房屋买卖交易中，遭遇“凶宅”是否可以撤销房屋买卖合同？

在实际的房屋买卖交易中，可能会遇到所购买的房屋内存在非正常死亡的情形，比如自杀等，该种房屋俗称“凶宅”，作为房屋买受人在购买后知晓该情况后，是否可以欺诈、重大误解等为由撤销房屋买卖合同呢，综合实际的裁判案例，需要具体情况具体分析。

一、房屋买卖合同双方在合同中明确约定，出卖方应如实告知房屋的实际情况，包括是否存在非正常死亡情形，若未告知，则买受方可以约定解除权为由解除买卖合同。此种情况，所适用的并非欺诈、重大误解导致的撤销买卖合同，不属于严格意义上的撤销权。

参见裁判，江苏省苏州市相城区人民法院，（2022）苏0507民初559号

本院认为：根据双方在2021年9月25日签署的苏州市存量房买卖合同第六条约定：“出卖人确认，在房屋本体结构内区×是√否发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。如果出卖人在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，双方确认：因出卖人之欺诈行为，使得买受人和中介方在违背真实意思的基础上订立本合同，买受人有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议。原告刘某某提供的微信聊天记录显示，2021年10月28日，中介方问及被告签约的时候签约经理询问时为何不说，被告回复为“我没把此事放在心上”、“因为谁能保证家里没有人去世呢”。被告贲某和在庭审中问到签约前是否知道死亡事件时称“我不知道，李某应该知道”。可见，被告贲某和、被告李某在签约之前，应该知道案涉房屋内发生过租客猝死事件。被告贲某和、被告李某在签约时并未将此情告知原告刘某某或中介方。且租客张某涛于2021年4月15日死亡，死亡原因为心脏性猝死，应在合同第六条约定的非正常死亡的范畴之内。故原告刘某某要求解除原、被告签订的苏州市存量房买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。

二、房屋买卖双方在合同中未明确约定，在出卖方知情且未告知实际情况下，买受方可以欺诈、重大误解为由撤销房屋买卖合同。

参见裁判，浙江省云和县人民法院，（2020）浙1125民初338号

本院认为：本案争议焦点为：案涉房屋是否为凶宅；被告的行为是否存在欺诈，从而导致原告在违背真实意愿的情况下订立案涉合同；被告是否应返还原告购房款等款项，并赔偿原告损失。首先，案涉房屋应认定为凶宅。凶宅并非法律概念，无法从法律规范中搜寻其明确定义，但交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。是否认定为凶宅主要考虑两个因素，一是死亡地点，二是死亡形式。一方面，2012年租客从案涉房屋内坠落，虽最终的坠落地点在案涉房屋外，但坠落的起点在案涉房屋内，所以从死亡地点上，不能排除案涉房屋为凶宅。另一方面，该租客之死并非正常的生老病死，无论是自杀或者意外，均不能否认租客为非正常死亡具有高度可能性，死亡形式亦可纳入凶宅认定的范围内。据此，案涉房屋应认定为凶宅。

其次，被告的行为存在欺诈，从而导致原告在违背真实意愿的情况下订立案涉合同。依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原被告双方在签订协议时，原告和第三人房产中介公司均向被告明确询问案涉房屋是否存在瑕疵时，被告回答均没有，而被告在庭审时解释是因为时间过去久远已忘记租客坠楼一事，其并不存在欺诈行为的故意。但是租客从案涉房屋坠楼死亡一事，案涉房屋周围的邻居在原告装修案涉房屋时尚能清晰记得，而被告作为案涉房屋的房东，租客在其自家房屋坠楼这么重大的意外事件不应完全忘却，尤其是在原告和第三人向其询问时应予以披露此事件。按照公序良俗以及交易习惯，涉讼房屋内曾发生非正常死亡的事实，足以影响当事人的交易意思表示，被告作为交易卖方，负有披露房屋真实情况的义务，应当披露而未披露，有违诚信原则。故被告隐瞒涉讼房屋曾发生过租客坠楼一事真实情况的行为，应认定构成欺诈行为，因此原告主张撤销双方之间订立的购房合同和存量房转让合同有事实和法律依据，本院予以支持。