随着各地房地产调控政策进一步加强,由此产生的房屋买卖合同纠纷案件也不断增加。

限购政策下的房屋买卖纠纷的焦点主要集中在新政实施以后,买卖合同在何种情况下可以解除?合同解除后定金、违约金如何规定?围绕这些问题。

购房资格因政策调控受限 买方可解除合同收回定金

新政实施以来,一大批准备购房的人突然失去了原有的购房资格,导致房屋买卖合同无法继续履行。因此,合同解除后,买方是否可以要回定金成了争议的焦点。

“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。”对于合同定立后由于住房限购政策实施致使买方无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般予以支持。

履约能力因政策调控受限 买方需分担卖方损失

对于另一部分购房资格不受新政调控影响的人来说,限贷政策调控,对他们的履约能力的影响,也致使他们无法按照约定继续履行房屋买卖合同。这种情况下,解除合同后,卖房人的损失如何弥补?

法院经审理认为,不能履约原因系受到房屋新政等客观原因影响,并非自身原因所致,故不构成违约,方某应返还孟某已支付的20万定金。

“我们对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的,一般予以支持。”如果卖房人因为合同解除产生损失的,买卖双方应依公平原则分担,由购房人对卖房人进行合理补偿,损失数额应根据房屋市场差价和合同解除后卖房人仍持有房屋的情况酌情而定。

新政前已办理网签合同 不得以新政为由解除合同

限购政策的出台,除了限制了一批准备买房的人外,还导致了一类房屋购买者前脚刚刚购入房屋,后脚这类房屋的买卖就被限制了,房子只能囤在自己手里,无法再继续转手,造成投资的损失。因此,有的购房者可能在政策刚刚出台以后,便以所签合同违反相关政策为由,要求解除合同,返还定金和已付房款。