案例要旨：物业服务企业依法或依约在物业管理区域内负有安全防范义务，应协助做好安全事故、隐患等的防范、制止或救助工作。第三人原因致损，物业服务企业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的，应在其能够预见和防范的范围内承担相应的补充责任。

案情简介：

1.2009年12月29日，赵淑华与开发商签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的万鑫大厦房屋。

2.2011年2月3日，万鑫大厦发生火灾，将赵淑华屋内物品烧毁。

3.经沈阳市消防局作出火灾事故认定书，认定起火原因为李欣（A座客人）燃放烟花造成墙体外表面装饰保温材料燃烧，灾害成因为万鑫大厦外墙保温采用了可燃材料，火势蔓延形成立体燃烧。  

4.火灾发生后辽宁省建筑材料监督检验院对万鑫大厦五组样品进行了检验，结论为，绝热用模塑聚苯乙烯泡沫塑料样品、塑料草坪不符合标准要求。

5.赵淑华将开发商、物业公司诉至法院，要求赔偿损失，一审法院驳回赵淑华的诉讼请求。上诉后，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

6.再审法院最高人民法院判决物业公司在损失额范围内承担补充赔偿责任。

裁判要点：

一、物业服务企业在物业管理区域内负有做好相应的安全防范工作的义务，对可能危及业主、住店房客等相关特定或者不特定人员的人身、财产安全的事故或隐患应协助做好防范、制止或救助工作。

二、本案中，物业公司未履行法定或约定的安全防范义务。第一，物业公司未尽到谨慎注意义务。第二，物业公司对案外人燃放烟花的危险行为具有防控能力。第三，物业公司怠于履行春节期间物业安保的特别注意职责。

三、此外，依据现有证据不能认定案涉房屋内的喷淋系统在火灾发生时正常运行，开发商与物业公司关于消防设施设备的管理与维护职责分工界限不明，亦应推定物业公司对消防设施维护负有管理职责。

四、综上，考虑到火灾发生在万鑫大厦室外停车场，物业自有区域与市政公共区域并未明显界分，且物业公司未能适当履行物业安全防范职责与火灾发生间存在关联关系。据此，物业公司应承担相应的侵权赔偿民事责任。

五、物业公司在物业安全防范方面没有尽责，存在管理疏漏，具有过错，但其行为并未直接导致火灾发生。因此，物业公司应当在其预见和能够防范的范围内承担相应的补充责任。

案件来源：【赵淑华与沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司、沈阳中一万鑫物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案/最高人民法院(2018)最高法民再206号】【《最高人民法院公报》2019年第5期（总第271期）第30-42页】

要点总结：

一、第三人原因导致业主遭受损失，物业公司是否尽到安全保障义务，是判断其是否承担责任的理由。

二、物业公司负有做好相应的安全防范工作的义务，对于可能存在的安全事故或隐患应做好制止、救助、报告等工作。

三、对于消防等设备系统，物业公司日常工作过程中，应注意留存证据，证明其已尽到日常管理与维护义务；

相关法律：

1.《物业管理条例》第四十五条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

2.《物业管理条例》第四十六条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

3.《侵权责任法》第六条：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

4.《侵权责任法》第十二条：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。

本案链接：

以下为该案在最高人民法院审理阶段关于物业公司承担责任部分在“本院认为”的详细论述和分析：

2007年8月26日，国务院修订的《物业管理条例》第四十六条第一款规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第四十七条第一款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”具有物业服务合同性质的《皇朝万鑫国际大厦（公寓）业主临时公约》第二十一条约定，当万鑫大厦物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，中一公司应当及时采取措施消除隐患。可见，业主人身、财产安全得到基本保障应为业主签订物业服务合同的合同目的之一。据此，物业服务企业依照上述法规规定和物业服务合同在物业管理区域内负有做好相应的安全防范工作的义务，对可能危及业主、住店房客等相关特定或者不特定人员的人身、财产安全的事故或隐患应协助做好防范、制止或救助工作。本案中，中一公司未履行法定或约定的安全防范义务。第一，中一公司未尽到谨慎注意义务。在接受本院询问时，中一公司认可其作为万鑫大厦前期物业服务企业，万鑫公司将万鑫大厦竣工验收手续移交至中一公司时开始履行物业服务职责，中一公司对万鑫大厦外墙保温建筑材料为可燃物、不具备防火性能的情况是明知的。中一公司明知万鑫大厦存在消防安全隐患，其在履行物业安全防范职责时应当更加细致、认真，但其在主观上未尽到专业管理人的谨慎注意义务。第二，中一公司对案外人燃放烟花的危险行为具有防控能力。李欣失火案刑事判决依据《火灾现场勘验笔录》记载内容认定，案外人燃放组合烟花的位置为万鑫大厦B座室外南侧停车场西南角处（与B座南墙距离10.8米，与西南墙角距离16米有一处烟花残骸，该处残骸东侧2.2米处还有另一处残骸）。可以认定，案涉烟花燃放处位于万鑫大厦南侧的停车场内，紧邻万鑫大厦南侧LED大屏幕及高层平台，上述燃放烟花及火灾地点属于中一公司监控或巡逻可视范围，但中一公司未采取适当措施发现火情、防范灾害。中一公司辩称，上述地点不属于物业管理范围，其提交的业主入住文件对物业管理范围约定不明，中一公司接受本院询问时认可案涉室外停车场中有部分区域由其管理。本院认为，在物业服务合同对物业服务区域约定不明、万鑫大厦未封闭使用的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，物业服务区域范围以能够实现订立物业服务合同目的即以保障业主人身、财产安全的合理区域范围为准。据此，现有证据不能排除案涉烟花燃放地不属于中一公司物业管理范围。第三，中一公司怠于履行春节期间物业安保的特别注意职责。除夕夜燃放烟花爆竹是我国传统民俗，中一公司未提供证据证明其在此火灾高发时点采取了能够有效预防火灾发生、排除事故隐患的消防措施，如加强巡逻、适时监控、备足灭火器材等，对万鑫大厦住店客人在万鑫大厦周边近距离燃放烟花的情况未予发现。此外，依据现有证据不能认定案涉房屋内的喷淋系统在火灾发生时正常运行，万鑫公司与中一公司关于消防设施设备的管理与维护职责分工界限不明，亦应推定中一公司对消防设施维护负有管理职责。综上，考虑到中一公司火灾发生在万鑫大厦室外停车场、万鑫大厦周边属于开放式街区，物业自有区域与市政公共区域并未明显界分，且中一公司未能适当履行物业安全防范职责与火灾发生间存在关联关系。据此，中一公司应承担相应的侵权赔偿民事责任。中一公司辩称案外人燃放烟花的地点不属于中一公司物业管理范围，故不应承担责任的抗辩理由，不能成立。
　　生效刑事判决和案涉火灾事故认定书认定，案外人燃放烟花构成失火罪，系造成万鑫大厦火灾的主要原因。万鑫公司铺设易燃物品引燃外墙建筑材料，进而形成立体燃烧，导致火势扩大、蔓延是损失发生的过程。即，本案的火灾是多因一果的结果，侵权行为、致害原因前后接继而非叠加。案涉各方对火灾的发生均有重大过失，但均非故意追求损害后果，万鑫公司过错亦不足以造成全部损失，不应对受害人全部损失承担赔偿责任，万鑫公司毕竟并非主动积极的行为致赵淑华权益受损，亦不应承担主要责任。中一公司在物业安全防范方面没有尽责，存在管理疏漏，具有过错，但其行为并未直接导致火灾发生。因万鑫公司等侵权导致赵淑华的民事权益受损，由万鑫公司等首先承担赔偿责任，中一公司应当在其预见和能够防范的范围内承担相应的补充责任。

拓展阅读:

第三人侵权导致业主人身或财产受损，司法实践中判断物业公司是否担责，需要物业公司举证证明其已尽到安全保障义务，否则应承担相应的赔偿责任：

案例一、陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案，南京市中级人民法院认为：物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以负责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。【载自《最高人民法院公报》 2013年第5期(总第199期)】

案例二、厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案【(2015)厦民终字第22号】，厦门市中级中院认为：物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害时，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。【载自人民法院案例选.总第94辑（2015.4）】

案例三、周雪良诉海盐新城物业有限公司物业服务合同纠纷案【（2009）嘉盐民初字第2836号】，浙江省海盐县人民法院认为：物业公司应当根据法律规定和物业服务合同约定对业主的人身和财产承担安全保障义务。判断物业公司是否违反安全保障义务，除根据法律规定和物业服务合同约定外，还应当结合业主缴纳的物业费水平、物业公司的安保能力以及有关行为的性质等予以综合考量。物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了法定和约定义务，即使业主有人身和财产损害，物业公司也不应承担赔偿责任。【载自最高人民法院《人民司法·案例》2010年第20期】