王XX、滨州市XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：王XX，男，1983年1月27日出生，汉族，住河北省衡水市武强县。

委托诉讼代理人：胡XX，山东XX律师。

上诉人（原审被告）：滨州市XX公司，住所地山东省滨州市滨城区南外环路1164号厂房XX内，统一社会信用代码：913XXXX1600MA3POW4U37。

法定代表人：包XX，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：孟X，山东XX律师。

委托诉讼代理人：曹X，山东XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：苏XX，男，1971年5月2日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。

委托诉讼代理人：盖XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：韩XX，山东XX律师。

上诉人滨州市XX公司（以下简称XX公司）、王XX因与被上诉人苏XX房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王XX上诉请求：1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2526号民事判决，依法改判或撤销原判发回重审；2.一、二审诉讼费由苏XX、XX公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、XX公司对本案租赁合同已经履行合同义务并予以确认，王XX作为发起人签订的租赁合同，适用合同法中代理的一般原理，应当由公司承担合同责任，王XX不承担责任。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》（以下简称公司法解释三）第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”根据以上规定，苏XX享有请求该发起人或者公司承担合同责任的选择权。苏XX一经选定该发起人或者公司承担合同责任后，不得再行变更。该规定系选择之债，并非连带之债。公司成立并履行租赁合同的义务，应当由公司承担责任。王XX承担责任无法律依据。二、2020年1月16日，王XX退出XX公司股东及经营管理。涉案电费系公司使用，王XX承担电费无事实及法律依据。三、XX公司租赁的厂房土地属于农村集体土地，苏XX无权出租。涉案房屋租赁合同双方并没有约定电费单价，一审法院认定电费金额无事实及法律依据。综上，王XX仅代表公司签订的租赁合同，公司成功设立并实际履行租赁合同，王XX不应当承担责任。

苏XX辩称，一、王XX作为房屋租赁合同的一方当事人，签订合同是其真实意思表示，作为公司发起人也是股东，认缴出资245万元。公司法解释三第二条并未规定不承担连带责任。公司法解释三第十三条第二款规定“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”，本案中王XX并没有证据证明其已履行了全面出资义务，故应当对公司债务未清偿的部分承担责任。三、公司法解释三第十八条规定“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中王XX虽然将其股份进行转让，并没有证据证明其已履行了全面出资义务，故应当对公司债务未清偿的部分承担责任。三、租赁房屋土地的性质与本案无关。不属于本案审理对象。综上，请求二审法院依法驳回王XX的上诉请求。

XX公司辩称，XX公司认可王XX于2020年1月9日退出公司经营。同意王XX上诉事实及理由第三部分，XX公司租赁的厂房、土地属于农村集体所有，苏XX无权出租，王XX与苏XX没有约定电费电价，一审法院认定的电费金额无事实及法律依据。

XX公司上诉请求：1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2526号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用、保全费由苏XX承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，苏XX违约在先，导致合同无法继续履行，苏XX应当承担违约责任。XX公司与苏XX双方签订房屋租赁合同期限为两年，XX公司房屋租赁费用缴纳至2020年5月底，因今年年初新冠疫情爆发，为防止聚集，XX公司响应国家号召，在疫情期间暂时停工，为尽量减少损失，XX公司于2020年5月3日搬走了部分生产设施，用于生产的电线、电盘、货品、电缆、配电箱、地面地板革等物品仍留放在涉案房屋内，但苏XX却于2020年5月4日擅自将XX公司所租赁的房屋钥匙换掉，导致XX公司工作人员无法进入厂房工作，工厂无法正常进行生产活动，致使XX公司损失惨重。在此之后，苏XX擅自将案涉房屋租赁给第三方，导致合同无法继续履行，因此该违约责任在苏XX，且在一审庭审过程中苏XX也提到2020年5月3日至5月4日XX公司仍在案涉房屋内生产一天一夜，证明XX公司并未完全搬离案涉房屋，也就不存在违约事实。因XX公司擅自将案涉房屋租赁给第三方，且在没有提前通知XX公司的前提下提起诉讼，要求单方面解除合同，苏XX违约在先，故违约责任应由苏XX承担。一审法院在未查清事实的情况下，仅仅以XX公司搬离部分生产设备为由，主观上判断XX公司不再继续履行合同，属于法官的主管臆断，没有任何事实根据和法律依据。XX公司尚有部分物品留存在厂房内，对租赁的厂房另有处置，并没有要解除房屋租赁合同的意思表示。相反，苏XX却在2020年5月4日将厂房钥匙更换掉，并将涉案厂房再次向第三人出租。因此，违约责任应在苏XX，应由苏XX承担违约责任。二、一审法院判决XX公司向苏XX支付的电费数额计算错误，并且计算依据违反了法律的强制性规定。首先，XX公司与苏XX签订房屋租赁合同时，并没有约定电费的实际缴纳金额，只是在XX公司向苏XX缴纳第一个月的电费时，收费单据上写着1.1元，后因XX公司认为该数额过高，与苏XX向供电公司实际缴纳数额相差太大，于是与苏XX进行协商，双方先按1元／度向苏XX进行预交，在一年后进行对账核算，按照苏XX向供电公司实际缴纳的数额扣除其他用户的电费向XX公司收取电费。因苏XX向供电公司缴纳的电费是包含XX公司在内的5户业主共同使用的电费，为此，XX公司在一审开庭时，XX公司根据供电公司收取电费的标准乘以XX公司实际使用的电费度数计算出XX公司应向苏XX缴纳的电费数额，虽然不是双方合意，但是计算的数额是有法律依据的。一审法院以不是双方合意来否定XX公司计算的数额没有法律依据。其次，苏XX向供电公司缴纳电费是以张XX的名义缴纳的，一审法院已查明苏XX、张XX、苏XX、苏XX合伙共同投资租赁土地、建设厂房，厂房位置在××路××路××西，厂房建成后通过出租进行收益，苏XX为执行合伙事务合伙人的事实，故根据XX公司在一审中所提交的滨州市XX公司所出具的用户名为张XX，地址为滨州市滨城区××镇街道××路××首，自2019年1月份至2020年1月份电费明细清单一份，就能够证实苏XX用其合伙人张XX的名字向滨州市XX公司缴纳案涉房屋电费共计237716.64元的事实，并且苏XX向滨州市XX公司缴纳的电费中还包括其他用户，而自2019年1月至2020年1月，XX公司向苏XX预交电费总额为285996元，由此可以看出XX公司预交电费的数额已经远远的超过苏XX所实际缴纳的电费。再次，根据《中华人民共和国电力法》第35条：“电价实行统一政策，统一定价原则，分级管理”、第44条：“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。”这是法律的强制性规定。《合同法》第52条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效。一审法院却按照每度1元的价格判决XX公司向苏XX支付电费违反了我国法律的强制性规定。根据山东发展和改革委员会出具的鲁发改价格（2019）906号文件规定证实XX公司系非直抄用户，苏XX系转供电单位，该文件第一项第一条以及第二项规定了转供电单位对上述峰谷分时电表以外的其他非直抄用户，除损耗费用外，不得随电费加收其他任何费用，非直抄用户当月到户电价＝转供电单位与电网企业当月结算平均电价／（1-损耗率），损耗率最高不得超过12%。滨城区发展和改革局、滨城区市场监督管理局、滨城区房屋管理服务中心出具的滨城发改（2020）54号文件第二条第四项规定了关于转供电单位向非直抄用户收取电费的计算方式，根据上述规定，XX公司作为非直抄用户每月应当向转供电单位即苏XX方缴纳电费的计算方式为：非直抄用户当月的到户电价×（非直抄用户三项表当月总数＋非直抄用户的二项表当月总数），XX公司按照上述规定计算出来的应当缴纳的电费总额为306525.74元，因XX公司已经按照双方约定预交电费285996元，因此，截止2020年5月份，XX公司应向苏XX另行缴纳电费20529.74元。最后，一审判决不仅要依据法律强制性规定还要考虑判决结果对社会公共利益的影响。《中华人民共和国电力法》第四十五条：“电价的管理办法，由国务院依照本法的规定制定。”如果一审法院仅以上诉人以1元／度预交电费就片面的判决苏XX应继续以违反法律无视政策的电费计算方式，按照1元／度的价格向XX公司收取电费，那会导致转供电单位更加无视国家法律与政策关于电价管理的规定，高价收取非直抄用户的用电费用，严重损害非直抄用户的合法权益，这不利于国务院对国家电价环境的管理以及对社会公共利益的保护，因此一审法院判决明显不当，应依法撤销。

苏XX辩称，一、一审法院已经查明XX公司使用苏XX的房屋进行生产经营，在合同于2020年12月30日到期前，于2020年5月3日自行搬离，以其行为表明不再履行合同，存在严重违约行为，在第二次交纳电费时一直按一元一度向答辩人交纳，用电价格是双方约定，是真实意思表示，XX公司尚欠电费161780元。二、没有证据证明XX公司预交电费的事实。XX公司是按月向苏XX交付的电费，不存在预交电费的事实，苏XX向供电公司交纳多少电费与XX公司无关。三、根据《中华人民共和国电力法》第三十五条规定“本法所称电价，是指电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价。”因此XX公司所述的电价与本案不具有关联性，属于适用法律错误。四、XX公司引用的鲁发改价格（2019）906号文件和滨城发改（2020）54号文件，是山东省发改委及滨城区职能部门文件系其他规范性文件，且并无证据证明苏XX违反上述文件，况且上述两个文件系在苏XX与XX公司签订房屋租赁合同之后制定，根据法不溯及既往的原则，上述两个文件不适用于本案。最后，合同签订是双方真实意思表示，根据诚信原则，双方当事人应当秉持诚实、恪守承诺，在合同没有违反法律和行政法规效力性和强制性规定的前提下，应当严格按照合同约定履行义务。综上，请求依法驳回XX公司的上诉请求。

王XX述称，其对XX公司的上诉无异议。

苏XX向一审法院起诉请求：1.判令解除苏XX与王XX于2018年12月16日签订的房屋租赁合同；2.判令王XX向苏XX支付2万元违约金；3.判令王XX向苏XX支付所欠电费161861元；4.判令XX公司对上述第二、三项诉讼请求向苏XX承担连带清偿责任；5.判令王XX、XX公司承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年12月16日，苏XX（甲方）与王XX（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将自有的房产（××路××路××西）一处大院，租赁给乙方使用（具体位置为院内南侧东面车间八百平方，办公室一大间，西边小屋一间），租赁期限贰年，自2018年12月30日起至2020年12月30日止。二、租赁费每年计款5万元，付款方式：签订合同日一次性交付一年租金费。如果续约，下一年租金费提前一个月缴纳租金费5万元（经双方友好协商，乙方第一年先交纳三万元房租给甲方，四个月内交纳其余房租）。三、甲方责任：甲方保证房屋的合法性及真实性，并无条件给乙方提供水电畅通。甲方负责协调乙方所需要的邻里友好关系。四、乙方责任：租赁期间承担水电及税费等一切费用。保护甲方财产设施完好无损，若有损坏赔偿甲方财产损失。乙方未经甲方同意不得擅自改建和隔离房间及设施。承担相关的税费。合同到期，有优先租赁权。五、租赁期间，如果政府征用或其他占用需拆迁，甲方提前告知乙方，乙方无偿拆迁；如果单方违约，违约方承担违约金两万元。合同到期，乙方搭建的设施归甲方所有，若双方因故发生争议，由滨州市滨城区人民法院裁决。六、若经营政府禁止经营项目，造成的影响由乙方自己负责，甲方概不负责责任。”

因本案诉讼，苏XX申请诉讼保全，一审法院已裁定查封苏XX、XX公司银行存款，苏XX为此支付诉讼保全担保费500元。

一审法院认为，本案苏XX与王XX签订的《房屋租赁合同》，双方均为真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋出租合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，王XX和苏XX于2018年12月16日签订《房屋租赁合同》，王XX作为滨州市XX公司的发起人，于2019年1月9日成立XX公司，XX公司成立后确认并履行了上述《房屋租赁合同》，XX公司已经实际享有合同租赁经营权利、履行合同交纳房租义务，故苏XX要求王XX承担合同责任，于法有据，依法予以支持。对王XX关于不承担责任的抗辩意见，不予采纳。

对苏XX要求解除与王XX于2018年12月16日签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院认为，王XX与苏XX签订《房屋租赁合同》约定租赁期限贰年，即自2018年12月30日起至2020年12月30日，XX公司经营至2020年5月3日自行搬离，在租赁期限届满前，XX公司以自己的行为表明不再履行租赁合同，对此苏XX可以解除房屋租赁合同。故对苏XX要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。双方在房屋租赁合同中约定了“若单方违约，违约方承担违约金2万元”，提前解除房屋租赁合同的原因是XX公司不再使用租赁场地，违约责任在XX公司一方，XX公司应承担合同违约金2万元，该违约金的数额亦在租赁合同总租赁费的30%以内，故对苏XX关于违约金的诉讼主张，依法予以支持。XX公司辩称违约责任在苏XX，但并未提交证据证明对方的违约事实，与本案的事实不符，不予采纳。因XX公司违约给苏XX造成了诉讼损失，诉讼保全担保保险费系必然发生的费用，XX公司还应赔偿苏XX为此支付的诉讼保全担保保险费500元。

涉案《房屋租赁合同》中约定了承租方承担水电及税费等一切费用，XX公司在租赁经营过程中向苏XX交纳了大部分电费，XX公司虽辩称先按每度1.1元预交的电费，一年后按国家规定标准进行核算，但XX公司并未提供证据证明双方的约定。根据XX公司提供的每月电费收据载明，自第二次交纳电费时起均是按每度1元交纳的电费，且XX公司已按月实际全面履行了大部分交纳电费义务，XX公司以其行为确认了双方电费的交纳方式，XX公司对拖欠的2020年3、4、5月份电费161780元具有向苏XX支付的义务。XX公司辩称仅欠苏XX电费20529.74元，该数额系XX公司自行计算的数额，并非双方的合意，与案件的实际情况不符；XX公司提供的电业局出具的张XX交费明细，并不能证明XX公司的实际用电交费情况；XX公司提供的山东省发改委及滨城区职能部门的文件，系行政规章及规范性文件，现并无证据证明苏XX违反上述文件规定，影响双方实际履行合同中电费交纳方式的效力，故对XX公司的上述抗辩意见及提供该部分证据效力，不予采纳确认。

综上所述，对苏XX的诉讼请求，依法予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：一、解除苏XX与王XX于2018年12月16日签订的《房屋租赁合同》；二、王XX支付苏XX违约金2万元；三、王XX赔偿苏XX诉讼保全担保保险费500元；四、王XX支付苏XX电费161780元；五、滨州市XX公司对以上第一、二、三、四项债务向苏XX承担连带清偿责任。以上判决给付义务，于本判决生效之日起十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3938元、减半收取计1969元，诉讼保全费1429元，共计3398元，由王XX、滨州市XX公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王XX提交证据一协议原件、企业公示信息打印件，证明：王XX为设立XX公司签订的《房屋租赁合同》。2020年1月9日后，王XX退出XX公司经营并转让股份。2020年1月16进行了企业变更登记。一审法院认定XX公司成立后确认并履行了《房屋租赁合同》，XX公司实际享有该合同的权利义务，同时又认定王XX承担合同责任，前后矛盾也与事实不符。根据公司法解释三第二条理解：公司成立后确认该合同已经实际成为合同主体，且合同相对人也起诉要求公司承担责任，表明公司愿意成为合同主体且合同相对人也愿意接受公司作为合同主体，此时由公司承担合同责任符合合同法中代理的一般原理，应由公司承担合同责任。苏XX主张拖欠其2020年3、4、5月份电费，这期间王XX既没有参与公司经营不知情，也没有继续履行租赁合同使用这3个月的电费。让王XX承担责任无事实及法律依据。苏XX质证称，对证据一中协议真实性无法核实，只有XX公司包XX签名，无公司签章，不能证明其真实性，也不能证明王XX完成出资义务。对证据一中的公示信息真实性无异议，不能证明王XX完成出资义务。XX公司质证称，对证据一无异议。本院经审查认为，王XX提交的证据一能够证实2020年1月9日后王XX退出XX公司经营，本院予以采信。XX公司提交证据一图片打印件两张，证明：XX公司自行安装的电缆电箱现存于涉案厂房内，因2020年5月4日，XX公司搬离部分设施后，苏XX擅自更换厂房钥匙，导致公司部分物品及电缆电箱无法转移，苏XX擅自更换钥匙并将涉案厂房租给第三人，导致XX公司无法继续使用涉案厂房，违约责任在苏XX。苏XX质证称，对证据一真实性无异议，对证明目的有异议。进一步证明了XX公司在2020年5月3日凌晨擅自搬离生产设备，之所以电缆电线没有拆除，是因为只有在苏XX关闭电压器闸刀后才能拆除。从一审查明事实看，与本证据相吻合，XX公司存在严重违约行为。王XX质证称，对证据一真实性及证明目的均无异议，王XX撤出前，知道是包XX安装的线路。本院经审查认为，诉讼各方对该证据的真实性不持异议，本院予以确认。

本院认为，关于王XX是否承担责任问题。经审查，涉案《房屋租赁合同》系王XX以自己名义与苏XX签订，王XX系合同相对方。涉案房屋虽用于XX公司经营，但不能就此免除王XX的责任。王XX主张其于2020年1月9日退出XX公司经营不应再承担责任，但未提交有效证据证实其已向苏XX明确告知，一审判决王XX承担责任并无不当。王XX主张其不承担责任的上诉理由不能成立。

关于XX公司主张苏XX违约应承担违约责任的问题。经审查，XX公司未提交证据证实苏XX存在违约行为。XX公司于2020年5月3日自行搬离，以其行为表明不再履行合同，且后续租赁费未缴纳，一审认定提前解除房屋租赁合同的原因是XX公司不再使用租赁场地，违约责任在XX公司一方并判决XX公司承担违约金2万元，并无不当。XX公司主张苏XX违约，不能成立。

关于电费问题。《中华人民共和国电力法》第四十四条规定：“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。”《山东省物价局关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（鲁价办发〔2018〕103号）规定：……二、全面清理转供电环节不合理加价行为（一）进一步明确转供电环节电价政策。1.转供电单位向各非直抄用户（含转供电单位）收取的电费总和，以不超过其向电网企业缴纳的总电费为限。……《山东发展和改革委员会关于完善转供电环节电价政策的通知》（鲁发改价格〔2019〕906号）规定：一、电价政策（二）其它用户。转供电单位对上述峰谷分时电表以外的其他非直抄用户、除损耗费用外，不得随电费加收其他任何费用，非直超用户当月到户电价=转供电单位与电网企业当月结算平均电价/（1-损耗率）。损耗率最高不得超过12%。转供电单位实际损耗率高于12%的，应通过加强管理、改造用电设施等方式予以降低……二、其他事项（三）本通知“非直抄用户”是指：相关电力设备由物业公司或产权单位（非电网企业，下同）管理，并代收电费缴至电网企业，电网企业无法做到销售到户、抄表到户、服务到户、收费到户的终端工商业用户。“转供电单位”是指：物业公司或产权单位。“转供电单位与电网企业当月结算平均电价”是指：转供电单位与电网企业电费结算发票中的含税单价（含税单价=税价合计金额/用电数量）……”。根据上述规定，转供电单位向非直抄用户收取的电费总和不得超过其向电网企业缴纳的总电费。本案中，首先，苏XX未在法庭限定的期限内提交其缴纳电费的数据，其虽然对一审中XX公司提交的张XX用户编号063XXXX8003缴纳电费情况不予认可，但苏XX本人提交的苏XX向XX公司法定代表人包XX催电费的微信聊天记录中，苏XX向包XX发送截图却与上述证据相吻合，而张XX、苏XX均系苏XX的合伙人，故二者比对能够印证苏XX2019年1月-2020年5月向电网企业实际用电交费情况。其次，涉案《房屋租赁合同》中约定电费由承租方承担，但并未明确约定电费单价。诉讼双方对电费按每度1.1元、1.0元计费为实交还是预交存在争议，但不论是实交还是预交，均不得违反国家关于电价的相关规定。根据苏XX向电网企业实际用电交费情况，其向XX公司主张的电费已超出国家限定的价格，应予以调整。再次，考虑苏XX作为出租人对涉案房屋电力维修、维护等对降低用电损耗率所起的作用，诉讼双方计取非直抄用户当月到户电价的损耗率应以最高损耗率12%为宜。经计算，XX公司应支付电费数额为343343.70元（附计算表），已支付285996元，还应支付57347.70元。王XX、XX公司主张调整电价的上诉请求成立，予以支持。

综上所述，王XX、XX公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2526号民事判决第一、二、三、五项及给付期限；

二、变更山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2526号民事判决第四项为：王XX支付苏XX电费57347.70元；

三、驳回苏XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3938元、减半收取计1969元，诉讼保全费1429元，共计3398元，由苏XX负担1953元，王XX、滨州市XX公司负担1445元。二审案件受理费3937.22元，由苏XX负担1131元，王XX负担1968.61元，滨州市XX公司负担837.61元。

本判决为终审判决。