一、案情简介

    2014年，于某与哈某签订2年的房屋租赁合同，期满后未续签，但于某继续租赁该房屋使用。2017年，哈某将该房屋出售给胡某，未通知于某。于某以恶意串通诉请确认哈某与胡某的房屋买卖合同无效，并要求以同等条件实现其优先购买权。

二、争议焦点

    1、哈某是否侵犯于某的优先购买权？

    2、哈某与胡某之间的合同是否有效？

三、裁判要点

    1、根据合同法第236条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物。出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当哈某出售该房屋时，于某是享有优先购买权的，哈某未向于某履行告知义务的情况下，侵害了于某的优先购买权。

    2、因于某未提供证据证明哈某与于某之间存在恶意串通的事实，且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第21条规定，承租人优先购买权受到侵害时依法享有损害赔偿请求权，但不享有确认房屋买卖合同无效的请求权。故对于某诉请要求确认哈某与胡某之间合同无效的主张不予支持。

四、李伟律师风险提示

    1、有限购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利，因出租人向第三人出卖房屋导致承租人不能实现该权利的，应视为出租人违约，承租人可以要求出租人承担违约损害赔偿责任；

    2、买卖房屋应对该房屋出租情况进行了解，因为“买卖不破租赁”，在买受人即使不构成侵犯承租人优先购买权取得房屋所有权，也存在交付履行上的障碍；

   3、出卖人出卖租赁房屋，应保证承租人的有限购买权，并对房屋租赁情况向买受人告知，以免造成交付履行障碍而承担违约责任。