律师观点分析

上诉人（原审原告、再审被申请人）：孙XX，男，1977年3月5日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。
委托诉讼代理人：程X，河南XX律师。
被上诉人（原审被告、再审申请人）：连XX，男，1969年10月4日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。
上诉人孙XX因与被上诉人连XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开XX人民法院（2019）豫0191民再29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙XX上诉请求：1.依法撤销（2019）豫0191民再29号民事判决；2.依法驳回被上诉人的再审请求，维持（2018）豫0191民初15650号民事判决；3.本案一、再审及二审的诉讼费由连XX承担。事实和理由：一、再审判决认定事实错误。1.涉案合同签订于2017年12月31日，合同签订后至2018年1月16日期间，陈X多次明确拒绝卖房，涉案合同未发生法律效力。再审判决认定陈X在2018年1月16日至2018年1月27日期间对卖房意向不明确，涉案合同的效力处于待定状态，是错误的。再审认为“因孙XX已购买同一栋楼的另一处房屋，涉案合同已无法继续履行的可能并当然解除”无法理解。2.再审判决认定的事实，与采信的证据，矛盾重重。3.再审判决避重就轻和稀泥，始终未对涉案合同的效力做出一个明确的定性。二、再审法院审判程序违法。再审法院作出的（2018）豫0191民初11081号民事判决已生效，该判决认定陈X对该效力待定的合同拒绝追认，故该合同并未发生效力。再审法院就同一事实作出两种完全不同的认定，显然程序违法。三、再审法院关于定金及定金条款无效的认定是错误的，是没有任何法律依据的。四、（2018）豫0191民初15650号民事判决书，判决连XX双倍返还定金有事实依据和法律依据，应当依法予以维持，弘扬诚实守信之风。综上所述，请求依法撤销（2019）豫0191民再29号民事判决，依法驳回被上诉人的再审请求，维持（2018）豫0191民初15650号民事判决，并判令被上诉人承担一审、再审及二审诉讼费用。
连XX辩称：一、再审判决认定事实正确，据以认定事实的证据充分、合法。2018年2月25日前，孙XX与陈X、连XX没有任何电话及短信沟通。2018年1月1日至16日期间陈X只是私下对第三人讲了一些思想顾虑，并未对孙XX明确表示不履行合同。二、本案再审审判程序合法。本案一审与民申1653号两个案件是同一法官审理，两个案件认定的基本事实相同，只是受理再审的法院不同。三、中介公司明知代理人无委托授权书，设置格式合同陷阱推卸责任；孙XX明知代理人无授权委托书签订合同，合同第七条违约责任第6项属无效条款。四、（2018）豫0191民初15650号民事判决书适用法律错误。案涉合同未发生效力后，就不存在合同执行和违约，且连XX能按照原合同打消了房主陈X的思想顾虑，把房屋继续卖给孙XX，但孙XX拒绝购房。连XX无任何违约，故不适用于《合同法》违约责任第一百一十五条。综上所述，再审一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，判决合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持再审一审判决。
孙XX向原一审法院起诉请求：判令连XX双倍返还孙XX定金30000元并承担孙XX已支付的中介佣金及代办费11000元，共计41000元。
一审法院原审认定事实：2017年12月31日，孙XX作为买方（乙方）、陈X作为卖方（甲方），郑州XX公司（以下简称XX公司）作为居间方（丙方），签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于郑州市高新技术产业开发区枫杨街15号7幢北一单XX171号的房屋出售给乙方，房屋所有权人为陈X，房屋所有权证号为郑房权证字第××号，建筑面积为33.20平方米。经甲乙双方一致协商，本合同项下的房屋成交价款为385000元，甲方自本合同签订日向甲方支付定金30000元，该定金在立契前暂时由丙方代为保管。付款方式为一次性付款，乙方在立契当日向甲方付清全部房款，定金冲抵房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方可向丙方处领取。甲乙双方应在本合同签订之日后60个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户相关手续。甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款当日向乙方完整有效的交付本合同项下的房产及相关配套附属设施。丙方的中介佣金由乙方支付10000元，于签订本合同当日向丙方支付。甲方若违反本合同的条款约定，应双倍返还乙方交付的定金和合同约定的丙方佣金，乙方若违反本合同的条款约定，则无权要求返还定金。代理人应当确保其拥有代理甲方或乙方签订本合同的合法代理权，否则即使因此导致本合同效力存在问题，代理人仍应当按照本合同约定甲方或乙方应承担的同等责任向其他方当事人承担违约责任。任何一方当事人违反本合同相关约定，均由违约方向守约方支付房屋成交价的10%作为违约金。该合同并约定2018年10月31日前甲方负责给户口迁出，迁出后押金退还。孙XX在该合同乙方处签字并捺压指印，连XX代陈X在该合同甲方处签字并捺压指印，XX公司在该合同丙方处加盖公司合同专用章。2017年12月31日，XX公司向孙XX出具收据两份，载明收到其购房定金30000元、中介费及过户代办费11000元。庭审中连XX称其和陈X说过卖该房屋的事，陈X没有表示同意卖，连XX作为代理人签订合同后的第二天，陈X思想存在顾虑，想等到孩子9月上了大学再卖，所以和中介说不卖，后经过思想斗争最终还是决定卖。孙XX提交的XX公司工作人员与陈X2018年1月16日的通话录音中，陈X称“从元月1号到16号期间，我们是多次给咱这个中介说过，说我是这个房主，表达了我这个不卖的意思，让你们告知这个转告一下这个房主，转告一下这个买家，不知道有没有转告给他们”、“我这个房子我是不卖的，而且我从来没有授权给任何人，让谁帮我去卖，谁替我去卖，所以我就不认可这个合同”。连XX提交的陈X于2018年1月27日与XX公司经理秦XX的通话录音中，陈X称“现在我同意把房子卖给孙XX。今天都元月27号了，尽早约个时间办理过户手续”，秦XX称“我们说了以后，别人生气就委托律师，当时就说这个房子我也不买了，但是一定得按合同走赔偿”。连XX提交的其于2018年1月29日与XX公司经理秦XX的通话录音中，其称“秦XX，今天都1月29日了，看过户的时间约好了没有”，秦XX称“你前边说不卖给人家了，人家气的后边也说不买了，让律师起诉你。我给客户说了这个事”。连XX与孙XX2018年2月26日的通话录音中，连XX称“这事也都快两个月了，你看咱抓紧时间约个时间去把过户手续等其他的都办一办”，孙XX称“你当时说你不卖了，后来又卖了，是啥意思”，连XX称“开始媳妇听说了，她不愿意，这一个月我给媳妇做了做工作，元月底的时候她同意了，我也不通过中介通知你了。开始媳妇给中介打电话她不同意卖，后来给媳妇做通工作了，给中介联系，他说你又不愿意要了，到现在想办法找到你的电话才联系上”，孙XX称“现在我确实不想要了，中介给我说你还要我赔你违约金，这是不可能的事情。咱还是法律上见面吧”。另查明，1、连XX与陈X系夫妻关系。2、孙XX提交的《房屋买卖（居间）合同》显示其于2018年1月18日与李XX另签订有合同，从其处购买位于郑州高新技术产业开XX××北××单元××号的房屋。3、庭审中孙XX称就其向中介公司所交的30,000元定金双方自行解决。4、XX公司在（2018）豫0191民初11081号案件庭审过程中，有“当时连XX没有提交陈X的委托书，因为连XX之前在我们这卖过一套房子，所以认为其有代理权。签合同当天没有和陈X联系询问其意见”的陈述。上述事实，有孙XX提交的房屋买卖居间合同、录音材料各一份、通话记录及短信记录各二份、收据二份，其与李XX签订的房屋买卖居间合同及收据各一份、桑珊证人证言一份、被告提交的房屋买卖居间合同、2018年1月27日、1月29日、2月26日录音材料各一份、短信聊天截图四份以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原审法院认为，连XX虽与陈X系夫妻关系，但连XX代签合同时并未提交相应委托代理手续，庭审中连XX也称陈X当时不同意卖房，故该合同在签订时处于效力待定状态；又因陈X在2018年1月16日前已明确告知中介公司其不同意出卖房屋并要求中介公司转告孙XX，应视为陈X对该效力待定合同的拒绝追认，该合同并未发生效力。根据合同中约定的代理人违约责任条款，连XX属无权代理且陈X拒绝追认合同效力，故连XX应当向孙XX支付30000元，按照定金罚则对孙XX支付的30000元定金（暂由中介公司保管）双倍返还。XX公司作为居间方，对连XX无权代理的情况未尽到合理审查义务，其对该合同最终不能生效具有过错，佣金费用孙XX可与XX公司另行协商解决，孙XX请求连XX支付该部分费用依据不足，不予支持。原审法院判决：1、连XX于判决生效后10日内支付孙XX30000元；2、驳回孙XX的其他诉讼请求。
连XX申请再审请求：1.撤销郑州高新技术产业开XX人民法院（2018）豫0191民初15650号民事判决；2.驳回原审原告的诉讼请求；3、原审、再审诉讼费用由原审原告承担。
一审法院再审认定事实：2017年12月31日，连XX作为陈X（卖方）的丈夫，在未向XX公司（居间方）和孙XX（买方）出示委托手续的情况下，代理陈X签订了涉案《房屋买卖（居间）合同》，当日，孙XX向XX公司支付了购房定金30000元和中介费11000元，XX公司向孙XX出具两份收据予以确认。2018年1月16日，XX公司的工作人员经与陈X本人电话联系，得知陈X未向连XX授权且其本人暂不同意出卖房屋，后将该消息转告孙XX；2018年1月18日，因陈X一方不积极配合到房管局办理过户手续，孙XX经XX公司介绍，另行与案外人李XX签订《房屋买卖（居间）合同》，购买了同一栋楼的另一房屋且合同义务已履行完毕。2018年1月27日，陈X与XX公司经理秦XX取得电话联系，称其已同意出卖房屋，可以办理过户手续，但秦XX明确告知陈X，因其反悔卖房在先，孙XX不再愿意购买其房屋并要求其按合同赔偿；2018年1月29日，连XX也电话联系XX公司询问过户时间。2018年2月26日，连XX与孙XX取得通话联系，双方未就合同履行协商达成一致意见，并称将通过法律途径解决。
2018年6月19日，陈X作为原告起诉至该院，要求孙XX和XX公司继续履行合同，要求孙XX支付38500元违约金并要求XX公司返还房屋所有权证；2018年12月28日，该院作出（2018）豫0191民初11081号民事判决书，判决XX公司返还陈X房屋所有权证并驳回陈X的其他诉讼请求；后陈X申请再审，2019年8月30日，本院裁定驳回陈X的再审申请。
2018年8月28日，孙XX作为原告起诉至该院，依据《房屋买卖（居间）合同》中约定的“甲方若违反本合同的条款约定，应双倍返还乙方交付的定金和合同约定的丙方佣金，乙方若违反本合同的条款约定，则无权要求返还定金。代理人应当确保其拥有代理甲方或乙方签订本合同的合法代理权，否则即使因此导致本合同效力存在问题，代理人仍应当按照本合同约定甲方或乙方应承担的同等责任向其他方当事人承担违约责任”条款内容，要求连XX承担双倍返还定金（即支付一倍定金30000元）和支付中介费11000元的违约责任；2018年12月28日，该院作出（2018）豫0191民初15650号民事判决书，判决连XX支付孙XX30000元并驳回孙XX的其他诉讼请求；后连XX申请再审，2019年7月4日，该院作出（2019）豫0191民申31号民事裁定书，裁定中止原判决的执行，由该院另行组成合议庭再审。
一审法院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，连XX作为陈X的丈夫代理陈X与孙XX、XX公司签订涉案合同，系各方真实意思表示，该合同自各方签字之日起成立。因连XX未能完全取得陈X的授权且陈X在2018年1月16日至2018年1月27日期间对卖房意向尚不明确，涉案合同的效力处于待定状态，陈X虽于2018年1月27日表示同意卖房，但因孙XX已购买同一栋楼的另一处房屋，涉案合同已无继续履行的可能并当然解除。经庭审查明，陈X于2018年1月16日前后在电话中向XX公司口头表达过不卖房的意愿且直到2018年1月27日才确定同意卖房，连XX和陈X作为卖方，在合同签订后对卖房意向反复变更且不积极配合买方办理过户，违反合同义务在先。但鉴于涉案合同中约定买卖双方应于合同签订之日后60个工作日内共同到房管局立契并办理过户手续，XX公司未积极组织买卖双方协商解决问题且在短期内向孙XX推荐其他房源，明显违反了涉案合同的居间义务，其也对连XX的无权代理行为未尽到合理审查义务；孙XX在未收到陈X书面解除或不履行合同的通知下，未书面催告陈X在合理期限内履行合同义务即视为陈X拒绝追认合同效力，并在不到一个月的时间内购买了同一栋楼的另一处房屋，致使双方合同目的实际无法实现，也存在一定过错。因此，连XX和陈X作为卖方，孙XX作为买方，XX公司作为居间方，对涉案合同无法继续履行的结果均存在违约情形。
关于孙XX主张双倍返还定金（即支付一倍定金30000元）并承担中介费11000元的问题。该院认为，涉案合同文本系由XX公司提供的格式文本，其中关于定金、中介佣金等的约定内容均系格式条款，且合同中虽约定卖方及其代理人违约，应当双倍返还定金和佣金（即中介费），但根据涉案合同对该30000元的描述，该30000元不仅是作为购房定金，而且还需要转化为卖方交割物业手续的保证金，因定金、保证金、佣金的概念不同且受益的对象不同，涉案合同一并约定应由卖方承担双倍返还的违约责任明显超出了定金罚则的立法本意且约定内容显失公平，故该院认定孙XX主张权利所依据的合同条款因违反法律规定而无效，对其主张的诉讼请求，该院不予支持。因中介费系XX公司收取，孙XX有权向该公司另行主张权利。
综上所述，连XX申请再审的理由成立，故对其主张的再审请求，该院予以支持，原审判决认定事实及适用法律有误，应予改判。
一审法院再审依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销本院（2018）豫0191民初15650号民事判决；二、驳回孙XX的诉讼请求。原审案件受理费825元，再审案件受理费825元，均由孙XX负担。
本院二审期间，当事人双方均未提供新证据。
本院二审查明的事实同一审再审查明的事实一致。
本院认为，案涉《房屋买卖（居间）合同》由孙XX、连XX和案外人XX公司签订，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉房屋所有权系连XX与案外人陈X夫妻二人共同所有，登记在陈X一人名下，案涉合同签订后陈X不同意出售案涉房屋，无法实现该房屋的物权变动。孙XX明知连XX不是案涉房屋所有权人，所签合同存在无法履行可能的情况下仍签订该合同，现合同履行不能，合同当事人三方均存在过错，均应承担相应责任。据此，孙XX要求连XX向其返还双倍定金的上诉主张不能成立。
综上所述，孙XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费825元，由上诉人孙XX负担。
本判决为终审判决。