原告邱XX与被告广州市XX司房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

广东省广州市白云区人民法院

民事判决书

（2020）粤0111民初xxxx号

原告：邱XX，女，1992年出生，汉族，住址广东省海丰县，身份证号码xxxx

委托诉讼代理人：纪XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：冯X，广东XX律师。

被告：广州市xx投资咨询有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路xxx层。

法定代表人：林XX。‘.

被告：林XX，男，1988出生，汉族.

*原告邱XX与被告广州市xx投资咨询有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱XX的委托诉讼代理人纪XX、冯X到庭参加了诉讼。被告某某公司、林xx经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告邱XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告某某公司签署的《销售合同》、《销售合同补充协议》及《分期付款协议》；2.判令被告某某公司退还购房款及利息175200元（包括购房款168900元，利息6300元）；3.判令某某公司、林XX向原告退还50000元的装修款；4.判令被告某某公司向原告支付律师费15000元；5.判令被告林XX对第2、4项诉讼请求承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告某某公司、被告林XX承担。

事实与理由如下：2019年2月26日，原告与被告某某公司签署《销售合同》,被告某某公司将其拥有使用权的位于广州市白云区XXxxx房转让给原吿，使用权转让期限自2019年8月1日起至2039年7月31日止，房屋建筑面积为48.91平方米。之后双方于2019年4月12日、2019年7月24日分别签署了《分期付款协议》、《销售合同补充协议》，约定案涉房屋的总价为300000兀，原告分期支付房款。上述合同签署后，原告已经依约向被告某某公司及指定收款人支付房款168900元、房款利息6300元，合计175200元。同时，原告依照被告某某公司的指示将50000元案涉房屋装修款项支付给xx装饰公司，且案涉房屋已经装修完毕。但2020年5月份，原告了解到，被告与案涉房屋所有权人广州市某某四方信息技术有限公司之间租赁合同纠纷二审判决已生效，被告已经丧失案涉房屋及整个某某四方大厦的使用权。因此，原告与被告之间的合同关系，因被告违约丧失使用权致使履行不能，依法依约应予解除。原告按照被告某某公司的指示向xx装饰公司支付装修款5万元，在合同解除后，该笔装修款属于我方的损失，应当由被告某某公司赔偿给我方。被告林XX于2017年11月24日至2019年11月6日期间是被告某某公司的唯一股东，涉案合同是2019年2月6日签署的，而且款项也是支付至被告林XX的账户，所以被告林XX与被告某某公司存在财产混同，被告林XX应当对被告某某公司的债务承担连带责任。故诉至法院，望判如所请。

.被吿某某公司、林XX均未答辩。

:当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《销售合同》、《销售合同补充协议》、《分期付款协议》、转账记录、收款收据、（2020）粤01民终2414号民事判决书、委托代理合同、律师费发票予以确认并在卷佐证。?

根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：

被告某某公司于2014年5月8日登记成立,2017年11月24日公司股东变更为林XX，2019年11月6日该公司企业类型由自然人独资的有限责任公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司，股东由林XX变更为林XX、林x雄、2019年2月26日，邱XX（乙方）与某某公司（甲方）签订《销售合同》，约定：甲方将位于广州市白云区XXxx房（以下简称涉案房屋）的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积为48.91平方米；乙方明确知悉，甲方已与该物业该房屋所有权人签有《某某四方大厦租赁协议》，并已按照协议约定的方式和期限支付租金，甲方保证其是该物业该房屋的合法使用权人，享有占有、使用、收益等权益，并有权将该房屋的使用权流转给乙方；该房屋使用权转让费用为300000元；在本合同签订当日，乙方应当向甲方支付前期转让费用150000元；在2022年2月6日前，乙方办理相关贷款手续后，向甲方支付剩余转让费用150000元；甲乙双方约定该房屋的使用权转让期限为20年，即从2019年8月1日起至2039年7月31日；在本合同履行期内，甲方承诺在2022年8月1日前，该房屋具备房产登记及过户条件的，乙方依法对该房屋享有优先购买权，可以决定自行购买或指定第三方购买该物业；该房屋房产证具备过户条件时，乙方应当在收到甲方过户通知30天内与甲方签订《房屋买卖合同》，届时本合同自动解除，乙方依本合同所付转让费用自动抵作买卖该房屋的首期购房款，剩余购房款由乙方按照每建筑平方米9000元的标准，结合该房屋的建筑面积补交；乙方逾期答复或明确表示不购买该房屋的，甲乙双方继续履行本合同关于该房屋的相关使用条款’即乙方继续使用该房屋至2039年7月31日；甲方负责在2019年8月1日前将该房屋按照标准进行统一的策划、设计和装修等，并在完成当日由甲、乙双方共同参与房屋验收，验收合格后双方签订房屋交接确认书并交付房屋；乙方同意委托广州xx物业管理有限公司承担该房屋的专项管理与其他服务业务；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该房屋或通知办理房产证的，应按乙方已付转让费用每日万分之五的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方应无息退还乙方已付费用并自逾期之日起按已付费用每日万分之五的标准承担赔偿责任；本合同履行期限届满前，非因不可抗力因素导致甲方与所有权人签订的《某某四方大厦租赁协议》发生解除终止情形时，本合同同时终止，甲方应当赔偿乙方的实际损失；无过错方因行使本合同项下权利而引起的所有费用（包括但不限于交通费、食宿费等）以及因催讨实现债权而引起的所有合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、担保费等），均由过错方承担，无过错方有权一并追索。2019年4月12日，某某公司与邱XX签订了《分期付款协议》，约定甲方将涉案房屋使用权转让给乙方，分期付款总额为150000元，分期付款期限为36个月，分36期还清，自2019年5月10日起至2022年4月9日止。乙方于本协议签订之日起次月10日前开始还款，分期付款手续费为分期付款总额6%/月，乙方需每年第1个月至第12个月向甲方支付分期付款手续费，每年的第12个月支付分期付款部分本金。分期付款方式如下：1.2019年5月10日起至2020年5月9日按每月每期支付手续费900元，2020年4月10日分期支付本金22500元；2.2020年5月10日起至2021年5月9日按每月每期支付手续费900元，2021年4月10日支付分期付款本金22500元；2021年5月10日起至2022年5月9日按每月每期支付手续费900元，2022年5月10日支付分期付款本金105000元。乙方采用自主还款方式还款，乙方每期还款利息及本金应存入甲方指定账户，户名为林XX等等。2019年7月24日，某某公司（甲方）与邱XX（乙方）签订了《销售合同补充协议》，约定：乙方于2019年2月26日签订位于广州市白云区XX18号的xx房，该房屋建筑面积为48.91平方米，该房屋按照每建筑平方米9000元标准合计总价440190元，费用支付方式：1.乙方已在签订合同当日支付150000元房款，50000元装修款，该装修款不包含房款总价。2.乙方在2019年2月26日办理相关贷款手续向甲方支付转让费150000元，此贷款共36期利率为0.006%,在2022年2月26日前还清。3.乙方剩余房款140190元人民币，于2022年8月1日前该房屋具备房产登记过户条件时乙方一次性付清剩余房款。在2022年8月1日前若甲方不能协助乙方办理房产登记及过户，甲方将乙方实际所交房款和装修款全数退还。.2019年2月26日至2019年3月6日期间，邱XX向某某公司交纳了房款150000元，某某公司就上述款项向邱XX出具了收款收据。邱XX并于2019年2月26日和2月27日向案外人广州市某某装饰公司转账支付合计50000元装修款，案外人广州市李工装饰工程有限公司就上述款项向邱XX出具收款收据，载明收到涉案房屋的装修服务费50000元。2019年6月5日至2019年11月11日，邱XX根据《分期付款协议》的约定，向林XX转账支付分期付款手续费共7期合计6300元。2020年4月10日，邱XX向林XX转账支付房款本金18900元，某某公司就该笔款项向邱XX出具了收款收据。另查，在本院受理的某某公司起诉案外人广州市某某四方信息技术有限公司(以下简称某某四方公司)的房屋租赁合同纠纷案件中［(2019)粤0111民初22252号案］,某某公司提交了其与某某四方公司于2018年3月9日签订的《某某四方大厦租赁协议》。该《某某四方大厦租赁协议》约定：某某四方公司出租给xx公司的房屋位于广州市科颖路16号某某四方大厦B栋(不含第三层)，某某公司承租面积共计19853.17平方米；租赁期限为10年，即自2018年3月9日至2028年3月8日，在某某公司未违反协议约定的前提下，租赁期满后本协议自动延期10年，若xx公司有违反协议约定的行为，则租赁期满后须经某某四方公司书面同意后方可延期10年；某某公司可将房屋进行部分转租、分租，但转租、分租前须向某某四方公司备案，取得某某四方公司书面同意后方可签订转租、分租协议；某某公司转租、分租的租赁期限不得超过本协议约定租赁期限，租金、押金、保证金的支付方式须同本协议致。本院在(2019)粤0111民初22252号案中查实，某某四方公司于2018年12月27日已在某某公司承租案涉物业现场张贴了《告知书》，告知：我司是某某四方大厦完全产权人其他任何方没有权利处置某某四方大厦房屋；除我公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让某某四方大厦的所有权或使用权；目前xx公司是租赁我司某某四方大厦B栋房屋（不含三楼）；根据我司同某某公司租赁协议的约定，某某公司对外转租'分租房屋，必须到我公司备案并取得我公司书面同意后方可转租、分租，我公司不准未在我公司备案的转租、分租客户入住；截至目前，xx公司没有在我司处备案任何租户，若有业户同其他方就某某四方大厦房屋的租赁和使用发生经济往来，责任自负，同我司无关。该案还查明，某某四方公司在山东省高级人民法院和山东青岛市中级人民法院分别作为他案被告，涉案房屋已分别于2018年12月18日、2019年1月29日被山东省高级人民法院和山东青岛市中级人民法院诉讼保全分别查封和轮候查封。本院已于2019年11月26日作出（2019）粤0111民初22252号民事判决书，判决解除了某某公司与某某四方公司于2018年3月9日签订的《某某四方大厦租赁协议》，并判令某某公司应向提起反诉的某某四方公司腾让租赁物业并支付租金、违约金等。xx公司不服该判决并提起了上诉，广州市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）粤01民终2414号民事判决书，维持了原审判决。而案外人某某四方公司在庭后向本院提供情况说明,称某某四方大厦分为A栋和B栋，其中a栋为广州市白云区科颖路16号，B栋为广州市白云区XX18号。邱XX为提起本案诉讼聘请律师，并为此向广东莱恩律师事务所支付律师费15000元。还查明，本院于2020年10月3日将邱XX要求解除案涉《销售合同》、《分期付款协议》及《销售合同补充协议》的诉状送达给某某公司。本院认为：关于邱XX与某某公司所签订的案涉《销售合同》、《分期付款协议》及《销售合同补充协议》的性质及效力问题。根据《销售合同》的约定，邱XX与某某公司就案涉广州市白云区科颖路18号xx房所让渡仅仅是20年的使用权,并非所有权的转让，故该合同实为租赁合同。但该合同约定邱XX在2022年8月1日前该房屋具备房产登记及过户条件的，邱XX可决定自行购买或指定第三方购买该物业，邱XX依本合同所付转让费自动抵作买卖该房屋的首期购房款，剩余购房款由乙方按照每建筑平方米9000元的标准、结合该房屋建筑面积补交。双方于2019年7月24日签订《销售合同补充协议》，该合同约定涉案房屋按照每平方米9000元的标准合计总计440190元，双方并约定房款的支付方式，并约定在2022年8月1日前若某某公司不能协助乙方办理房产登记及过户,某某公司将邱XX实际所交房款和装修款全数退还，根据该合同的内容可知邱XX已决定购买涉案房屋，故邱XX与某某公司的合同关系已由租赁合同转变为房屋买卖合同关系。某某公司出售涉案房屋给邱XX时并未取得该房屋的处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条，出卖人在缔约时对标的物没有所有权和处分权，并不必然导致合同无效，在双方《销售合同》、《分期付款协议》及《销售合同补充协议》不存在其他无效事由的情况下，该合同为有效合同。但根据本案查明的事实，某某公司与涉案房屋的产权人某某四方公司签署的《某某四方大厦租赁协议》已被法院判决解除，根据邱XX与xx公司签订《销售合同》约定“本合同履行期限届满前，非因不可抗力因素导致甲方与所有权人签订的《某某四方大厦租赁协议》发生解除、终止情形时，本合同同时终止，甲方应当赔偿乙方的实际损失”，故邱XX现要求解除与某某公司签订的《销售合同》、《分期付款协议》及《销售合同补充协议》的诉讼请求本院予以支持,上述合同解除的时间为本院将本案邱XX要求解除案涉《销售合同》、《分期付款协议》及《销售合同补充协议》的诉状送达给某某公司之日即2020年10月3日。邱XX要求某某公司退还购房款168900元的诉讼请求本院予以支持。邱XX要求某某公司退还已付利息（即分期付款手续费）6300元的诉讼请求本院亦予以支持。根据《销售合同补充协议》的约定，合同解除后，某某公司除将邱XX实际所交房款退还外，还应全数退还装修款，故邱XX要求某某公司向其退还装修款50000元的诉讼请求本院予以支持。《销售合同》中约定无过错方因行使本合同项下权利而引起的所有费用（包括但不限于交通费、食宿费等）以及因催讨实现债权而引起的所有合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、担保费等），均由过错方承担，无过错方有权一并追索。因邱XX对合同解除并未无过错，故邱XX要求某某公司赔偿其律师费15000元的诉讼请求本院予以支持。因案涉《销售合同》、《分期付款协议》及《销售合同补充协议》的签订及合同项下邱XX款项的交付均发生在林XX为某某公司的自然人独资股东期间，该期间某某公司为一人独资的有限责任公司，而邱XX款支付的部分款项还是由林XX以个人账户收取，即证明某某公司与林XX的财产存在混同的情形，对此珈然公司和林XX对并未举证予以推翻，故邱XX要求林XX对xx公司的案涉债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。

被告某某公司、林XX经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下：一

一、原告邱XX与被告广州市xx投资咨询有限公司签订的《销售合同》、《销售合同补充协议》及《分期付散协议》于2020年10月3日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市某某投资咨询有限公司向原告邱XX退还购房款16890。元、利息6300元，以上合计175200元；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州市某某投资咨询有限公司向原告邱XX退还装修费50000元；四、在本判决生效之日起三日内，被告广州市某某投资咨询有限公司向原告邱XX赔偿律师费15000元；五、被告林XX对本判决第二、三、四项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2451.5元，由被告广州市xx投资咨询有限公司和被告林XX共同负担，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。