一、案情简介

    2012年8月，刘某因房屋拆迁被确定安置一套位置、面积确定的房屋。2016年1月，刘某与陈某签订《房屋买卖合同》，以45万元作价出售该房屋。事后，刘某以签合同时未取得产权证，该房屋系其与妻子何某的共有财产，签订合同时属其无权处分为由主张合同无效。

二、争议焦点

    1、未取得房屋的产权证书是否影响合同效力？

    2、是否属于无权处分？

三、法院判决

    1、权属问题。本案诉争房屋虽未登记领取权属证书，但刘某安置房的权属及位置明确，在将来亦可取得产权。《城市房地产管理法》并未命令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同，拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权时，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，亦属于虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可期待”状态，故拆迁安置房在未依法取得权属证书时，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。

    2、共有问题。刘某在陈某支付全部房屋价款后，将本案诉争房屋交付给陈某居住使用至今，而在此期间何某并未提出任何异议，作为买受人，陈某有理由相信刘某的房屋转让行为是共有人共同意思表示。从诚实信用、鼓励交易的原则出发，应认定刘某与陈某签订的《房屋买卖合同》合法有效。

四、律师分析

    《城市房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，系对房屋交易过程中维护交易安全而制定的一种管理性规定，不属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定中“效力性强制性规定”。故违反上述规定并不必然导致交易行为及合同的无效。