刘佳维律师
律师观点分析
一、案情背景
委托人早年为相关单位提供劳务，形成大额到期劳务债权。因多方连环债务抵账，相关主体达成抹账、房屋抵顶协议，以一套总价值 943914 元的住宅房产抵偿委托人全部劳务欠款。早在房产被查封前，委托人与房产开发主体签订书面购房合同，取得房屋入住手续，亲属长期在该房屋实际居住，持续缴纳多年水费、电费、采暖费、物业费等全部生活开支。后因第三方与房产开发主体产生大额金融债务纠纷，案涉抵债住宅被整体预查封。委托人先行提起执行异议，却被裁定驳回。为保住已实际占有、用于家庭居住的抵债房产，委托人委托刘佳维律师提起案外人执行异议之诉，诉求停止对案涉房屋的全部执行措施、解除查封。
二、案件核心难点
多重债务链条举证复杂：房屋系五方连环抹账抵债取得，多层债权流转协议、工程款、采暖费抵顶文件数量多，需完整梳理债权流转逻辑，证明抵债基础真实合法；
抵押权对抗风险高：申请执行人持有案涉房产抵押权，主张抵押权优先，直接否定委托人对房屋的权利，案件对抗强度大；
执行异议前置败诉：前期执行异议阶段已被驳回，诉讼阶段举证、说理标准更高，必须完整满足排除强制执行的全部法定要件；
未过户存在客观障碍：房屋因原抵押登记问题无法办理产权备案及过户，极易被认定存在过错，需举证未过户并非委托人自身原因。
三、刘佳维律师代理办案工作
完整归集全链条证据系统整理多层抵账协议、抹账结算文件、购房合同、全额抵债收款收据、入住通知单，以及长达数年的水、电、采暖、物业缴费票据，形成闭环证据链，还原完整抵债、占有居住全过程。
精准锁定双重法律支撑结合商品房消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权流转两大法律路径，对应司法解释相关条款论证：查封前已订立合法有效合同、全额抵付房屋对价、房屋用于家庭居住，连环抵债属于工程款优先权的合法流转，足以对抗银行抵押权与普通金钱债权。
针对对方抗辩精准反驳庭审中针对对方主张 “抵押权优先、抵债不能排除执行” 的核心观点，结合抵债形成时间、实际入住事实、未过户客观原因逐一驳斥，清晰区分普通买卖抵债与建设工程价款抵债的法律差异。
规范完成全部诉讼流程起草诉讼文书、完成立案、组织证据交换、当庭完整举证、法律观点充分辩论，全面阐述委托人享有足以排除强制执行的民事权益。
四、案件胜诉结果
审理机关完全采纳刘佳维律师全部代理意见，认定：
查封前各方抵债协议、房屋买卖合同真实合法，943914 元房屋价款已通过连环抹账全额付清；
委托人亲属长期实际居住使用，房屋满足家庭居住需求；
案涉房产抵债系建设工程价款优先权流转，可依法排除抵押权及普通债权执行。最终判决：不得执行案涉总价值 943914 元住宅房屋，原驳回异议的执行裁定自动失效；本案全部诉讼费用由对方申请执行主体承担。
五、案例办案总结
本案是房产抵债类执行异议之诉典型胜诉案例。很多当事人通过工程款、劳务费抵账取得房屋后，会因开发商债务牵连遭遇房屋查封，同时面对银行抵押权抗辩，维权难度极大。刘佳维律师精准拆解多层债权抵账法律关系，同时从商品房消费者保护、建设工程价款优先受偿权两条法律维度同步论证，补齐多年居住缴费佐证，即便前置异议程序败诉，仍通过完整证据与专业法律说理，帮助当事人保住价值近百万的自住抵债房产。提示：以房抵债取得住宅并实际居住的权利人，遭遇房屋查封时，可委托专业律师梳理完整债权、占有证据，通过执行异议之诉依法阻却强制执行。