“借名买房” 是不动产登记制度和楼市调控政策下衍生的产物。出于规避限购或贷款政策、购买经济适用房、房改房等、保障性住房等原因，当事人往往采用借名的办法迂回地实现购房目的。借名买房由于有规避政策之嫌，介于合法与非法之间，借名人、出名人和出卖人之间的关系如何界定、借名人要求确权或者更名登记能否得到支持、出名人处分房屋予第三人是否应得到保护等问题，不仅在法律理论上存在争议，在司法实践中也有不同的处理意见。

所谓借名买房，是指一方（借名人）借用他人（出名人）名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，由借名人实际出资并享有房屋权益。整个交易可分解为两个法律关系：从内部关系上讲，借名人和出名人之间存在借出名人之名登记、房屋权益实际由借名人享有的约定，有些还会约定待法律障碍消除后，出名人协助将房屋过户至借名人名下。从外部关系上讲，由借名人或出名人与出卖人签订房屋买卖合同，合同实际由借名人履行，房屋权益实际由借名人享有，但出名人登记为法律上的所有人。

就目前“借名买房”的市场上，普遍存在如下几种交易模式：

1.在借名购买普通商品房的场合，尽管借名的目的大多在于规避限购、限贷等政策，但限购、限贷政策属于经济政策，并非法律、行政法规的禁止性规定。认定借名约定的效力要从是否损害社会公共利益，是否构成以合法形式掩盖非法目的入手。限购政策的真正目的在于打击囤房、炒房，抑制房价过快上涨，保护公平的购房权利。那么，对于借名约定是否有效的问题恐怕不能一概而论。有的借名人的确存在购房的迫切需要，但暂不满足购房资格，则用借名的方式购房并不侵犯社会公共利益。有的法院以提起请求时借名人已经具备购房资格为由，认定借名约定有效，这种做法是有道理的。而借名人名下已有数套房屋，或者借名人与出名人并非亲友关系，通过支付费用的方式借用出名人的资格，属于投机炒房的可能性较大，损害公共利益，借名约定应认定为无效。

2.在借名购买政策性保障性住房的场合，以经济适用房为例，如前所述，其具有较强的公益性，借名购买将导致一个指标被浪费，损害真正有需求的购房者的权利，侵犯社会福利制度和社会公平，以合法形式掩盖非法目的。因此，借名约定无效，如果借名人主张权利，一般不予支持。如果经济适用房已经满五年，可以上市交易，能否将借名的约定转化为有效，又是一个值得讨论的问题。

3.在借名购买定向销售的房屋等场合，借名人和出名人之间实际上是转让购房指标，这种指标不具有社会公益性，而且借名约定也谈不上恶意串通损害第三人利益，并没有干预的必要。

结合审判案例，对目前的审判观点做一个初步归纳如下：

01.当借名买房合同损害社会公共利益时，该行为无效

双方借名买卖诉争房屋时，政府部门对当事人购房资格限购令尚未颁布，二人借名买卖的原因在于规避信贷政策。如果当时以借名人的名义购房，有可能银行不予批贷，或者银行批贷的利率较高。也就是说，当时的政策并非不允许借名人购房，仅是对借名人的贷款行为予以限制。因此，案涉借名买房的行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以不应当支持出名人合同无效的主张。如果本案购房行为在有关第三套房屋限购令颁布之后，案件的最终认定又会有所不同。这是因为，不允许已有两套以上房屋的当事人购买第三套房屋，已经成为政府明令，此时，当事人之间的借名买房行为损害的则是社会公共利益，应当受到禁止。

02.借用他人名义买房产生的纠纷中，不能简单以协议约定的过户条件已成就为由要求被借名人过户，而仍应严格审查借名人是否实际出资

借用他人名义买房的纠纷中，即使双方签订协议书约定被借名人应在实现借名买房目的后将房产过户给借名人，亦不能简单以协议约定的过户条件已成就为由要求被借名人过户，而仍应严格审查借名人是否实际出资，否则，借名人未出资即获得房屋产权、被借名人出资却被剥夺产权将显失公平。

03.不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持

非上海户口当事人以上海户口当事人名义买房，并将房屋登记在对方名下，后请求过户的，因其不具有在上海购房资格，无法办理过户手续，法院不予支持。

04.借名购房约定房屋归出资人所有的，该约定不足以对抗物权登记的效力

当事人自己出资以他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定房屋归其所有的，该约定不足以对抗物权登记的效力。房屋变更登记至第三人名下的，当事人无权主张房屋所有权。