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财富传承-不动产传承中的税务风险

作者:唐海燕律师时间:2020年07月14日分类:税务浏览:113次举报

未来,财富无论如何流动,税收是不变的,而且未来的趋势是财富越多,税收成本越高,而现金流的缺口可能会越大。那么同样在家族财富传承中,大量财富是以住宅、商铺等物业形式存在的,涉及不动产赠与的税务问题。根据我国相关税收法律文件规定,不动产赠与中可能涉及增值税及其附加、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等税种。

1、增值税及其附加

单位或者个人无偿赠送动产、不动产、无形资产、服务给其他单位或者个人的,视同发生应税行为,应按照10%或5%的税率缴纳增值税;但个人无偿赠与不动产、土地使用权给其近亲属和具有抚养、赡养关系的人,以及发生继承、遗赠取得房产的,免征增值税。

2、个人所得税

近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产,以及发生继承、遗赠取得房产的,免征个人所得税。

3、契税和印花税

土地使用权赠与、房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定,由承受房产的受赠人全额缴纳契税。但对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

受领权利证照的单位和个人都属于印花税的纳税义务人,需要缴纳所载金额的0.05%的印花税。对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税。

4、土地增值税

以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为,包括房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人,以及通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,无需缴纳土地增值税。

对于不动产传承,不同的过户方式产生的费用差别较大。了解过户差别,采用合理恰当的过户方式,会减少更多的费用。不动产的传承可以采用交易转让、无偿赠与、法定继承等方法实现,也可以通过家族信托等方式完成。我们主要看前三种方式,看它们之间的税费差别。

2019年6月,财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部、税务总局公告2019年第74号)


规定符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

交易转让

交易过户是指父母与子女达成合意,订立房屋买卖协议,并依法在房地产交易中心进行不动产变更登记的交易行为。买卖双方在交易过程中须提交《房地产登记申请表》、《房地产买卖合同》、申请人身份证明、房地产权属证书、契税完税或减免税凭证、国有土地使用证等材料。交易过户是一种程序规范、税费清晰的生前传承方式。交易过户需要缴纳的税种主要包括:契税(买方缴纳)、增值税(卖方缴纳)、个人所得税(卖方缴纳)等税种。

无偿赠与

赠与是赠与人将赠与物无偿给予受赠人,受赠人表示同意的法律行为。赠与行为一般以签订、履行赠与合同的形式完成。在不动产传承过程中,父母或长辈将住房无偿赠与给子女或晚辈也是非常常见。但是,根据相关法律法规的要求,不动产在办理赠与过户手续时,必须出具经公证机关公正的相关材料。

法定继承

继承过户是在被继承人去世以后,继承人根据法定继承或遗嘱继承对被继承人的不动产进行分割的行为。交易过户和赠与过户发生在不动产所有权人生前,而继承过户必然发生在不动产所有权人去世之后。依据有无遗嘱,继承过户又分为有遗嘱的继承过户和无遗嘱的继承过户。根据有效的公证遗嘱进行继承过户时,继承人须向房产交易部门提交《房地产登记申请书》、被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、被继承人与法定继承人亲属关系的证明文件、身份证明、公证遗嘱等材料。根据相关法律法规规定,法定继承过户可享受契税、增值税和个人所得税的免税政策,其主要的费用是按一定比例征收的遗嘱公证费。

相比较而言,通过交易、赠与和继承过户进行代际的财富传承各有利弊,需要根据不动产所有权人的状况与房屋本身的具体情形作出理性选择,也需要综合考量和家族相关的各种综合因素。

家族财富传承是一个集法律、税务和家庭关系于一体的综合课题,税务在家族财富传承中有着重要的意义,税务风险贯穿于初始投资、经营管理、财富保值增值以及财富继承等全过程,因此提前了解相关税务知识,至关重要。


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