房屋租赁合同案件45条实务问答
dzwcpa编辑类案同判规则2025年09月24日 19:40 河南
转载请注明来源：类案同判规则公众号！
01、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人能否以侵害其优先购买权为由主张出租人与第三人签订房屋买卖合同无效？
【答疑意见】：
合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，即法律所规定的承租人的优先购买权。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
我们认为，基于合同相对性原则，出租人与第三人签订的合同效力应当依照合同法有关合同效力规定判断，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，对于承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，不予支持；对于出租人出卖租赁房屋于第三人，并未在合理期限内通知承租人，侵害承租人优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》2017年第2辑
02、城镇房屋租赁合同效力认定是否受当事人诉讼请求限制，如何甄别效力性强制性规定？
【答疑意见】：
对合同效力的审查属于法院依职权审查的范围，即使当事人未提起合同无效的诉请，法院也应对合同效力进行审查。民法典第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。此处的强制性规定是指效力性强制性规定，若相关条款未直接规定合同无效，且难以直接判断是否属于效力性强制性规定时，可从相关条文的立法目的、调整对象、违法行为是否损害国家和社会公共利益，是否有违反公序良俗等方面来综合判断相关条文的性质。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
03、公房租赁户经分户后又并户为一处租赁户名，当事人对此时重新确定的承租人资格提出异议，要求确认公房出租人与承租人签订的房屋租赁合同无效，是否属于民事诉讼的受理范围？
【答疑意见】：
此种情况本质上仍属于对出租人确定的承租人资格提出异议。虽承租人的确定属于作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位之职权范围，但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，属于民事诉讼的受理范围，法院应当受理。
04、出租方拟将出租房屋改造他用的，是否属于房屋租赁合同约定的“租赁房屋重建或改造”的合同终止的情形?
【答疑意见】：
房屋租赁合同中以租赁房屋重建或改造作为合同终止的条件，系双方的真实意思表示，在不违反法律法规的强制性规定的情形下，合法有效，对双方均有约束力。在此情形下，重建或改造是指遭遇不可抗力该房屋及其附属设施损坏情况下的重建或改造，或者是遇到政府规划调整而需要重建或改造房屋等不可归责于合同任何一方的客观情形，而非所有的房屋改造计划均在该范围之列。当事人对合同条文理解不一致时，人民法院裁判时应当紧扣条文文义、参照条文体系、把握合同目的、体现社会习惯以及遵循诚实信用原则进行合理解释，以符合合同条文的应然意思。因此，出租方拟将租赁房屋改造他用，属于出租方自行拟定的改造或者重建计划，并不符合双方约定的解除合同的条件。
【案例索引】：杨某平诉南通兴×都大酒店有限公司房屋租赁合同条款理解争议纠纷案
【案例文号】：（2013）通中民终字第0938号
05、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权？
【答疑意见】：
房屋整体的出售与部分部位的出售显然并非“同等条件”，在判断承租人是否享有优先购买权时，应综合考虑房屋的使用功能是否相对独立、承租部分占全部房屋的比例。如房屋系整体出售，而承租人仅对该房屋的部分部位要求行使优先购买权，一般情况下承租人不能成为房屋优先购买权的行使主体。
06、承租人以行使优先购买权为由，诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效，但未提出行使优先购买权的，如何处理?
【答疑意见】：
第一种观点认为，承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求:
一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效；
二是请求与出租人建立同等条件下的买卖合同关系。
这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化。为避免讼累，切实维护承租人的优先购买权，法院在保护承租人优先购买权的判决中，可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时，直接判决承租人与出租人买卖关系成立，出租人应依法交付房屋，承租人应（在同等条件、期限内）支付购房款。如不判明，承租人的优先购买权实际上可能无法实现。
第二种观点认为，对保护承租人优先购买权的判决中，只要宣告买卖合同无效即可，无需再强行判决承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格，只要出租人出卖房屋，承租人可以再主张其优先购买权。
承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效，而未要求行使优先购买权，经法院释明后不变更诉讼请求的，对其诉讼请求不予支持。理由是:优先购买权作为法律赋予承租人的一项权利，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。为此，法律允许承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效，以实现这个目的。也就是说申请宣告无效等都是手段，而不是目的。法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的，在当事人不主张购买的情况下，就说明他没有实现这个目的的意思。因此，也就没有继续加以保护的必要。故承租人不主张优先购买权，而仅要求确认合同无效的，不应支持。
【观点来源】：上海市高级人民法院民一庭《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》（沪高法民一〔2010〕2号）
07、合同解除后，承租人既不实际使用租赁房屋也不腾空返还，出租人通知承租人限期搬离，否则出租人将有权自行收回房屋。承租人收到通知后既未回复亦未自行搬离。出租人主张的房屋占用费应计至何时？
【答疑意见】：
根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条（1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十九条）之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。据此，在出租人解除合同后即通知承租人限期搬离，并明确若逾期搬离将自行收回房屋的情况下，如承租人已收悉通知且未按期自行搬离，出租人应当及时自行收回房屋。若因出租人未及时收回房屋，导致房屋占用费损失扩大，出租人对其扩大损失不得要求赔偿。
08、当事人约定租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年，该自动续期约定是否有效？
【答疑意见】：
租赁期间即租赁合同的存续期间。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。即法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。
对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。其理由是：
首先，租赁合同中出租人向承租人所移转者，仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租赁物，如允许租赁合同存续期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势将影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。
其次，租赁合同当事人的权利和义务有赖于当事人之间的约定，但当事人的预见能力终究有限，而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难，限制定期租赁合同的最长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。
再次，当事人租赁合同约定租赁期限20年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时，续订租赁合同，但新的定期租赁仍需受20年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期二十年，这样的约定为意图规避合同法对于租赁合同最长租赁期间限制而无效。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》2017年第3辑
09、房屋租赁合同签订后，承租人长期存在拖欠租金以及不足额支付租金的情形，出租人起诉要求解除房屋租赁合同，并要求承租人补足租赁期限内欠付的全部租金，诉讼时效期间应当如何计算？
【答疑意见】：
首先，关于诉讼时效的援引。民法典第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。因此，诉讼时效的援引应当以承租人提出相应抗辩为前提。
其次，关于租金的诉讼时效。房屋租赁合同约定按期给付的租金，其性质属于定期履行债务。定期履行债务是当事人约定在履行过程中重复出现、按照固定的周期给付的债务，各期债务在履行期限届满后均为独立债务，诉讼时效期间应当自每一期履行期限届满之日起分别起算。定期履行债务不同于分期履行债务，不应当适用民法典第一百八十九条关于分期履行债务的诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算的规定。
最后，关于已付租金的清偿抵充顺序。根据民法典第五百六十条规定，如果承租人支付租金时指定对应租期，则应当用于清偿抵充当期租金；如果承租人支付租金时并未指定对应租期，则应当按照债务到期的先后顺序抵充。需注意的是，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，承租人作出部分履行行为的，应当认定为民法典第一百九十五条规定的“义务人同意履行义务”的情形，进而发生诉讼时效中断的效果。因此，如果承租人支付租金时指定对应租期，而该期租金债务的诉讼时效尚未届满，则在清偿抵充当期部分租金的同时，还将引发当期租金债务诉讼时效的中断。
10、双方签订房屋租赁意向书，但承租人未接受占有使用房屋的，能否视为合同成立？
【答疑意见】：
意向书是订立合同前双方意思的表示，案涉双方签订了房屋租赁意向书，但承租人未接受占有使用房屋，不能视为该合同成立，但承租人未与出租人说明原因，有违诚实信用，应当承担缔约过失责任，出租人负有证明自己损失的义务。
【案例来源】：晏某平诉中国x银行股份有限公司建×游支行房屋租赁合同纠纷案
【案例文号】：（2011）南民终字第628号
11、违法建筑及未取得产权证的城镇房屋租赁合同效力如何认定？
【答疑意见】：
违法建筑包括未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋未经批准或者未按照批准内容建设的房屋和虽经批准但超过使用期限的临时建筑等，当租赁标的物确属违法建筑时，出租人与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者经主管部门批准延长使用期限等消除合同无效事由出现的，应认定合同有效。对于未取得产权证的房屋租赁合同的效力问题，应根据未取得产权证的原因区别处理。原则上，不应以出租房屋未取得产权证而直接认定房屋租赁合同无效，但如果是因为未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，租赁合同无效。出租人能够在办理上述建设工程规划许可证或者建设批准手续而未办理，并以未办理建设工程规划许可证或建设批准手续为由请求确认房屋租赁合同无效的，不应支持。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
12、承租人违反合同约定但出租人主张的滞纳金计算标准明显过高的，承租人可否请求人民法院调整数额？
【答疑意见】：
滞纳金并不是一个明确的法律术语，但常见于实践中的各种合同中。一般来说，滞纳金是一方不履行或不合格履行义务（尤其是金钱给付义务）时应当向另一方支付的款项。从功能上来说，滞纳金既是一种约束和惩罚机制，也是一种损失补偿机制。从本质上来说，滞纳金在绝大多数场合属于违约金的范畴。因而，当事人在租赁合同中约定，承租人逾期交纳费用的应当支付滞纳金，在承租人违反合同约定的情况下，由于该滞纳金性质上为违约金，滞纳金计算标准明显过高的，承租人有权请求法院调整滞纳金数额。
13、转租合同的效力一般如何认定？
【答疑意见】：
转租合同一般应认定有效。出租人与承租人明确约定不允许转租，承租人擅自转租的，出租人可以自知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内提出异议，并可以依法解除合同。如出租人未在6个月内未提出异议的，再以承租人未经其同意为由请求解除合同的，应不予支持。此种情况下，出租人与承租人解除合同不影响转租合同的效力。实践中，出租人对于转租行为的态度可能发生变化，故在出租人未参加诉讼的转租合同纠纷中，如双方当事人均未主动将出租人是否同意作为合同效力认定依据，或者一方当事人仅提出未经出租人同意，但未就出租人的异议进行充分举证的，不应轻易否定转租合同的效力。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
14、承租企业的股东在出资义务履行期限未届满之前，是否需对承租企业的债务承担补充赔偿责任？
【答疑意见】：
股东依法获得分期缴纳出资的期限利益受法律保护。当股东就认缴增资的出资期限尚未届满时，难以认定股东未履行或者未全面履行出资义务，在无证据显示股东存在欺诈或者其他恶意损害债权人利益等情形下，原则上无权直接要求股东放弃期限利益对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。
15、房屋租赁合同中，承租人以房屋未依法经消防验收合格为由主张合同无效，但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的，合同效力如何？
【答疑意见】：
无效合同效力补正，是指合同依法本应当被认定无效，但允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善，或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除，从而使原本无效的合同转化为有效合同。依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定无效。但是在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的，由于租赁标的物符合了法律规定，因此无效合同经过瑕疵补正而变为有效。
【案例来源】：赵××诉浙江现×代公司房屋租赁合同纠纷案
【案例文号】：（2012）浙杭民终字第114号
16、合同约定按期支付的租金，应如何计算诉讼时效？
【答疑意见】：
租赁合同约定按期给付的租金，其性质应认定为定期给付债务，该债务在合同履行过程中不断产生，各期债务清偿期届满后均为独立债务，实质是同一合同项下约定的同一类债务，而非同一债务分期履行。如租金履行期届满至《民法总则》施行时已满一年，则该部分租金的诉讼请求已超过诉讼时效；如未满一年，则诉讼时效可延长为三年。
17、房屋租赁合同解除致转租合同无法履行，在出租人未主张的情况下，承租人是否有权向次承租人主张逾期腾房占有使用费?
【答疑意见】：
转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的使用收益权益消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止;房屋租赁合同解除致转租合同无法履行，在出租人未主张的情况下，承租人无权向次承租人主张逾期腾房占有使用费。虽转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同，但承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的使用收益权益消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止。
【案例索引】：黄某与唐某房屋租赁合同纠纷案
【案例文号】：（2012）沪一中民二（民）再终字第14号
18、房屋租赁合同纠纷案件中，法院审理后认为原告起诉时所列的被告并非真实的房屋租赁合同关系主体，应当如何处理？
【答疑意见】：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条，起诉应当有明确的被告。原告起诉时提供被告的身份信息，法院亦能够核实确认被告身份的，应当认为原告的起诉符合法定的起诉条件。即使法院审理后认为原告起诉时所列的被告并非真实的房屋租赁合同关系主体，也不应当径行裁定驳回起诉。出于纠纷一次性解决的考量，此时宜向原告释明并要求其明确是否追加共同被告，如果原告明确不追加被告，则应当判决驳回原告基于房屋租赁合同关系提出的诉讼请求。
19、原房屋所有人在房屋租赁期间将房屋转让，待租赁合同到期后原房屋所有人又与他人签订了租赁合同的，该租赁合同是否有效?
【答疑意见】：
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。原《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《民法典》第七百二十五条作出相同规定。但是，买卖不破租赁的适用前提是租赁合同在转让之前已经存在，由于房屋转让后原所有人已经失去了房屋的所有权，其签订的租赁合同属于无权处分行为，除非获得新的所有权人追认，否则属于无效行为。因此，原房屋所有人在房屋租赁期间将房屋转让，在租赁合同到期后原房屋所有人又与他人签订租赁合同的，除非获得新的所有权人追认，否则该租赁合同无效。
【案例索引】：卓××绵诉惠阳区协×兴贸易总公司等房屋租赁合同纠纷案
【案例文号】：（2004）惠阳法民一初字第492号
20、因承租人违约导致合同解除时，承租人需承担的责任应否以不超过合同正常履行情况下出租人可得之利益为限？
【答疑意见】：
因承租人违约导致合同解除时，若承租人须承担之责任总额超过了合同正常履行情况下出租人可得之利益，法院应当根据公平原则酌情予以调整，即承租人应承担之违约责任，以不超过合同正常履行情况下出租人的可得利益为限。
21、关于未经消防验收城镇房屋租赁合同的效力？
【答疑意见】：
城镇房屋实行消防验收的目的在于规范管理房屋建设中的消防安全，该规制并不必然否定和限制私领域的房屋使用和收益，当事人以租赁房屋未办理消防验收为由，主张房屋租赁合同无效的，一般不予支持。如果未经消防验收致使房屋不符合使用条件的，承租人可以依法请求解除合同。
人民法院对当事人依据有关管理性强制性规定主张合同无效的理由不予支持的，应在裁判文书中写明，法院未对租赁合同效力的否定，并不影响行政主管机关对违反管理性强制性规定的行为依法予以处理。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
22、根据商用物业租赁合同的约定，出租人对物业公共区域的修缮无需征得承租人的同意。合同履行过程中，出租人对系争租赁物业所在商场进行大规模维修工程，较大程度地影响了整个商场的经营状况，承租人因要求协商未果而暂停支付租金，出租人能否因此享有合同解除权？
【答疑意见】：
虽然根据合同约定承租人无权限制出租人对物业公共区域进行修缮。但如果出租人的修缮行为在一定期间内已严重影响到租赁物业之商业使用效能，则应当允许承租人通过要求协商补偿方案来修复该时段内的利益失衡。若承租人因出租人拒绝协商而暂停支付租金。出租人不能仅因承租人暂停支付租金的行为而享有单方解除权。
23、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理?
【答疑意见】：
承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合《民法典》规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法（现为《民法典》）规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。
【观点来源】：北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2013〕462号）
24、已经竣工验收合格，但产权证尚未办理的城镇房屋租赁合同效力如何认定？
【答疑意见】：
房屋经竣工验收合格，相关权利人依法及享有对已经竣工验收合格的房屋进行处分的权利，产权证尚未办理，仅是未完成产权公示，依法不影响权利人对房屋进行使用、收益等，权利人对外签订的房屋租赁合同，依法应为有效。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
25、《转让协议》中约定转让商铺内物品及租赁使用权，协议签订后商铺随即因系违章建筑而被政府拆除，对于该《转让协议》的效力应如何认定？
【答疑意见】：
《转让协议》中约定的转让标的包括系争商铺的租赁使用权。由于系争商铺系违章建筑，不能成为租赁标的物，故《转让协议》中涉及商铺租赁使用权的部分，应认定为无效。
26、合同无效后的释明问题如何把握？
【答疑意见】：
合同无效后如何释明应按照新《证据规定》第53条执行，确保当事人诉讼权利充分行使和一次性解决纠纷。在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而可向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
27、房屋租赁合同的履行过程中，承租人提出不再继续履行合同并实际完成清场，出租人拒绝解除合同并怠于收回房屋。双方均未及时提起诉讼。长时间后，出租人才起诉至法院要求解除合同，或要求继续履行合同而承租人主张终止合同的，承租人支付租金或占有使用费的截止时间应当如何认定？
【答疑意见】：
首先，《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此，在承租人提前弃租的情况下，出租人作为守约方负有相应的减损义务。
其次，根据前述规定，适用减损规则的前提仅是违约方的行为导致损害发生，并不要求合同解除或者终止。换言之，在房屋租赁合同存续期间，只要承租人欠付租金已经达到根本违约的程度，出租人即可采取减损措施，并不以原房屋租赁合同解除或者终止为前提条件。
最后，减损措施的主要类型有停止履行、替代安排、变更合同等。在承租人未经出租人同意提前弃租的场合，出租人可以采用的减损措施一般为停止履行（即收回房屋）和替代安排（即另行出租）。出租人是否负有减损义务，应当从主客观两个方面进行综合判断：主观上，出租人应当为“非善意”，即知晓承租人提前弃租并搬离房屋的事实；客观上，收回房屋并另行出租应当具备“可行性”。如果承租人已经向出租人表示不再继续履行合同，则符合主观方面要件；如果承租人已经实际完成清场，出租人收回房屋不存在障碍，则符合客观方面要件。此时，应当认定出租人负有减损义务，即出租人应当在合理期限内收回房屋，合理期限之后的租金损失则由出租人自行承担。
另需强调的是，法官审理此类案件时，如果发现房屋租赁合同已经丧失履行基础，而出租人尚未收回房屋的，则应当及时向当事人释明，要求当事人搁置争议并尽快办理房屋交接手续。
28、“群租”的城镇房屋租赁合同效力如何认定？
【答疑意见】：
出租人将房屋装修改造后分成多个单元，分别出租给不特定的多个承租人居住使用的为“群租”。群租房价格低廉，当前在一些居民小区普遍存在，但群租房也存在众多治安、卫生、消防隐患。2020年10月9日生效的《西安市规范住房租赁市场管理办法》第10条对出租房屋规定了最小出租单元标准、最多出租人数标准及最低人均租住面积标准。因群租房租赁合同发生争议的租房当事人一方以所租赁房屋属于“群租”性质，租住人数、租住面积等超过上述规定要求确认房屋租赁合同无效的，一般不予支持。人民法院对当事人依据有关管理性强制性规定，主张合同无效的理由不予支持的，应在裁判文书中写明，法院未对租赁合同效力的否定，并不影响行政主管机关对违反管理性强制性规定的行为依法予以处理。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
29、房屋租赁合同签订后，承租人之关联公司或关联人承诺就承租人的违约行为承担连带保证责任。后因承租人逾期返还房屋，出租人起诉要求承租人承担违约责任，并要求保证人承担连带保证责任，则保证人的保证责任应当如何认定？
【答疑意见】：
关于保证期间的审查《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十四条规定，人民法院在审理保证合同纠纷案件时，应当将保证期间是否届满、债权人是否在保证期间内依法行使权利等事实作为案件基本事实予以查明。保证期间届满后债权人的实体权利消灭，对当事人权利义务的影响甚大，故法院对保证期间的审查不采取类似诉讼时效的当事人抗辩主义，而应当主动查明与保证期间有关的基本事实。
关于保证期间的计算。根据民法典第六百九十二条规定，保证期间自主债务履行期限届满之日起算。然，违约责任不存在履行期限届满的问题，考虑到保证期间的立法目的在于敦促债权人尽快行使权利，如果以债权人起诉要求债务人和保证人承担违约责任的时间作为保证期间的起算时间，将导致保证责任长期处于不确定状态，不符合立法目的。因此，保证期间应当自违约责任产生之日起计算。
30、保障性住房出租的租赁合同的效力如何认定？
【答疑意见】：
中低收入住房困难家庭购买或申请保障性住房后又将其出租获利，虽然不符合保障性住房制度设立的初衷，但根据保障性住房相关管理规定，管理部门可以采取相应的行政处罚措施。据此，民事纠纷中，当事人以违反违反了保障性住房管理规定为由，要求确认房屋租赁合同无效的，一般不予支持。人民法院对当事人依据有关管理性强制性规定主张合同无效的理由不予支持的，应在裁判文书中写明，法院未对租赁合同效力的否定，并不影响行政机关对违反管理性强制性规定的行为依法予以处理。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
31、房屋租赁合同签订后，承租人之关联公司或关联人承诺就承租人在房屋租赁合同项下的租金支付义务承担连带保证责任。后因承租人逾期支付租金，出租人起诉要求承租人承担违约责任，并要求保证人承担连带保证责任。出租人起诉时保证期间尚未届满，但因保证人下落不明，法院依法适用公告送达，公告期限届满之日已超出保证期间，能否认定出租人在保证期间内请求保证人承担保证责任？
【答疑意见】：
首先，无论是此前的担保法还是现在的民法典，仅要求债权人在保证期间届满前请求保证人承担保证责任，但并未限定请求的具体方式。
其次，最高人民法院曾在对《关于担保期间债权人向保证人主张权利的方式及程序问题的请求》的答复中明确指出，债权人向保证人主张权利的方式包括“提起诉讼”。
最后，法律设置保证期间的制度目标是督促债权人及时向保证人主张权利，对债权人主张权利的方式作出过于严苛的限定将有失公平，在保证人已下落不明的情况下，债权人已无法通过自行向保证人发送通知的方式主张权利，而在债权人对保证人提起诉讼的情况下，如果将公告送达的时间计入保证期间，对债权人而言显然过于严苛，却同时为保证人逃避保证责任打开方便之门，有违制度初衷。
因此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十一条第二款不应当作扩大解释，即不应当理解为只有诉状副本送达保证人才能认定为债权人已经依法向保证人主张权利。换言之，债权人在保证期间届满前对连带责任保证人提起诉讼，一般应当认定为债权人在保证期间届满前请求保证人承担保证责任，除非债权人起诉后又自行撤诉且诉状副本未曾送达保证人。
32、开发商在对承租人的选择与引进中未尽到合理的审慎选择和管理义务，对由此给业主造成的租金损失应否承担补充责任？
【答疑意见】：
租户长期拖欠租金给业主带来损失，虽然租赁合同系业主与租户签订，但业主之所以选择购买开发商的上述商铺，系开发商在销售时对于业主购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，使购买人对购买房屋后的经济回报产生合理预期，故开发商应对后期引进的商业经营企业的状况尽到合理的审慎义务，如此才能与其销售时所做的宣传内容相符合。但在其主导下，业主与租户之间订立租赁合同后，租户却因不具备履行能力导致租赁合同提前解除，给业主带来损失。由此可见，开发商在对承租人的选择与引进中未尽到合理的审慎选择和管理义务，故由此给业主造成的租金损失，开发商应承担补充责任。
【案例来源】：李某玲诉北京x卡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案
【案例文号】：（2012）二中民终字第6554号
33、未尽审慎选择和管理义务的产权式商铺开发商，应否对业主租金损失承担补充责任?
【答疑意见】：
产权式商铺经营模式存在两种基本的法律关系：
第一、为开发商与投资者之间的买卖合同关系；
第二、为投资者与经营管理公司之间的租赁合同关系。
投资者与经营管理公司之间形成租赁合同关系，投资者与开发商之间系买卖合同关系。通常情况下，根据合同相对性的原理，投资者在经营管理公司未能依约支付租金且已停止对商铺统一经营，构成根本违约的情况下，只能追究经营管理公司的违约责任，而开发商并非合同的相对方，在租赁合同纠纷中难以追究其责任。但在产权式商铺这一特殊经营模式中，开发商在销售商铺时即对投资者购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，使房屋买受人对购买房屋后的经济回报产生合理预期。该种方式促进了商铺的销售，使开发商从中获得巨大收益，故开发商应该在后期引进经营管理公司时对该公司的资金情况、履约能力、承担房屋空置风险等状况进行审慎审查，并在经营管理公司的经营过程中进行适度的管理，从而保证销售商铺时关于投资收益的宣传得以实现。
在开发商未尽到上述义务的情况下其应对投资者因经营管理公司违约造成的损失承担相应的责任。考虑到投资者之损失系经营管理公司直接造成的，开发商未尽审查和管理义务系损失发生的间接原因，开发商所承担的责任以补充责任为宜。此外，投资者在购买商铺并向经营管理公司出租的过程中，自身亦存在对投资风险的判断和商业行为的选择方面的瑕疵、过错，故开发商所承担之补充责任应限定在投资者所应获得的租金收益范围内。
【案例来源】：李某玲诉北京中x商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案
【案例文号】：（2012）二中民终字第6554号
34、无房屋所有权的房租赁合同的效力如何认定？
【答疑意见】：
当事人是否具有租赁物的所有权并不影响租赁合同的效力。当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不应支持。如果因当事人无房屋所有权致使租赁合同无法履行的，承租人可以向出租人主张违约责任，如不影响承租人对房屋正常使用的，承租人不能以出租人无所有权为由拒付租金，拒绝返还房屋，或者不履行其他承租人义务等。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
35、承租人的履约瑕疵能否成就合同约定之解除条件？
【答疑意见】：
为鼓励交易，改善营商法治环境，法院应审慎适用合同解除制度，从合同性质、内容、履约情形、诚实信用原则等角度对违约行为进行综合考虑，以判定违约行为是否满足行使合同解除权的条件。即使从形式上看合同约定的解除条件已经成就，出租人以此为由请求解除合同，可参考《九民纪要》第四十七条的规定，依法审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，并根据诚实信用原则，确定合同应否解除。在承租人的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现的情况下，一般不支持守约方行使约定解除权。
36、改变租赁物用途的城镇房屋租赁合同效力如何认定？
【答疑意见】：
住宅用房改商业经营、工业厂房改商业租赁等改变房屋用途的行为，通常情况下不损害国家、集体或他人利益，一般应认定房屋租赁合同有效。如因受到行政管理处罚、责令整改等事实上无法继续履行合同的，当事人可以合同无法履行为由请求解除合同。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
37、承租人在转租时向次承租人出示了产权人出具的授权委托出租的委托书。后在未给予承租人合理期限的情况下，次承租人径行以未向其提供房屋权利证明文件以及转租同意书为由单方面通知承租人解除转租合同，该通知到达承租人时能否产生合同解除的后果？
【答疑意见】：
由于租赁合同签订时承租人已向次承租人提供了房屋权利人出具的委托书，作为其有权出租之证明。虽授权委托出租与同意转租在权源上确有不同，但均可证明承租人确有权出租房屋。在未给予对方合理期限对出租的权源进行补正，且无相关证据证明对方将无法履行合同义务的情况下，次承租人不享有单方解除权，其发送的解除函件不发生合同解除的法律效力。
38、房屋部分违法时租赁合同效力如何认定？
【答疑意见】：
房屋中有部分属于违法建筑时应分两种情况分别处理。一是可以明确区分合法部分与违法部分，如产证面积和加盖、扩建面积可以清晰界定，或合法部分与违法部分位于不同楼层，此时应认定合法部分租赁合同有效，违法部分租赁合同无效，在裁判时也应区分租金、使用费和各方责任等。二是无法明确区分合法部分与违法部分的，此时可以考虑违法部分所占比例、建筑物主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，确定租赁合同的整体效力。所有权人未经规划许可对合法房屋自行改建的加层和分割部分均属于违法部分。加成或分割部分的租赁合同效力，应根据房屋是否单独租赁分别认定，一是加层或分割部分作为独立租赁物单独出租，如房屋顶部加层单独出租，或室内的隔间分别单独出租的，因房屋的使用与批准情形完全相悖，一般应认定加层或隔间的租赁合同无效，二是房屋加层或分割后整体出租，此时就房屋整体而言仅改变使用空间，双方基于加层或隔间的使用订立租赁合同，不宜直接认定合同无效，因行政执法部门对房屋整改导致合同履行不能时，承租人可以请求解除合同。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
39、出租人交付的租赁房屋中存在部分违法建筑，房屋租赁合同解除的后果应当如何处理？
【答疑意见】：
实践中，存在出租人交付的租赁房屋中部分为合法建筑、部分为违法建筑的情形，具体表现为产证载明的建筑面积小于实际租赁面积。此时，应当结合违法建筑在租赁房屋中是否相对独立和具体面积占比等因素判断房屋租赁合同的效力。如果违法建筑占比较小且与合法建筑相对独立，则一般可认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同中关于合法建筑的部分有效、关于违法建筑的部分无效。在一方当事人主张解除合同的情况下，应当对房屋租赁合同中的有效部分和无效部分进行区分处理：对于有效部分，解除权人可以请求违约方承担违约责任；对于无效部分，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。
40、划拨土地上城镇房屋租赁合同效力如何认定？
【答疑意见】：
划拨土地的有关流转限制规定并不必然导致房屋使用功能受到限制。公司、企业、其他组织和个人依法取得国有土地使用权证并以划拨土地上建成的房屋对外出租的，原则上应认定租赁合同有效。当事人在合作开发房地产合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条的规定，为房屋租赁合同。以该合同涉及的土地为国有划拨用地主张合同无效的，不予支持。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
41、关于未经工程竣工验收城镇房屋租赁合同的效力如何认定？
【答疑意见】：
虽然《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”但是该条规定立法目的在于加强工程竣工验收环节的规范和管理，并非对房屋交易或租赁市场等私领域的规制，当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工验收为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不应支持。如果因房屋未经竣工验收导致承租人无法按照租赁合同约定的用途使用或者无法按照租赁房屋的性质使用时，承租人有权请求解除合同。人民法院对当事人依照有关管理性强制性规定主张合同无效的理由不予支持的，应在裁判文书中写明，法院对未对租赁合同效力的否定，并不影响行政主管机关对违反管理性强制性规定的行为依法予以处理。
【观点来源】：陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）
42、承租人仅对部分租赁物主张优先购买权，影响出租人利益最大化实现，是否符合同等条件?
【答疑意见】：
承租人行使优先购买权的前提是要满足「同等条件」，同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括价格、付款期限和交易方式等。出租人打包整体出售包括租赁房屋在内的若干套房产，则购买条件应指与受让方受让若干套房产相同的价格、付款期限和交易方式等。承租人仅针对其承租的部分房屋主张优先购买权的，可能增加出租人处置资产的难度，降低资产处置效率，故承租人若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使，仅对其中部分房产行使，影响出租人利益最大化的实现，不符合「同等条件」。
【裁判理由】：
首先，承租人就超出租赁范围的标的物是否享有优先购买权存在争议，在不考虑该争议的前提下，承租人行使优先购买权的前提是要满足“同等条件”，同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括价格、付款期限和交易方式等。广×州银行股份有限公司森×保支行（以下简称广×州银行）系打包整体出售包括涉案租赁房屋在内的34套房产，则购买条件应指与受让方联合体受让该34套房产相同的价格、付款期限和交易方式等。对资产包中的各个房产单独进行出售可能增加广×州银行处置资产的难度，降低资产处置效率，承租人广州市百×盛市场经营管理有限公司（以下简称百×盛公司）若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使，百×盛公司仅对其中部分房产主张行使优先购买权，影响广州银行利益最大化的实现，不符合“同等条件”。百×盛公司在不具备同等购买条件的情况下主张对涉案2套租赁物业行使优先购买权，依据不足，不予支持。
【案例来源】：广州市百×盛市场经营管理有限公司、广×州银行股份有限公司森×保支行房屋租赁合同纠纷案
【案例文号】：（2020）粤01民终23388号
43、房屋租赁合同的承租人对欠付租金作出未定履行期限的还款承诺，相应租金的诉讼时效应如何计算？
【答疑意见】：
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在承租人欠付合同约定之租金的情况下，出租人对其已届履行期限的租金债权受到损害的事实是明确知晓的，故相应诉讼时效期间已经起算，其应积极行使权利。承租方作出的未定履行期限的租金还款承诺，构成诉讼时效中断，自中断时起，诉讼时效期间重新起算。不能因租金还款承诺未明确履行期限而认为出租人得随时主张，自主张后才开始计算诉讼时效。
44、承租人在租赁期间未经出租人同意破坏房屋承重结构，法院在判定合同解除的同时，应如何合理判定承租人承担修复责任的方式？
【答疑意见】：
承租人在租赁期间对租赁房屋造成损坏的，承租人应当承担修复责任。但对于破坏房屋承重结构等较为严重的损坏，承租人自身可能不具备修复资质和修复能力，双方也容易对修复的标准产生争议，此时若直接判令承租人对破坏的房屋承重结构予以修复，可能产生判决难以实际执行的问题。故应当综合考虑案件具体情况确定合理的修复责任承担方式，在承租人难以承担实际修复义务时，可考虑判令其承担相应的修复费用。
45、房屋出租人拒绝收取租金，承租人是否有权起诉要求其收取租金?
【答疑意见】：
诉的利益，反映当事人运用民事诉讼手段寻求救济的必要性，是当事人获得诉权的前提条件。当事人只有存在诉的利益的情况下，才有权提起诉讼。在租赁合同法律关系中，承租人应按照合同约定履行向出租人支付租金的义务，但收取租金是出租人所享有的权利而并非义务，出租人对于自己的权利可以进行处分，并且出租人放弃收取租金并未侵害承租人的权利，故承租人并没有诉的利益。因此，出租人拒绝收取租金，承租人无权起诉要求其收取租金。
【裁判理由】：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，对租赁物进行使用、收益是承租人的合同权利，支付租金是承租人的合同义务，收取租金是出租人的合同权利，交付符合约定用途的租赁物是出租人的合同义务。原告起诉称被告拒绝收取租金，故要求判令被告收取租金，本院认为被告放弃或延迟收取租金的行为是其对合同权利的处分，该处分行为并未侵犯原告的合同权利和其他民事权益，原告没有诉的利益，原告的起诉不符合受理条件。
【案例来源】：洪某英诉夏某东房屋租赁合同纠纷案
【案例文号】：（2011）甬仑港民初字第113号
