珠海市XX公司、杜XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人珠海市XX公司（以下简称南福XX）因与被上诉人杜XX房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初12527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南福XX上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杜XX全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杜XX承担。
事实与理由：一、案涉《锦园车位认购书》（下称“认购书”）属预约合同，双方对认购书的履行是签订《商品房买卖合同》及其附件，而不是属于本约合同约定的车位交付、车位办证等内容。故在双方签订本约之前，南福XX不负有为杜XX办理产权登记的义务，也不存在追究南福XX逾期办证的事实基础。1.认购书第四条第（三）款“乙方应在甲方通知的期限内前往锦园销售中心与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件”；第五条第（二）款“双方确认：双方即将签署的《珠海市商品房买卖合同》及其附件文本……”；第六条“在双方签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件后，如本认购书与《珠海市商品房买卖合同》及其附件矛盾的，则以《珠海市商品房买卖合同》及其附件为准……”；双方手写备注“此车位款抵珠海市XX公司工程款，解除抵押后再签合同”，上述条款均清楚反映双方履行认购书的内容及目的，就是签署《珠海市商品房买卖合同》及其附件，并不涉及车位的交付、办证等内容。认购书中不仅没有车位交付、办证的约定，更无《商品房销售管理办法》第十六条规定的大部分的主要内容，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，一审判决认定认购书是南福XX与杜XX就涉案车位达成的买卖合同，显然有悖于案件事实和双方的合同约定，依法应予纠正。
2.双方手写备注的“此车位款抵珠海市XX公司工程款，解除抵押后再签合同”，属于双方对签署《珠海市商品房买卖合同》及其附件所约定的期限（或条件）。签约期限并不等于办证期限，相反，只有签订了本约，案涉的车位才具备办理产权登记的基本前提和基础，双方才能够约定办证期限，进而起算南福XX协助办证义务的履行期。因此，“解除抵押”并不是一审判决认定的属于南福XX履行协助办证义务的条件。
综上，本案双方仅签署了属于预约合同性质的认购书，一审判决认定南福XX负有协助办证义务，没有事实依据。
二、签署案涉车位的《商品房买卖合同》是南福XX和杜XX的双务行为，一审判决忽视杜XX拒不履行认购书的事实，反而判决南福XX承担协助办证义务和直至办证完毕之日的违约金，实属错误。南福XX已于2018年12月5日，依据认购书第四条第（三）款的约定，通过短信通知和邮寄《签订车位合同通知书》的方式通知杜XX前来签约，但杜XX不仅不作回应，甚至还拒收南福XX发出的共计三份通知函件。这表明是杜XX一方拒不履行认购书，对于由此产生的延期办证、不能办证等后果，均应由其自负其责。南福XX只负有协助办证的义务，并非唯一的办证义务主体，在南福XX已经履行协助义务通知杜XX签署《商品房买卖合同》，而杜XX拒不配合签署的情况下，案涉车位根本达不到办证的基本条件。因此，本案应当立足于认购书是预约合同这一根本属性，依法认定南福XX在2018年12月5日完成了通知签约的合同义务，不应判决南福XX负有协助办证或逾期办证的责任，更不应将违约金计算至“上述所有权转移登记手续办理完毕时止”。
三、南福XX在案涉车位于2017年2月20日解除第一次抵押之后没有通知杜XX签约，系因案外人XX公司向南福XX主张双方此前结算的工程量和工程款存在误差，甚至因为南福XX在珠海法院涉诉多宗案件，而案涉车位仍在抵押状态，提出了让南福XX收回车位，改为以现金方式支付工程款的要求。南福XX与XX公司之间有关工程款的争议，实质就是《物业抵工程款协议》的履行争议，在该争议解决之前，南福XX不可能与杜XX完成签约、开发票、办理产权证等事项。更何况对于南福XX而言，杜XX只是XX公司指定的车位持有人，而杜XX究竟是车位的代持人，还是与XX公司之间存在其他法律关系，南福XX对此不得而知，杜XX和XX公司也从未予以披露。但需要指出的一点是，截止本案起诉前，杜XX在近三年的时间里从未就案涉车位的签约和办证问题向南福XX主张过任何权利，也就是说，如果杜XX确实是通过付款购买车位，对车位权利甚是关心的话，则说明杜XX理应清楚南福XX和XX公司之间的工程款争议，特别是在车位第一次解押之后有十个月的“无抵押”状态下仍然没有签约，否则其作为一名普通的买受人，断然不会在近三年之后，特别是在车位的第二次抵押解除之后，才提出签约办证一事。因此，南福XX在2017年2月20日未通知杜XX签约，不存在过错。另外，一审判决以2017年2月20日后酌定30日为办证期限，没有事实基础和法律依据。如前所述，南福XX与杜XX之间没有签订本约，根本不存在起算办证期限的基础。即便一审法院认定本案存在所谓的办证期限，那么按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，也应当是90日，而不是酌定的30日。
四、本案为商品房买卖合同纠纷，一审判决却适用《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》作为裁判依据，属适用法律有误，依法应予纠正。虽然杜XX在本案中主张按“年利率6%”作为其第二项诉讼请求的计算标准，但杜XX无论在《民事起诉状》中还是庭审期间，均没有主张过该“年利率6%”是基于《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》而提出的，本案显然不应当适用该司法解释。
杜XX辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回南福XX的上诉请求，维持原判。二、杜XX与南福XX于2015年11月16日签订的《锦园车位认购书》，已具备合同当事人、标的、价款等买卖合同的主要条款，满足合同成立的要件。认购书签订后，南福XX向杜XX交付20万元的收据确认涉案B546车位价款已经支付完毕，并将涉案车位实际交付杜XX使用。因此，《锦园车位认购书》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照认购书的约定全面履行各自的义务。三、根据《锦园车位认购书》备注处“解除抵押后再签合同”的约定，南福XX应于涉案B546车位解除抵押后，及时通知杜XX签订合同并办理产权转移登记手续。然而，涉案B546车位于2017年2月20日注销抵押后，南福XX并未通知杜XX办理相关手续，甚至于2018年1月30日再次将涉案车位设立抵押登记，严重违反了《锦园车位认购书》之约定，应当承担违约责任。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”之规定，一审法院按年利率6%的标准要求南福XX支付违约金，适用法律正确。
杜XX向一审法院起诉请求：1.判令南福XX立即协助杜XX办理珠海市香洲区九州大道中XX地下室B546车位的所有权转移登记手续；2.判令南福XX向杜XX开具购买B546车位的发票；⒊判令南福XX向杜XX支付逾期办证的违约金（以20万元为基数，按年利率6%自2016年2月14日起计至所有权转移登记至杜XX名下时止）；⒋南福XX承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年11月16日，杜XX作为乙方（认购人）与南福XX作为甲方（开发商）签订了一份编号为№XXX的《锦园车位认购书》，就乙方认购甲方开发的位于珠海市××大道中××号车位进行了约定，认购书第二条约定乙方认购车位总价为20万元，第三条预付款条款和第四条付款方式和期限条款约定内容则均做划线处理，认购书并在底部空白处手写记载“备注：此车位款抵珠海市XX公司工程款，解除抵押后再签合同”字样。认购书签订次日，南福XX向杜XX出具了金额为20万元的锦园B546车位款收据。
南福XX提交的《物业抵工程款协议》显示，南福XX于2015年11月12日与案外人珠海市XX公司（以下简称XX公司）就以锦园负一层A304、负二层B546车位抵扣南福XX应付XX公司的工程款40万元协议达成一致，协议并约定物业交易过程中的税费由协议双方按有关规定各自承担。南福XX提交的《锦园车位号确认单》显示对确认抵扣XX公司工程款的B546车位最终客户已确定为杜XX，总价为20万元，付款方式为一次性付款。南福XX对杜XX关于B546车位已于2015年11月16日实际交付杜XX使用的主张未有异议，双方各自提交的《锦园停车位物业管理服务协议》和《车位信息登记表》亦能与此相印证。
杜XX、南福XX提交的《珠海市不动产登记情况查询结果》显示，截至2018年12月5日查询时点，案涉B546车位尚登记在南福XX名下，无查封、抵押、异议登记情况。杜XX提交的《不动产抵押（按揭）登记表》显示，案涉B546车位曾就南福XX债务于2014年1月14日设立房地产最高额抵押权登记，抵押权人为上海XX，该抵押于2017年2月20日注销。2018年1月30日，案涉B546车位又就南福XX债务设立了房地产抵押权登记，抵押权人为张X，该抵押已于2018年9月10日注销，南福XX对案涉B546车位上述抵押情况不存异议，但主张在第一次抵押登记解除时因XX公司与南福XX就工程款结算存在争议因此没有通知杜XX签约，第二次抵押登记解除后南福XX已及时通知杜XX，是杜XX一直不来签约。南福XX提交的《签订车位合同通知书》及其投递记录显示，南福XX系于2018年12月5日向杜XX身份证登记地址及锦园6栋1单元1702房和7栋1612房的地址邮寄发出就案涉B546车位签订商品房买卖合同的通知书，均被退回。一审庭审时，杜XX撤回第2项要求南福XX开具发票的诉讼请求，一审法院当庭予以准予。
一审法院认为，结合本案证据和当事人的诉辩意见，可以看出杜XX系在南福XX与XX公司就以案涉车位折抵工程款达成一致后，XX公司将该抵债权益转让给杜XX，南福XX对该转让认可的情况下，与杜XX签订了案涉车位的认购书，杜XX、南福XX所签订的《锦园车位认购书》虽属预约合同，但认购书中约定内容已包含合同当事人、标的、价款等要素，满足本约合同成立的要件，故杜XX、南福XX之间已就案涉B546号车位成立买卖合同关系，该合同符合双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
从认购书的备注约定可以看出，杜XX在认购案涉车位时对该车位已办理抵押的事实清晰知晓，双方约定“解除抵押后再签合同”，但未明确约定南福XX协助办理车位所有权转移登记的时间期限。对此一审法院认为，商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务，南福XX已于2015年11月17日向杜XX出具收据确认案涉车位价款已支付完毕，应当在认购书约定的抵押注销条件满足后合理期限内通知杜XX并协助办理案涉车位所有权转移登记手续完毕，南福XX与XX公司之间是否存在纠纷不能成为南福XX抗辩履行与杜XX之间合同义务的理由，南福XX在抵押注销后不仅未及时通知杜XX签订买卖合同、办理过户手续，还将案涉车位再次设立抵押，该行为已然构成违约，应当承担相应的违约责任。现案涉车位已无查封、抵押等限制情形，杜XX请求南福XX协助办理案涉车位的所有权转移登记手续并支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。
关于逾期办证违约金的计算，杜XX对认购车位时车位上已设定抵押的情况是清楚知悉的，并与南福XX就该抵押注销后再办理产权转移登记手续已达成一致，在未有证据显示双方有就上述抵押何时注销另行协商或催告的情况下，杜XX径自主张以认购书签订时间后推90日即2016年2月14日起计算违约金理据不足，因上述抵押系于2017年2月20日注销，一审法院酌定南福XX应于该抵押注销后的三十日内完成通知杜XX并协助杜XX办理完毕案涉车位的产权转移登记手续，故南福XX应向杜XX支付自2017年3月23日起的逾期办证违约金。杜XX、南福XX双方未就逾期办证违约金的计算标准达成一致约定，杜XX请求参照《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定以已付购房款为基数按年利率6%标准计算逾期办证违约金，合理有据，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决如下：一、南福XX于判决发生法律效力之日起十日内协助杜XX办理珠海市香洲区九洲大道中XX车位B546的所有权转移登记手续至杜XX名下（产权过户所产生的税费由过户双方依照相关规定各自承担）；二、南福XX于判决发生法律效力之日起十日内向杜XX支付逾期办证违约金（以20万元为基数，按年利率6%标准自2017年3月23日起至上述所有权转移登记手续办理完毕时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2447元，由杜XX负担100元，南福XX负担2347元。
南福XX、杜XX二审均没有提交证据。
本院经审理查明，2019年4月18日二审法庭调查过程中，双方均同意于2019年5月1日前自行签订商品房买卖合同并前往相关行政部门办理所有权登记手续。2019年4月26日，双方签订了《商品房买卖合同》。杜XX称因南福XX无法开具办理产权登记所需的发票，导致其无法办理涉案车位的产权登记手续。2019年5月29日，本院向南福XX调查时，南福XX称其与杜XX签订商品房买卖合同时承诺此后再向杜XX开具发票，但杜XX并未与南福XX联系，南福XX又称因为南福XX和税务机关之间就纳税的问题正在进行磋商并沟通解决当中，只是暂缓开具发票，不存在发票的情况。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：南福XX与杜XX签订的《锦园车位认购书》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如明确特定的合同标的、车位的价款、房款支付方式等，而且双方认购书中明确约定“此车位款抵珠海市XX公司工程款”，签订合同次日，南福XX向杜XX出具了收款收据，即杜XX已向南福XX支付了购房款，南福XX在签订合同当日将涉案车位交付杜XX使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书应当认定为双方之间的商品房买卖合同，双方在认购书中约定“解除抵押后再签合同”仅是双方为完成所有权登记所履行的程序，并非双方需另行签订本约以确定双方的权利义务，一审法院对此认定正确，本院予以维持。
虽然认购书没有约定南福XX协助杜XX办理所有权登记的具体期限，但是根据双方认购书的约定，杜XX签订该合同的目的在于取得涉案车位的产权，因此南福XX应在涉案车位具备所有权转移登记的条件时协助杜XX将车位所有权登记至杜XX名下，这亦是商品房买卖合同中卖方应当履行的义务。现涉案车位已无查封、抵押等限制情形，杜XX请求南福XX协助办理涉案车位的产权登记手续，理据充分，应予支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。
对于杜XX所主张的逾期办证违约金。根据认购书的约定可见，杜XX明知涉案车位存在抵押情形，且双方未约定南福XX涂销抵押的具体期限，因此杜XX主张从认购书签订后90天起即2016年2月14日起计算违约金，理据不足，不应支持。但是，南福XX在2017年2月20日涂销抵押后，未及时通知并协助杜XX办理产权证，并且于2018年1月30日再次办理抵押，有违诚信原则，亦违反合同约定，理应承担违约责任。南福XX辩称其与XX公司存在纠纷，有正当理由不履行涉案房屋买卖合同的义务，本院认为，南福XX已向杜XX出具收款收据，应认定为南福XX、XX公司、杜XX关于该20万元的债权债务关系转让合同已履行完毕，南福XX再以其与XX公司之间因物业抵工程款协议存在纠纷为由不履行涉案车位买卖合同的义务，没有合法依据，不应采纳。因此，一审法院酌定南福XX自2017年2月20日注销抵押后三十日即2017年3月23日起按年利率6%支付逾期办证违约金，合理恰当，本院予以维持。虽然南福XX于2018年12月5日通知杜XX签订合同，但是根据二审法庭调查后双方的履行情况可见，南福XX称杜XX与其于2019年4月26日签订商品房买卖合同一直未催告其出具发票，明显不符合常理，而且结合南福XX的陈述，其与税务机关之间因纳税的问题正在进行磋商，只是暂缓开具发票，故本院认定杜XX称南福XX因无法开具发票无法协助其完成产权登记手续，更符合客观情况，本院对杜XX该主张予以采纳，南福XX主张是因杜XX的原因未签订商品房买卖合同并办理产权变更登记手续，理据不足，本院不予采纳，一审法院认定南福XX应向杜XX支付逾期办证违约金至涉案车位产权转移登记手续办理完毕时止，合理恰当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。南福XX上诉无理，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费4450元，由珠海市XX公司负担。
本判决为终审判决。