律师观点分析

上海市闵行区人民法院

民 事 裁 定 书

（2022）沪0112民初26658号之一

原告：刘XX，男，汉族，户籍地河南省。

原告：吴XX，女，汉族，户籍地河南省。

上列两原告共同委托诉讼代理人：卫X，上海XX律师。

被告：张X，女，汉族，户籍地上海市静安区。

被告：张X，女，汉族，户籍地上海市静安区。

上列两被告共同委托诉讼代理人：季X，上海市XX律师。

原告刘XX、吴XX与被告张X、张X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年8月2日立案后，依法进行审理。

原告刘XX、吴XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房地产买卖合同》及《买卖合同附件》，将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金60万元；3.本案诉讼费、保全费由被告支付。

事实与理由：二原告为夫妻关系，因家庭居住需要，于2015年9月26日与被告就位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称案涉房屋）买卖事宜协商一致并签署《房地产买卖合同》及《买卖合同附件》，原告方原告刘XX代为签署，被告方被告张X代为签署。合同约定案涉房屋总价款为103万元，双方应于案涉房屋可上市交易之日起30日内至房地产交易中心办理过户登记，交易所产生的税费由原告承担。附件约定，被告应办理房屋过户登记手续，不得无故拖延，如拖延需按房屋成交价每日1%向原告支付违约金。

合同及附件签订后，原告依约向被告支付了全部房款共计103万元，被告张X向原告出具了收款收据并依约向原告交付了房屋，原告装修后居住使用至今。2016年，原、被告共同至房地产交易中心办理了案涉房屋的房地产权证，原告为被告垫付了办证需缴纳的费用共计7,000元。后被告将案涉房屋的房地产权证交付原告。2018年，案涉房屋满足上市交易条件可办理过户登记，原告及居间方多次联系并通过被告方家属催告二被告要求办理过户登记，二被告以种种理由拖延办理。后被告张X称因其婚姻状态离异且被告张X未成年，虽抚养权及监护权在己方，但办理过户需被告张X的父亲共同签字方可办理，其出于个人情感原因不愿联系前夫，希望原告理解并宽限办理过户登记时间至被告张X成年。原告信以为真，此后虽有催促但并未强求。2022年4月4日，被告张X年满18周岁，原告及居间方再次联系被告要求疫情解封后第一时间办理过户登记，被告未予回复并将原告联系方式拉黑，拒绝沟通。原告及居间方通过被告张X父亲催告后，被告张X称因被告张X备战高考待高考结束后再做协商。2022年7月9日，原告欲再次通过被告张X父亲通知被告办理过户登记，被告张X父亲将原告联系方式拉黑。后原告通过案外人与被告取得联系，被告明确告知拒绝履行合同。

原告认为，原、被告就案涉房屋的买卖事宜达成一致约定，系双方真实意思表示，合法有效。被告行为已严重违反诚实信用原则及双方约定，原告已依约履行了义务，被告也应依约履行其义务。为维护合法权益,原告诉至法院，望判如所请。

本院经审查认为，2016年3月22日，原告刘XX（买受人，乙方）与被告张X、张X（卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，其中第十三条约定，双方在履行合同过程中发生争议的，可以协商解决，也可以向有关部门申请调解，或选择向上海仲裁委员会申请仲裁。2019年5月20日，原告刘XX向上海仲裁委员会提交仲裁申请书。上海仲裁委员会于2019年6月3日受理前述合同项下的仲裁案件，于2019年10月14日就该案开庭进行了审理。2019年10月15日，原告刘XX向上海仲裁委员会申请撤回仲裁申请。在本院首次开庭前，被告张X、张X据此向本院提交《管辖权异议申请书》，认为本案不应由法院管辖，应驳回原告的起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百一十六条之规定，“在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。经审查符合下列情形之一的，人民法院应当裁定驳回起诉：（一）仲裁机构或者人民法院已经确认仲裁协议有效的；（二）当事人没有在仲裁庭首次开庭前对仲裁协议的效力提出异议的；（三）仲裁协议符合仲裁法第十六条规定且不具有仲裁法第十七条规定情形的”，结合已查明的事实，应驳回原告刘XX、吴XX的起诉，其应向仲裁机构申请仲裁。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第二项、第一百五十七条第一款第三项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百零八条第三款、第二百一十六条规定，裁定如下：

驳回刘XX、吴XX的起诉。

如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　　谢　威

二〇二二年八月二十五日

法官助理　　张XX

书 记 员　　张XX

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百二十七条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：

……

（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；

……。

第一百五十七条裁定适用于下列范围：

……

（三）驳回起诉；

……。

二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》

第二百零八条……

立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十七条规定情形的，裁定驳回起诉。

第二百一十六条在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。

经审查符合下列情形之一的，人民法院应当裁定驳回起诉：

(一)仲裁机构或者人民法院已经确认仲裁协议有效的；

(二)当事人没有在仲裁庭首次开庭前对仲裁协议的效力提出异议的；

(三)仲裁协议符合仲裁法第十六条规定且不具有仲裁法第十七条规定情形的。