人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件三则典型案例
典型案例圈 2025年08月27日 07:13 重庆
一、王某与某地产公司房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】
合同约定单方解除权条件不成就时，守约方发出的解除通知不具有解除效力，但可作为协商解除要约，守约方在违约方未作回应时，可撤回解除要约并要求违约方继续履行、承担违约责任。
【基本案情】
2021年11月18日，原告王某与被告某地产公司签订《商品房买卖合同》，约定地产公司将其开发的仙女山上某度假房以二十八万余元的价格售卖给王某，合同签订后，王某在合同约定的时间内全款支付了购房款及其他相关费用。合同约定，王某交齐购房款及其他费用后，地产公司应当于2021年11月24日前，将房屋交付王某使用，若逾期交房，逾期90天内由地产公司赔付日万分之一违约金，逾期超90天，王某有单方解除权，合同解除后，王某有权请求退还全部购房款并请求赔付日万分之一违约金。截至2021年12月15日，地产公司未向王某交付该房屋，王某于当日向地产公司寄送退房申请书，请求退还该房屋的购房款及其他费用，明确表示放弃房屋购买，地产公司未予回应。2022年2月22日，王某委托律师按照合同约定的联系地址向地产公司寄送通知函，函件中又要求地产公司交付房屋并赔偿违约金，地产公司拒收了该函件。2022年3月17日，王某向法院起诉，请求判决地产公司交付房屋、办理过户并赔偿违约金。庭审过程中，地产公司认可了王某的退房申请，王某坚持要履行合同。
【裁判结果】
重庆市武隆区人民法院认为，从解约条款看，因王某申请退房时，地产公司交房逾期尚未达90日，此时王某不具有合同约定的单方解除权，无法通过通知方式解除合同；从协议解除来看，地产公司收到退房申请后，并未回复王某以达成合同解除的合意，也并未以退还房款的事实行为作出协议解除合同的意思表示；从法定解除来看，该房屋所有权无争议，房屋上无其他权利负担，合同目的并非不能实现，且双方当事人并未举示证据证明该合同具有法定解除情形。综上，该合同有效且未被解除，判决地产公司向王某交付房屋、办理过户并赔偿违约金。一审判决后，地产公司上诉，但未在法定期间缴纳上诉费，重庆市第三中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
【典型意义】
本案系服务武隆旅游第三次创业的典型案例。本案清晰查明了双方意思表示及其变化、综合分析了合同解除的各项要件、综合考量了守约方购房人趋利避害的心路历程，在武隆旅游第三次创业的背景下，通过判决以案释法、以案释理，合法、有效地保护了旅游地产购房人、守约方当事人的利益，给旅游地产购房人、投资人吃下定心丸，惩戒了不诚信的违约行为，彰显了人民法院维护公平正义、服务经济发展大局的坚定决心。
二、黄某芬与皮某联、重庆某营销策划公司房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】
出卖人对仅办理预告登记且不在自己名下的房屋对外出售，因其无处分权造成合同不能履行时，应按照合同约定对购买人承担相应的违约责任。作为专业从事提供房屋买卖合同订立的中介服务公司，在未审查房产信息的情况下就组织双方当事人签订案涉房屋买卖合同存在过错，应当退还中介服务费。
【基本案情】
2021年2月19日，皮某联（卖方/甲方）与黄某芬（买方/乙方）、重庆某营销策划公司（中介服务见证方/丙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将其所拥有的房屋及房屋所占土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方，合同约定成交价格为464216元，付款方式为分五次付清房价款。同时约定如该房地产无法交付使用、合同不能履行则视为甲方违约并承担全部违约责任。黄某芬分三次向皮某联付款共计129892元。黄某芬向重庆某营销策划公司支付中介费4600元。后黄某芬了解到，皮某联所卖房屋根本不存在，其购房目的根本无法实现，遂提起诉讼。
【裁判结果】
重庆市南川区人民法院认为，案涉房屋目前仅办理预告登记，且既未预告登记在原告名下也未预告登记在被告名下，也无证据证明被告对该房屋享有相应的处分权。被告作为出卖方，已经无法按照房屋买卖合同的约定履行合同义务，原告的合同目的无法实现，故原告主张解除双方签订的房屋买卖合同的诉求，予以支持。作为出卖方的被告应当返还原告已经缴纳的购房款并支付违约金。重庆某营销策划公司作为专业从事提供房屋买卖合同订立的媒介服务主体，应对当事人订立房屋买卖合同所需手续及主体资格具有审查及注意义务，但至今没有证据证明房屋出卖方享有案涉房屋的处分权，重庆某营销策划公司在未审查房产信息的情况下就组织原告与被告签订案涉房屋买卖合同存在过错，故对原告要求退还中介费4600元的请求，予以支持。宣判后，双方均未提起上诉，判决已生效。
【典型意义】
本案是认定房屋出卖人利用“空白房屋”虚假出卖而承担违约责任的典型案例。本案中，原、被告作为房屋买卖的双方，均享有平等的市场主体地位，双方应诚实地告知对方交易信息，应秉持诚信、恪守承诺全面履行合同。被告在明知其不是案涉房屋实际权利人的情况下仍然与原告签订买卖合同并收取购房款和定金，导致原告缴纳购房款后无法实现房屋交付合同目的。法院依法判决房屋出卖方退还购买款并承担违约责任，中介服务公司退还中介费，保障了房屋买受人的合法权益。本案的裁判，对于维护房地产交易市场正常秩序，倡导诚信的社会主义核心价值观有重要意义。
三、杜某甲、况某某与杜某乙、杜某丙房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】
近亲属之间签订的房屋买卖合同明显不符合房屋买卖交易习惯的情况下，应全面客观审核证据、综合评判案件事实，以准确认定双方当事人之间的真实法律关系，从而确定合同履行法律后果。
【基本案情】
杜某甲、况某某系夫妻，持有永某房地产公司全部股权；杜某乙系杜某甲、况某某之子，杜某丙系杜某乙之女，系杜某甲、况某某之孙女。
2016年12月6日，因永某房地产公司要处置存量房产，杜某乙向杜某甲、况某某出具付款承诺书，载明以其女杜某丙名义以12万元购买公司名下的存量房屋9处，考虑到过户费用，请求先将房屋产权过户给女儿杜某丙，产权证由杜某甲、况某某保管，继续占有或出租。杜某乙保证在杜某丙成年（18岁）前将房款付清；到期未能收到房款，杜某甲、况某某可随时解除房屋买卖合同，收回产权等。2016年12月23日，永某房地产公司与杜某丙，签订九份格式相同的房屋买卖合同，双方约定杜某丙以总价115万元购买属于永某房地产有限公司九套房产，均约定于2016年12月10日前一次性付清，逾期付款超3日，永某房地产公司有权解除合同。杜某乙作为杜某丙的代表人签字。嗣后，房屋权属均变更登记到杜某丙名下。永某房地产公司记账凭证记载杜某丙欠付公司其他应收款120.5万元。2017年10月永某房地产公司解散，清算报告未记载对杜某丙享有债权；永某房地产公司向工商登记机关提交《公司注销登记申请书》，载明债权债务已清理完毕。公司已被工商登记机关准予注销登记。
2023年9月，杜某甲、况某某向杜某乙、杜某丙发出《解除房屋买卖合同的通知》，以因案涉房屋未交付，一直由杜某甲、况某某实际控制并出租，杜某丙系未成年，购房合同签订人杜某乙未缴纳房款的行为已属于重大违约，请求解除案涉房屋买卖合同，并收回房屋产权，并据此提起诉讼。
【裁判结果】
重庆市涪陵区人民法院认为，首先，案涉付款承诺书系杜某乙于2016年12月6日向杜某甲、况某某出具，形成时间在房屋买卖合同签订前及主体、付款期间明显不一致，不应对杜某丙发生法律效力。其次，案涉九份房屋买卖合同的合同相对方为永某房地产公司和杜某丙，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方权利义务、违约责任应以房屋买卖合同为准。最后，2016年12月23日签订的案涉九份房屋买卖合同在签订之日已经超过约定付款期限，但双方仍签订合同并完成过户手续；且永某房地产公司记账凭证未载明杜某丙欠付房款，公司清算报告中未载明对杜某丙享有债权，公司注销登记申请书中亦表明债权债务清理完毕。结合杜某甲、况某某系杜某丙爷爷、奶奶的特殊关系，以及此前未主张购房款等事实，可以认定永某房地产公司在注销时以行为表明其放弃要求杜某丙支付案涉房屋购房款的权利，故杜某甲和况某某无权要求解除合同，亦不享有法定解除权。综上，永某房地产公司与杜某丙签订的案涉房屋买卖合同名为买卖合同，实为永某房地产公司的股东杜某甲、况某某基于与杜某丙之间的亲属关系而签订的赠予合同，且已实际履行完毕。重庆市涪陵区人民法院判决驳回杜某甲、况某某的诉讼请求。被告杜某乙不服，提起上诉，重庆市第三中级人民法院驳回上诉、维持原判。
【典型意义】
本案是运用“穿透式审判思维”在房屋买卖合同约定中探查合同真实意思表示的典型案例。本案来源于爷爷、奶奶将其公司所有房屋售卖给孙女,但在房屋买卖合同签订时，合同付款期限已处于违约情形；其后7年间，爷爷、奶奶从未向孙女主张权利；后因家庭发生矛盾，爷爷、奶奶起诉儿子、孙女解除房屋买卖合同，归还房产。本案裁判通过分析房屋买卖合同内容，探查当事人真意，综合判断采信证据，整体评判案件全貌，认定案涉九份房屋买卖合同名为房屋买卖合同，实为基于亲属关系为达赠予目的的合同，且该合同已实际履行完毕，故判决驳回原告的诉讼请求，实现了办案的政治效果、社会效果和法律效果相统一。
