借名买房，房屋到底归谁的？

目前我国不少城市实行房屋限购政策，使得不少有钱但是没有购房资格的人望房兴叹。所以有很多人为了购买房产“借名买房”，但是“借名买房”的风险更是值得关注。本文将通过案例，分析借名买房的风险及防范措施。

一、基本案情

B、C、D欲通过司法拍卖购买上海市浦东新区XX镇XX社区XX路XX号房屋（以下简称“涉案房屋”），与A共商合伙买房事宜（四方出资首付，登记在A名下，由A名义申请贷款，各方出资还贷）。2011年9月4日，A发送邮件给C，言明将各方出资比例以及房产份额比例调整好并发送协议书附件（庭审中A提出协议书上的签名并非本人所签）。2011年11月开始，A通过电子邮件、短信与B、C、D持续多次沟通，出具已还贷款记录及各方应还款额表格。期间，B、C、D按一定周期打款至A账户，由A还贷。

因A拒绝承认涉案房屋四人共有，B、C、D遂于2017年提起诉讼，A认为涉案房屋为其一人所有，B、C、D已出资额为A向B、C、D的借款，同意偿还。

二、法院认为

一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。从BCD提供的证据以及双方陈述来看，涉案房屋首付款由四方共同出资，且四人共同还贷。尽管BCD提供的书面《协议书》上的A签名是否本人所签目前难以查明，但通过证据链的审查，可确认共同买房的事实。

A提出了曾协商过共同买房，但最终没有谈成，故最终A一人买房，BCD所出资金作为对A借款的意见。法院认为，在无借条的情况下，BCD所出钱款系借款没有证据佐证A一人名下，但不改BCD系房产实际物权所有人的事实，故BCD要求确认其三人系房产共有权人于法有据，法院予以支持。

结合A所发邮件中的协议书文本以及出资款、还贷款构成表格，四人按资金贡献度按份共有，各自比例A16%，B 28%，C 28%，D 28%，应当具有合意性及合理性。涉案房屋系司法拍卖房，2011年左右，并不受上海市限购政策制约，故从借名买房的角度，在当时BCD借名A四人共同购房并没有违反强制性规定以及国家房产宏观调控政策，故四方合意购房将房产登记在A一人名下的行为系非被禁止性行为。综上，BCD诉请合法有据，法院予以支持。

三、法律分析：

1.A与BCD之间究竟是“借名买房”关系还是“借款买房”关系？

由于BCD举证证明了其在涉案房屋购买中的首付款支付事实；还对涉案房屋拍卖成功并登记为A一人之后的付款及款项性质进行了举证，可以反映出A之后是以邮件、短信等方式要求BCD付款，BCD根据上诉人要求在此后几年时间内多次汇款的事实，同时A要求汇款的内容中未涉及借款，反而有付房款的内容，虽然A对BCD提交的证据提出异议，但其无反驳证据提交，故一审法院对BCD提交的上述证据予以采信，据此认定四人共同买房，以“借名买房”方式将产权登记在A一人名下，并无不当。A辩称“借款买房”，依据不足，故法院不予采信。

2.如果是借名买房，那么房屋比例如何认定？ 

虽然一审未对BCD提交的该份协议书作出查明认定，但一审基于对四人共同买房的事实所作的认定，且A对自己2011年9月4日发出邮件的事实没有异议，结合邮件所附的附件，在附件中有协议书文本，故一审以该份协议书文本中的四人按资金贡献度按份共有的内容确定了四人的按份共有比例，具有合理性。

最后，BCD基于上诉人拒绝承认共同购房而提起本案确认之诉，一审对四人共同购房及对四人的各自产权份额等作出的认定，并不涉及到BCD与A之间的产权变更登记办理，故一审作出支持BCD之诉请的判决，亦无不妥之处。

四、律师提醒：

（一）借名买房法律风险主要有：

1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
    3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
   4.房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。

（二）实践中为规避风险应注意

如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。

五、法条链接：

《中华人民共和国物权法》

第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十九条：第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

制性规定。