对新化东方城XX商业圈所造成的影响等实际情况，根据公平原则，酌情支持21,040元”存在不当。2021年5月至今，新化县没有发生一例新冠确诊案例，新化县不属于疫情中高风险地区，新化东方城XX正常营业，在此期间疫情并未对湖南XX公司运营管理商铺造成实质影响。根据双方签订的《委托经营管理合同》中的有关约定，被上诉人湖南XX公司应在市场开业后第四年向上诉人支付一次性租金33,664元，合同解释说明租金支付日期为每年的12月31日。根据该项约定，被上诉人拒付租金的行为应当承担违约责任。一审判决大幅度减少近5个月门面租金给上诉人造成重大经济损失，明显不公平。

湖南XX公司、湖南XX公司辩称，一审认定事实清楚、审理程序合法、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一、一审认定事实清楚，证据充分。1、上诉人与湖南XX公司签订了《东方城XX商品房买卖合同》，该合同附件四《商铺买卖合同补充协议》中第一条第一款约定，东方XX实行统一规划，统一布局，统一管理，买受人需将物业委托出卖人确定的物业管理（商业运营）公司招商经营管理，代管期限为5年，需签订无条件服务东方XX的统一业态布局。2、上诉人作为委托方，湖南XX公司作为受托方、湖南XX公司作为担保方，三方签订《新化县东方XX商铺委托经营管理合同》，该合同约定上诉人（甲方）的商铺委托湖南XX公司（乙方）代管经营，并就收益金做了相应的约定。其中第七条约定，由于国家政策或地震、台风、水灾及动乱、战争等不可抗力的因素影响本合同的履行或造成双方损失，甲乙双方互不承担责任。在受到不可抗力影响之日起至重新开始营业期间，甲方不得向乙方收取任何收益回报。3、合同签订后，湖南XX公司向上诉人支付了案涉商铺前三年的代管收益，并在验收合格后开始营业，受2020年新冠疫情影响，东方城XX内商铺经营受到严重影响，其公司为盘活经济，对租赁人减免租金，并对商铺进行扶持。二、一审适用法律正确，合法有据。上诉人与被上诉人签订的《新化县东方XX商铺委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉商铺系上诉人在被上诉人处购买，再委托被上诉人进行统一管理和整体运营，由被上诉人以出租方名义将商铺租赁给他人经营、使用。因疫情不断反复，对本县实体经济影响很大，东方城XX也受到波及，疫情及相应的防控措施对其公司的商铺租金收益及承租人经营活动产生了较长远的影响，很多铺面没有出租或断租，而其公司为了东方城XX的长远发展，扭转经营局面、稳定商户，积极采取了向承租人减租、扶持等措施，而该行为必然导致商铺租金收益减少。上诉人在委托被上诉人进行统一管理、和整体运营后，被上诉人本着互利共赢的发展方向，对商铺进行减免、扶持。所以，其公司一直处于严重亏损状态，无力承担对上诉人的租金支付，根据《中华人民共和国民法典》关于代理和委托的规定，被上诉人对此损失应承担相应的责任。根据公平原则，上诉人也应相应减免收益金。根据《民法典》第533条、590条等相关规定，一审法院根据公平原则，判决由其公司支付上诉人收益金21,040元完全正确。同时，因湖南XX公司在《新化县东方XX商铺委托经营管理合同》上作为保证人在该合同上签字盖章，自愿对湖南XX公司应支付的收益金承担连带偿还责任。所以，一审法院根据《民法典》第681条、688条之规定，判决湖南XX公司承担连带担保责任适用法律正确。三、被上诉人将积极采取经营措施，努力让业主的相关权益得以实现。1、东方城XX项目是新化县重点招商引资项目和最大的城市综合体项目，项目拥有商业面积近10万平方米，因这几年疫情不断反复，其公司经营举步维艰。若按照合同约定的比例返租，其公司将难以继续经营下去，业主的商铺也无法租赁出去，只能解除与上诉人签订的合同，进而导致业主的权益无法得以实现。所以，希望上诉人从支持企业发展的角度出发，本着互利共赢的发展方向，能够与其公司同舟共济、共渡难关。2、其公司经营以来一直在推动招商引资，尽管受到疫情影响，公司仍不惜一切从银行贷款，引进“XXX”、“XXX”、“XXX”、“XX”等大品牌入驻东方城XX，其唯一目的就是为了盘活商铺。但2020年年初暴发疫情，全县被人为隔断过一个时期，后疫情又一直延续至今，本地经济下行严重，对商铺出租产生严重影响，双方当初签订合同的基础已发生重大变化，双方对此均无法预见，导致其公司无力支付上诉人的收益金。为了今后的共同发展，其公司将积极采取经营措施，不惜一切代价改善现有局面。同时，也希望上诉人能够与其公司风雨同舟，共担风险，渡过目前的艰难时刻。综上所述，一审法院认定事实清楚、审理程序合法、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回，维持原判。

原告曾XX、曾XX的诉讼请求：1、由被告一次性支付原告第四年门面租金33,664元；2、诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：

根据双方当事人的诉、辩主张和举证质证情况，法院确认如下法律事实：

1、湖南XX公司成立于2017年8月15日，法定代表人为秦XX。

2、湖南XX公司成立于2013年5月22日，于2021年12月27日变更为湖南XX公司。该公司法人代表于2022年4月26日由秦XX变更为康XX。

3、2017年5月23日，两原告与被告湖南XX公司签订了《东方城XX商品房买卖合同》，购买被告修建的东方XX二层第2137号商铺，约定面积21.57平方米，其中套内建筑面积为13.2平方米，总购房款为328,225元。

4、2017年5月23日，二原告作为委托方（甲方）、被告湖南XX公司作为受托方（乙方）、被告湖南XX公司作为担保方（丙方）签订《新化县东方XX商铺委托经营管理合同》，该合同约定，甲方将位于新化县东方××街××层××号商铺委托给乙方代管经营，代管经营期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日，委托代管经营管理期间，甲乙双方不得单方面中途解除、变更或者终止本合同。甲乙双方约定甲方投资收益按以下方式由乙方支付：第一年度代管收益金为甲方优惠后商铺总房款的7%，计人民币29456元，第二年度代管收益金为甲方优惠后商铺总房款的7%，计人民币29456元，第三年度代管收益金为甲方优惠后商铺总房款的8%，计人民币33664元，三年的代管收益金在签署《新化县商品房买卖合同》及本合同时已由丙方一次性支付给甲方，合计人民币92576元。第四年度代管收益金为甲方优惠后商铺总房款的8%，计人民币33664元，第五年度代管收益金为甲方优惠后商铺总房款的9%，计人民币37872元，由乙方在各对应年度末一次性支付给甲方。第七条约定，由于国家政策或地震、台风、水灾及动乱、战争等不可抗力的因素影响本合同的履行或造成双方损失，甲乙双方互不承担责任。在受到不可抗力影响之日起至重新开始营业期间，甲方不得向乙方收取任何收益汇报。

5、合同签订后，被告湖南XX公司即向原告支付了案涉商铺前三年的代管收益，并在验收合格后开始营业，受2020年新冠疫情影响，东方城XX内商铺空铺严重，被告为盘活经济，对租赁人减免部分租金，原告所购案涉商铺现未对外出租。

一审法院认为，原、被告签订的《新化县东方XX商铺委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉商铺为东方城XX商铺之一，系二原告在被告湖南XX公司处购买，委托被告湖南XX公司进行统一管理和整体运营，湖南XX公司以出租方的名义租赁给他人经营、使用。

自2020年新冠疫情发生后，因疫情不断反复，对我县实体经济影响很大，东方城XX亦受到波及，疫情及相应的防控措施对被告湖南XX公司的商铺租金收益及承租人经营活动产生了较长远的影响，很多铺面没有出租或断租，而被告湖南XX公司为了东方城XX的长远发展，扭转经营局面，稳定商户，积极采取了向承租人减租、扶持等措施，而其行为对被告湖南XX公司商铺租金收益势必会相应减少。东方城XX的商铺业主，在委托被告湖南XX公司进行统一管理和整体运营后，双方应向互利共赢的方向发展。在租赁期间，疫情已严重影响了商铺的出租收益，双方应同舟共济，共渡难关。就原告主张由被告湖南XX公司支付原告第四年门面租金33,664元的诉讼请求，综合考量疫情对新化东方城XX商圈所造成的影响等实际情况，根据公平原则，酌情支持21,040元。在《新化县东方XX商铺委托经营管理合同》中，被告湖南XX公司作为保证人在该合同上签字盖章，自愿对被告湖南XX公司应支付的收益金承担连带偿还责任，被告湖南XX公司系由湖南XX公司变更而来。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十二条之规定：合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。故在被告湖南XX公司怠于履行支付收益金的义务时，被告湖南XX公司应承担连带担保责任。基此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百三十二条、第五百三十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十条、第六百八十一条、第六百八十八条之规定，判决：一、由被告湖南XX公司在判决生效后十日内支付原告曾XX、曾XX的收益金21,040元；被告湖南XX公司承担连带担保责任；二、驳回原告曾XX、曾XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费642元，由被告湖南XX公司、湖南XX公司负担。

二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。

二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案当事人争议的焦点为：一审法院认定的收益金金额是否恰当。上诉人上诉主张，新冠肺炎疫情的发生并未对被上诉人湖南XX公司运营管理案涉商铺造成实质影响，一审法院酌情认定收益金21,040元不当。经查，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条的规定，当事人因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。本案中，被上诉人提交的案涉商铺经营状况表、费用减免明细单等证据足以证明其统一运营管理的新化县东方城XX商铺圈因受疫情影响，其经营状况发生重大变化，被上诉人为扭转经营局面，保障东方城XX的长远稳定发展，对商家采取了减租、扶持等一系列措施，从而导致其统一经营管理的案涉商铺圈租金收益明显减少，致使其不能履行案涉《新化县东方XX商铺委托经营管理合同》中约定的全部义务，一审法院鉴于疫情给商铺经营带来的影响及被上诉人减免租金、经营扶持等情况，按照商铺总房款的一定比例判决被上诉人向上诉人支付收益金，符合上述法律规定和本案客观实际情况。因此，本院对上诉人提出的该项上诉主张不予支持。

综上所述，上诉人曾XX、曾XX的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费115元，由上诉人曾XX、曾XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　夏自卫

审 判 员　刘XX

审 判 员　俞永清

二〇二二年十一月二十五日

法官助理　奉　政

书 记 员　肖　婷

书 记 员　邹XX