案例：2020年2月，小彭与老周就登记于老周及其儿子小周名下的上海市闵行区某房屋买卖事宜签订房地产买卖合同，房产证交由中介保管。签订合同时，小周未到场签约，仅有老周到场并代为签约。老周承诺已取得小周关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托代为签订买卖合同，且小周会于2020年3月20日前签订买卖合同。次日，中介方经办人向小彭出示了照片一张，该照片内容为手写《授权委托书》及小周身份证，内容为：本人小周系争房屋的出售人，现本人因自身原因无法到场亲自办理出售上述房屋的相关手续，特授权委托老周为本人的代理人，就上述房地产代表本委托人签订买卖合同，收取房价款(房款或定金)等一切出售事宜；凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，本人均予以承认。受托人在本人签署本委托书之前就上述房地产所事实的法律行为及所造成的法律后果，本人均予以追认。

2020年4月，小彭与老周及中介工作人员共同见面，当日老周与一年轻男子共同到场，并对小彭及中介人员称其为小周本人。后自称为小周的男子在《上海市房地产买卖合同》上签字。该份《上海市房地产买卖合同》与2020年2月签订的《上海市房地产买卖合同》内容相同，当日签署的《上海市房地产买卖合同》甲方处签有小周字样，乙方处由小彭签字。

小彭于2020年5月向老周支付完成的全部房价款，老周向小彭出具了房款收据。2020年6月小周向小彭发出《撤销合同通知函》，表示对于出售房屋不知情，也未同意出售房屋，没有在买卖合同上签字也没有委托老周代签合同，故认为买卖合同无效，要求小彭在收函后三日内撤销网签。双方多次协商无果遂向法院提起诉讼。

经法院审查，委托书及2020年4月在甲方小周处签字人员并非小周本人。对此，小周认为其未在合同上签字，事前未予授权、事后未予追认，买卖合同的效力并不及于小周。小周本人为房屋的共有权人，故该合同无法继续履行；小彭则认为即使买卖合同上并非小周本人签字，老周也构成表见代理，合同及补充协议的后果及于小周。

一、表见代理

在无权代理行为未被追认的情况下，房屋买受人原则上不能主张房屋买卖合同有效，但构成表见代理的除外。《民法典》第172条规定表见代理为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。故成立表见代理的前提是先有一个无权代理，同时相对人对于不知道行为人无代理权不存在任何过失。比如：上述案例中，老周与小周小父子关系，老周伪造了一份乙同意出售房屋的公证书小周委托出售房产的委托书，并发送了小周的身份证原件并带外形相似人员签字，小彭有理由相信老周在签订合同时有代理权。此时，即便小周拒绝追认，房屋买卖合同仍然认定有效。 故法院最终判定房屋买卖合同有效并继续履行。

二、善意取得

在房屋交易中，也存在由于房屋登记的产权人与房屋实际的产权人存在偏差未及时更新登记状态导致的登记情况与实际权利人不同。再上述案件中，如所出售房产系老周与小周共同出资购买，仅登记老周名字，老周在未经小周未经小周同意情况下将房产出售则构成无权处分，虽然无权处分不影响房屋买卖合同的效力，但根据《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”因此房屋买受人原则上不能取得房屋所有权，即便取得了所有权，小周也有权要求恢复原状，但如果构成善意取得的除外。该条第一款规定了构成善意取得的三个条件，即：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。前述述案情中，老周属于典型的无权处分，但买受人小彭并不知道老周是无权处分，并向老周支付了符合市场价格的房款。如果已经办理了过户登记，此时，即便小周要求追回，小彭也可以拒绝将房屋的产权恢复原状。