裁判要旨

开发商支付建筑区划内的土地使用权后，成为建设用地使用权人，房屋建设完成出售后，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区土地共有部分的使用权归业主共有。开发商在小区道路用地、绿化用地及其它公共用地上设立地上车位的，车位权属应归全体业主所有，但当事人另有约定的除外。

案情简介

一、2015年，豪运房地产公司拟将部分地面停车位出租；

二、小区业主委员会认为，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。

三、双方协商未果，豪运房地产公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，经二审终审后，最终房地产公司向最高院申请再审。

四、最高院再审审查认为，案涉车位不能办理产权登记，其不能成为享有专有权的专有部分。即使开发商支付了土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但随着小区内房屋的出售，土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。

裁判要点及思路

一、就诉争车位权属，如果停车位能办理产权登记手续，则可确认所有权归开发商所有。而本案，开发商在诉讼中确认，案争停车位不能办理产权登记手续。

二、开发商利用小区道路用地、绿化用地及其它公共用地，设立用于停放汽车的车位，车位权属应归全体业主所有。

因此，开发商在未取得所有权的情况下，无权出租业主共有的地面车位。

案件来源

重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案【最高人民法院(2017)最高法民申2817号再审审查与审判监督民事裁定书】

实务要点总结

关于建筑区划内的停车位权属问题，本质属于建筑物区分所有权的问题，一般而言：

一、符合专有部分条件的车位、车库，归属该专有部分所有权人所有，专用部分应满足三个条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有。实务中，以能否办理登记手续判断是否属于专有车位即可。

二、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库，原则上归属于开发商，开发商可以就该部分的车位向业主进行出售、附赠或者出租等；

三、占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应属于全体业主所有。

相关法律规定

一、《物权法》第七十四条 【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
    建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条  建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

三、《民法典》第二百七十五条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

本案链接

以下为最高人民法院在再审审查阶段“本院认为”部分。就“小区地面停车位是否应归开发商所有”进行的详细论述和分析。

最高院再审认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

综上，裁定驳回重庆市豪运房地产开发有限公司的再审申请。

拓展阅读

    一、就小区地面规划的停车位，占用公共绿地、公共道路的，归全体业主共有

案例一：梅州市梅江区金骏花园业主委员会诉梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司所有权纠纷案【(2014)粤高法民一提字第120号】，广东高院认为：就涉案停车位的所有权归属问题，根据梅州市城乡规划局、广东省住房和城乡建设厅函复的内容，涉案环保停车场占用的是金骏花园小区公共绿地的面积，其本质上属于业主共有的公共绿地，依照《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，涉案环保停车场应属金骏花园小区全体业主共有。金骏公司将该车场内的22号车位擅自出租给第三人的行为，损害了金骏花园全体业主的合法权益，业委会诉请其腾退该车位有事实和法律依据，本院予以支持。

【载自《审判监督指导·优秀裁判文书选登》2017年第4辑，总第148辑】

案例二：徐培术与海安天宝物业有限公司物业服务合同纠纷上诉案【(2018)苏06民终1076号】，江苏省南通市中级人民法院认为：商品房小区地面停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记，根据物权法第七十四条第三款规定，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。

【载自《人民司法·案例》2018年第29期（总第52期）】

二、屋顶平台规划停车位，也属于业主共有

案例：上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会与上海国宏置业有限公司等物权确认纠纷上诉案【(2010)沪二中民二(民)终字第728号】，上海市第二中级人民法院认为：对于系争屋顶停车场的权属，应根据本案具体情况综合考虑。首先，根据法律等规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。系争屋顶停车场所在的裙房屋顶依法应当归业主共有。就系争屋顶停车场而言，按照有关规定对专有部分的界定，即其应具有构造上的独立性、利用上的独立性，且能够登记为特定业主所有权的客体。显然，系争屋顶停车场并未同时符合上述标准，不属于专有部分。事实上，该停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，其与屋顶直接紧密地结合为一体，确无法脱离屋顶单独存在，此亦是该停车场特殊性的重要表现。国宏公司认为系争屋顶停车场应为其所有，但在裙房屋顶这一业主共有结构上设置平面停车场即能形成他人对此停车场的专有权，该抗辩与法理相悖。

【载自《人民司法·案例》2011年第16期】