<裁判要点>

开发商作为专业房产开发企业，完全可以预见到逾期交房会给购房者带来租金损失，因购房者的房屋用途为办公，不同于住房，其价值不在于居住，而在于出租或者自营以获取经济回报，属于投资性房产，因逾期交房，导致购房者所购办公用房不能及时出租，造成的租金损失属于购房者的可得利益损失，开发商应当赔付。

<基本案情>

2013年5月15日，武某与河南某置业公司签订商品房买卖合同一份，约定武某购买河南某置业公司开发的房屋一套，用途为办公，并对面积、总价款、付款方式进行了约定。商品房买卖合同还约定，河南某置业公司应于2014年3月20日前交付房屋，且该商品房应符合相应的条件。商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准为：按日支付已交付房价款万分之0.1的违约金。2014年3月13日，河南某置业公司通知武某办理房屋验收与交付手续，武某拒绝接收。2014年5月20日，涉案房屋完成竣工验收备案登记。2014年12月23日，武某收取房屋并签订前期物业服务协议。因逾期交房及其他原因，武某要求河南某置业公司支付逾期交房违约金并赔偿物业费损失、租金损失。双方协商未果，武某遂起诉河南某置业公司至郑州高新技术产业开发区人民法院。一审判决后，河南某置业公司不服一审判决并上诉至郑州市中级人民法院。

<一审情况>

一审法院认为：对租金损失，河南某置业公司作为专业房产开发企业，完全可以预见到逾期交房会给购房者带来租金损失，因武某的房屋用途为办公，不同于住房，其价值不在于居住，而在于出租或者自营以获取经济回报，属于投资性房产，本案因河南某置业公司的逾期交房，导致武某所购办公用房不能及时出租，造成的租金损失属于武某的可得利益损失，故参照郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格行情及武某与他人签订的房屋租赁合同，酌定了相应的租金损失数额。

<二审情况>

二审法院认为：对于武某2014年3月20日至5月20日间的损失，双方虽约定有逾期交房违约金，但该合同上约定的逾期交房违约金数额不足以弥补武某的损失，一审法院判令河南某置业公司在支付违约金的基础上，再按1.8元／平米／日的标准赔偿武某房租损失并承担相应的物业费损失，符合法律规定。

二审判决：驳回上诉维持原判。

<评析>

1、商品房买卖合同中约定了明确的“逾期交房违约金”，当违约金弥补不了购房者的实际损失时，购房者除了主张“逾期交房违约金”之外，还能够主张超出“逾期交房违约金”的那部分实际损失。具体法律依据是《合同法》第112条、第114条第2款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条。

2、我国《合同法》第113条第1款在对可得利益损失予以认可的同时，也对可得利益损失的界定进行了限制，即可得利益损失“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。所以在对可得利益损失进行确定时，应把握两个方面：一是可得利益损失系因违约方的违约造成的；二是可得利益损失违约方在订立合同时预见或应当预见到。具体司法观点可见最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第9条。

3、关于租金损失如何计算，司法实践中一般是按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这一点从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定也可以找到依据。

4、司法实践中也有观点认为：开发商虽然逾期交房，但即使开发商按期交房，商品房也并不一定能及时出租出去，出租不出去又何谈租金损失，且即使存在该损失，该损失的具体数额是多少，在双方签订购房合同时，也是开发商所无法预见的，故开发商不应对商品房的租金损失进行赔付。本案的裁判规则可能并不能被其他法院在审理同类案件时采纳。本案系笔者承办案件，希望本案例能够为同类案件承办者提供不同的思路。

<法条链接>

1、《合同法》第112条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

2、《合同法》第113条第1款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

3、《合同法》第114条第2款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第17条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。