律师观点分析

原告诉称，2017年4月6日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于郑州××曲梁服装城××与创业路交汇处××花园××楼××号房屋，建筑面积为276.73平方米，单价为每平方5800元，总价款为XXX元。合同约定，甲方应当在2018年4月6日将符合合同约定的房屋交付乙方使用；甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，自本合同规定的最后交房期限的第二天起，至实际交房之日止，甲方向乙方支付实交房款日万分之三的违约金。合同签订当天，原告支付了全部购房款。根据合同约定，到2018年4月6日，被告应当将合同约定的房屋交付给原告使用，并及时办理房屋备案登记及过户等相关办证手续。时至今日，经原告多次催促，被告既不交房，又不为原告办理房屋备案登记及过户等相关手续，为此提起诉讼。请求：1、判令被告立即向原告交付鑫川花园8号楼1-2层115号房屋；2、判令被告为原告及时办理房屋权属备案等级及过户手续；3、判令被告向原告支付逾期交房的违约金（违约金按已付房款XXX元的日万分之三，自2018年4月7日起，至被告实际交房之日止。违约金暂计算至起诉之日为137230.40元）；4、如果被告不能办理过户手续，或者因合同无效导致合同不能履行，则请求判令被告退还已付购房款XXX元，并按照月利率2%支付利息，从交付房款之日计算至起诉之日（2017年4月7日计算至2019年1月7日）利息为674114.28元、2019年1月8日之后的利息另行计算至房款全部退还之日止；5、判令被告承担本案诉讼费用。

为支持其主张，原告向本院提交了如下证据材料：证据一：房屋买卖合同一份，用于证明合同是双方真实意思表示，也具备房屋买卖的基本条款，应当是有效的房屋买卖合同；证据二：被告出具的财务收据一份，证明陈XX房款已经付清，房款总金额为XXX元；证据三：宣传页两张，涉案房屋对面的龙溪湾小区，目前临街价宣传的是9980元，另一份宣传页正常价格是7900元左右，证明当时的购房价格是5800元，现在房屋升值了，原告要求被告按照2%支付利息；证据四：新密市房产分户图，证明该房屋可以办理房产证。

被告辩称,1、原告在诉状中陈述的不是事实，双方并未签订过商品房买卖合同，只有普通的房屋买卖合同关系，原告对房屋的产权使用性质，状况均为明知，故被告不应该承担违约责任。2、原告应举证证明向被告交付了房款。3、原告要求按照月利率2%支付利息没有法律依据和事实根据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

被告在审理期间未向本院提交证据材料。

针对原告提供的证据，被告发表了如下质证意见：对证据一真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，该房屋买卖合同并非商品房预售合同或者商品房买卖合同，合同第一条明确显示房屋的土地性质为工业用地，合同第四条第一项约定，因国家有关法律法规政策改变或者政府行为等不可抗力等之类情况被告不构成违约，双方在合同第六条规定的是原告退房，被告按照已付房款的5%一次性赔偿，原告要求月息2%赔偿违约金不符合合同约定。对证据二的真实性没有异议，但据公司所说原告并未实际向财务交付该房款，故原告应当承担向被告实际交付房款的举证责任。对证据三真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，与本案无关。证据四没有原件可供核实，不符合证据要件，但如果能办成房产证，双方合同关系成立情况下被告愿意配合原告办理房产证。

本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下：2017年4月6日，原告与被告郑州XX公司签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于新密市曲梁服装城××与创业路交汇处××花园××楼××号房屋，建筑面积为276.73平方米，单价为每平方5800元，总价款为XXX元；被告应当在2018年4月6日将符合合同约定的房屋交付原告使用，双方同意在合同约定交房之日起365个工作日内，双方共同到房屋主管部门办理该房屋的过户手续。合同签订当天，原告支付了全部购房款。被告没有按合同约定将房屋交付给原告。

另查明，被告郑州XX公司至今未取得本案涉诉房产的商品房预售许可证。

本院认为，被告郑州XX公司未取得商品房预售许可证即对外出售房屋，且截至原告起诉时，仍未取得商品房预售许可证，其与原告签订的《房屋买卖合同》应属无效合同，双方因该合同取得的财产应当予以返还。对原告要求被告返还购房款XXX元的诉讼请求，本院予以支持；因被告对造成合同无效存在过错，应赔偿原告因此而遭受的损失，且该涉案房屋处于升值状态，因此，对原告要求被告按照月利率2%支付资金占用期间利息的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告郑州XX公司返还原告陈XX购房款XXX元，限于判决生效后十日内履行完毕；

被告郑州XX公司支付原告陈XX资金占用期间的利息（以XXX元为基数，按照月利率2%计算，从2017年4月7日起计算至购房款返还完毕之日止）；