律师观点分析

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）沪0112民初26855号

原告：杨XX，男，1968年3月15日出生，汉族，住上海市浦东新区和XX。

原告：魏XX，女，1970年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区和XX。

上列两原告共同委托诉讼代理人：卫X，上海XX律师。

被告：杨XX，男，1990年3月16日出生，汉族，住上海市浦东新区崂山XX。

委托诉讼代理人：杨XX（系杨XX父亲），住上海市浦东新区崂山XX。

委托诉讼代理人：南XX，上海XX律师。

原告杨XX、魏XX与被告杨XX所有权确认纠纷一案，本院于2022年8月2日立案受理后，适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，又因本案事实清楚、权利义务关系明确，裁定转为普通程序，由审判员独任审理，于2022年12月8日公开开庭进行了审理。原告杨XX、魏XX的委托诉讼代理人卫X，被告杨XX的委托诉讼代理人杨XX、南XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨XX、魏XX向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于上海市闵行区谈中XX房屋为原告所有；2.判令被告协助原告办理上述房屋产权过户手续。

事实和理由：原告与被告系叔侄关系。2015年5月12日，原告通过上海XX公司（以下简称同日经纪公司）向出售人骆XX购买上海市闵行区谈中XX房屋（以下简称系争房屋）并签订了《居间合同》。原告依约向出售人支付了全部房款，但办理产权登记过户手续时因政策规定原告杨XX被限购，产权无法登记至原告名下，经协商由被告代持系争房屋。2015年9月11日，被告与出售人骆XX及居间方同日经纪公司工作人员一同至闵行区房地产交易中心办理了产权过户手续，产生的相应税费均由原告方支付，产权证及相关税费发票原件也均由原告方保管。原告购买上述房产后一直交由原告父母居住，期间产生的物业费、水电费等也均由原告支付。2020年11月原告考虑出售上述房产，为此与被告协商要求被告配合办理房产出售手续，但被告声称房产系其个人所有并私自补办了房屋产权证。经原告多次催告协商，被告均拒绝配合相应手续。后被告杨XX未经原告同意将本案系争房产出售给案外人姚XX、谢XX，并伙同他人强行破门将系争房屋交付案外人。被告上述行为已严重侵害原告权益，导致原告此前诉讼请求无法实现，租赁合同违约且房屋内存放物品全部损失无法取回。为维护原告合法权益，故诉至本院。

庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告杨XX赔偿原告房价款215万元及房内物品损失15万元，共计230万元。

被告杨XX辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系为其爷爷杨XX、奶奶朱XX代持系争房屋。系争房屋房款是两位老人崂山XX房屋售房款。当时的被告刚大学毕业，在两位老人的眼里还是孩子，且被告父亲在崇明工作，所以当时两位老人是委托原告代为办理了此事，并将系争房屋登记在被告名下。系争房屋购买后一直都是由两个老人实际居住使用。原告是从2020年的农历过完年之后在其中居住过一段时间，直至2020年10月24日，原告父亲杨XX过世之后，过了十几天之后，原告将母亲接到了和炯路房屋里。当时购买房屋时，被告签署过一份代持的文件，明确是为两位老人代持，但原告一直不愿意提供该协议。系争房屋的所有购买的材料、凭证、收据及房产证原件之所以在原告处，是因为这些材料本来是在两位老人手中，但在2020年杨XX去世之后，原告将相关材料一并取走，但原告持有该材料并不能证明系争房屋的产权就归其所有。系争房屋产权登记在被告名下，也是爷爷奶奶出资，且爷爷已经过世，奶奶老年痴呆。被告完全可以否认代持直接说房产是由爷爷奶奶赠与给被告的即可，但是被告并没有这样做，是因为被告也不希望因此而侵犯爷爷奶奶的权益。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告杨XX、魏XX原系夫妻关系，双方于2022年7月26日调解离婚。原告杨XX与被告杨XX系叔侄关系。

2015年5月12日，原告杨XX（乙方）与案外人骆XX（甲方）及同日经纪公司（居间方）签订《居间合同》一份，内载：“一、甲、乙双方约定该房地产坐落于上海市闵行区谈中XX，转让甲方净到手价为人民币（大写）：玖拾柒万叁仟元整。二、根据国家法律、法规、政策等规定，本交易所产生的营业税、保证金及交易所产生的手续费、税费等所有费用均由乙方承担。三、双方应各自提供本交易所需要的书面材料和相关证明，如因任何一方提供证明相关材料不齐，导致不能办理该房地产权利转让，过错方承担相应责任。四、该房地产的附属设施、设备、如装修、家电等、水、电、煤气、物业维修基金集合及室内装饰的价格均已包含在转让房价款内，并随房地产交付时一并无偿转让给乙方。五、甲乙双方承诺于2015年7月3日前。甲方腾出该房并通知乙方进行验收交接，乙方确认无误后结清交易房款全额。……八、甲、乙双方约定付款方式：1）乙方于2015年5月12日支付定金人民币（大写）伍万元整，待支付尾款时低作房价款。2）乙方于2015年5月28日前首付支付人民币（大写）：贰拾伍万元。3）乙方于2015年8月30日前第二期支付人民币（大写）：陆拾柒万叁仟元元。十、甲乙双方约定于乙方于2015年8月30日前各自带好相关材料到交易中心进行房地产权利转让过户手续。……十三、中介方佣金于以合同签署当日支付，中介方佣金按房地产转让价款的百分之二收取，中介佣金由乙方承担。计人民币（大写）壹万玖仟12,000元。”同日，骆XX出具《付款凭证》，确认收到杨XX购买系争房屋定金5万元。上述定金5万元由魏XX现金支付。

2015年5月28日，原告杨XX（乙方）与骆XX（甲方）及上海XX公司（居间方）签订《补充合同》，内载：“2015年5月12日杨XX购买谈中XX1号202室房屋总价为：玖拾柒万叁仟元。付款等条款均以居间合同为准。”

2015年5月28日，原告魏XX向骆XX转账25万元。同日，骆XX出具《付款凭证》，确认收到杨XX购买系争房屋首付款25万元。

2015年8月6日，原告魏XX向骆XX转账673,000元。同日，骆XX出具《收款凭证》，确认收到杨XX购买系争房屋第二期购房款673,000元。

2015年8月20日，骆XX（卖售人、甲方）和杨XX（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容如下：第一条甲乙双方通过上海XX公司第十七分公司居间介绍（房地产执业经纪人：汤XX，经纪人执业证书号：FAXXX），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：（一）甲方依法取得的房地产权证号为：闵201XXXX2904（二）房地产座落：谈中XX1号202室室号（部位：1号202室），房屋类型：公寓结构：混合1（三）房屋建筑面积：60.47平方米。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为720,000元，（大写）：柒拾贰万元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第四条甲、乙双方同意，甲方于2015年8月27日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条甲、乙双方确认，在2015年8月30之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。附件三付款协议约定：本合同签定后，乙方于2015年5月12日前支付全部房价款的6.944444%计人民币50,000元（大写）：伍万元整，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2015年8月30日前支付人民币420,000元（大写）：肆拾贰万元整。乙方于2015年5月28日前支付人民币250,000元（大写）：贰拾伍万元整。

2015年8月26日，同日经纪公司和收件人姚XX出具《收件凭证》，内载：“收到杨XX、魏XX《中国工商银行》卡壹张。卡内资金为：叁万伍仟贰佰柒拾柒元整。（35,277元）内含密码。（卡内资金用于支付购买谈中XX1号202室交易税费）”。

2015年8月26日，同日经纪公司的工作人员姚XX受杨XX、魏XX委托支付系争房屋税费30,748元。

2015年9月25日，系争房屋登记至被告杨XX名下。后系争房屋由原告杨XX父母居住直至原告杨XX父亲去世，原告杨XX母亲搬离。

2022年6月10日，杨XX与案外人姚XX、谢XX签订《上海市房地产买卖合同》将系争房屋出售给案外人姚XX、谢XX。

2022年7月8日，系争房屋登记至姚XX、谢XX名下。

庭审中，原被告双方就2022年系争房屋出售的售房款为214万元达成一致。

庭审中，原告表示考虑到被告多年帮原告代持系争房屋，愿意支付被告14万元作为感谢，房款部分要求被告返还原告200万元。

本院认为，本案争议焦点在于，原被告之间是否存在借名买房事实。根据本案查明的事实，杨XX原系系争房屋登记的权利人，现杨XX、魏XX主张与杨XX存在借名买房关系，需对双方当事人存在借名买房的事实承担举证证明责任，需要证明双方是否存在借名买房的合意及借名一方是否对全部价款合法出资。由于双方不存在书面借名买房协议，杨XX、魏XX应当对房屋的出资情况、占有使用收益情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名买房有无合理解释承担举证证明责任。

经查，系争房屋先由原告杨XX与骆XX签订购房合同，后变更购买方为杨XX，由魏XX支付全部购房款，并由两原告支付相应税费，系争房屋的房屋权属证书与购房发票等材料由两原告持有。原告陈述因先前购买经济适用房，故委托侄子杨XX代持。双方对其购买过经济适用房的事实均予以确认。综上，虽然本案双方当事人就借名买房没有签订过书面协议，但考虑到双方间的亲属关系，结合原告已经购买经适房的情况，综合购房款支付情况、以及房屋权属证书和购房合同、购房发票凭证持有等情况，杨XX、魏XX主张其与杨XX存在借名买房约定的事实具有高度可能性，可以认定上述事实存在。

当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。被告杨XX认为系争房屋系杨XX父母委托原告购房，购房款来自老人的售房款，被告与其爷爷奶奶之间签订过代持协议，但未提供任何证据，本院难以采信。购买系争房屋时，杨XX并未举证其爷爷奶奶登记成为系争房屋权利人存在障碍，两位老人完全可以自行购买系争房屋，或者委托杨XX而非杨XX、魏XX购房。无论系争房屋钱款来源为何，杨XX均未提供充足证据证明系其爷爷奶奶借名买房的事实。现杨XX已将系争房屋出售，杨XX、魏XX主张返还售房款之诉请，于法有据，本院予以支持。杨XX、魏XX自愿支付杨XX14万元，于法不悖，本院予以确认。两原告主张房内物品损失15万元，但未提供任何证据，本院难以支持。故杨XX应返还杨XX、魏XX售房款200万元。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告杨XX于本判决生效之日起十日内返还原告杨XX、魏XX售房款200万元；

二、驳回原告杨XX、魏XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25,200元，由原告杨XX、魏XX负担1,280元，被告杨XX负担23,920元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　金渊

二〇二三年一月五日

法官助理　王X

书 记 员　王X

附：相关法律条文