一、商品房买卖合同解除纠纷的定性

二、商品房买卖合同解除纠纷原则上不适用专属管辖

（一）单纯的商品房买卖合同解除纠纷不适用专属管辖

（二）涉及其他物权纠纷的应视为不动产纠纷而适用专属管辖

三、商品房买卖合同解除纠纷的管辖原则

（一）协议管辖

（二）一般管辖

四、针对房地产企业的实务建议

商品房买卖合同纠纷中，请求解除合同是常见争议类型之一。对于房地产开发企业而言，一旦购房者出现未如期付款等违约事由，尽快解除合同以便转售房屋是相对理想的处理方案。然而当面临商品房买卖合同解除纠纷时，我们可能因该纠纷涉及不动产而认为应当适用不动产纠纷的专属管辖，或认为应当适用一般管辖，交由履行合同的商品房所在地法院处理，但事实上商品房买卖合同解除纠纷的诉讼管辖与我们的一般想法存在差别。

一商品房买卖合同解除纠纷的定性

虽然买卖双方签订的《商品房买卖合同》涉及的标的物即商品房为不动产，但解除《商品房买卖合同》的诉讼请求针对的是买卖合同的法律关系，为合同问题，而非物权问题，所以商品房买卖合同纠纷应当属于合同纠纷，而非不动产物权纠纷。

二商品房买卖合同解除纠纷原则上不适用专属管辖

（一）单纯的商品房买卖合同解除纠纷不适用专属管辖

专属管辖是民事诉讼地域管辖规则的特例，也是最为“霸道”的一种：凡法律规定应当适用专属管辖的案件，具有排除其他地域管辖规则和当事人约定管辖的效力。根据《民事诉讼法》第三十三条【专属管辖】第一项明确规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。”商品房买卖合同解除之诉涉及不动产，但是否属于《民诉法》第三十三条规定的不动产纠纷呢？

为更好地适用法律和指导实践，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）第二十八条进一步规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”可见，只有涉及不动产物权问题的纠纷，才适用专属管辖。而单纯请求解除商品房买卖合同的纠纷的产生是因购房合同的义务履行所产生，尚未涉及房屋权利确认、分割、相邻关系等与物权相关的纠纷，不属于《民诉法》第三十三条第一项规定的不动产纠纷，不适用专属管辖原则。

（二）涉及其他物权纠纷的应视为不动产纠纷而适用专属管辖

但是，如果已办理不动产预告登记或房屋产权登记等手续，《商品房买卖合同》的解除会因伴随着恢复原状的后果，对已依法办理的预告登记、房屋产权登记应当注销，而该注销行为具有物权效力，涉及商品房的物权确认，应当纳入物权纠纷范畴。因此，对在请求解除合同的同时明确提出此类物权确认请求的诉讼，应视作不动产纠纷，依照专属管辖规则确认法院。

三商品房买卖合同解除纠纷的管辖原则

如案件不构成专属管辖，单纯的商品房买卖合同解除之诉具备较为宽松的选择范围。作为因合同纠纷产生的诉讼，当事人可协议约定管辖法院，或适用《民事诉讼法》第二十三条规定的一般管辖原则：“由被告所在地或合同履行地法院管辖”。

（一）协议管辖

协议管辖优先于一般管辖，但协议管辖的法院只限于被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院。如果当事人选择了与合同没有实际联系地点的人民法院，该协议无效。 约定管辖的效力优势在于直接明确，所指定的法院单凭当事人意愿就可获得管辖权，省去了依照一般管辖原则判断履行地的过程，也杜绝了相关解释争议的发生。同时，约定管辖在自由度上胜过一般管辖，凡与争议有实质联系的地点，包括当事任意一方的住所地、合同履行地、合同签约地、标的物所在地等，均可以选择作为管辖地，更可以选择多个管辖地点来择一行使诉权。此外，房地产开发企业应注意在提供格式条款约定管辖时提示消费者。

（二）一般管辖

根据《民诉诉讼法》相关规定，排除适用协议管辖后，对合同纠纷应按照一般规则，由被告所在地法院或合同履行地法院管辖。关于被告所在地的确定，《民事诉讼法解释》第三条至第七条进行了明确规定，在此不多赘述。关于合同履行地的确定，《民事诉讼法解释》第十八条规定：“合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。”关于该规定中合同履行地的确认仍然存在较大争议。   

有观点认为，《民事诉讼法解释》第十八条第二款规定的三种合同履行地的确认情形，分别针对的是给付货币、交付不动产和履行其他标的，只考虑了给付之诉的情形，未考虑合同纠纷中确认之诉和形成之诉合同履行地的确认规则；而单纯请求解除商品房买卖合同争议标的并非合同中的具体义务，为合同纠纷中的形成之诉，因此持该观点的学者认为，单纯请求解除商品房买卖合同纠纷无法适用《民事诉讼法法解释》第十八条第二款的合同履行地确定规则，因此在排除协议管辖的前提下只能由被告住所地人民法院管辖。

部分法院认为因解除合同的诉讼请求不涉及合同内容的履行而认定合同履行地的法院无管辖权。

最高人民法院法官在《关于民诉法解释中有关管辖若干问题的理解与适用》中也认为：“合同纠纷不仅有给付之诉，也存在确认之诉和形成之诉。单纯地请求解除合同的诉讼，其争议标的并非合同中的具体义务，而是合同法律关系是否解除的问题，此类合同纠纷不能按照民诉法解释第十八条第二款来确定合同履行地，对合同履行地没有约定或者约定不明的，只能由被告住所地人民法院管辖。”

实务中，由于没有明确的规定，部分法院可能根据相关法律和司法解释的字面意义，对“争诉标的”做出自己的理解，如《北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答（二）》（以下简称《解答（二）》）即规定，买卖合同中，如果原告为卖方并要求解除合同的，可以由原告所在人民法院管辖。根据《解答（二）》第6条对合同履行地的确认规定：“合同中明确约定的履行地点为合同履行地，没有约定或约定不明确的，应当依据《民事诉讼法解释》第十八条第二款确定‘合同履行地’。正确理解适用本条款，应将“争议标的”理解为诉讼请求所指向的合同义务。以买卖合同为例，合同义务为‘交付标的物’或‘给付价款’。如果卖房是原告，无论原告的诉讼请求是继续履行合同、给付价款还是解除合同、返还货物、要求被告承担违约责任，诉求的指向均是买方的‘给付价款’义务，争议标的为“给付货币”，应以接收货币一方所在地即卖方所在地为合同履行地。如果买方是原告，无论原告的诉讼请求是继续履行合同、交付标的物还是解除合同、返还价款、要求被告承担违约责任，诉求的指向均是卖方的‘交付标的物’义务。若合同标的物为不动产，应以不动产所在地为合同履行地；若合同标的物为非不动产，应以履行‘交付标的物’义务一方即卖方住所地为合同履行地。即时结清的合同（如集市买卖）产生的纠纷，以交易行为地为合同履行地。法律、司法解释对合同履行地有特别规定的，从其规定。”从该规定可以看出，北京市高院认为，《民事诉讼法》关于合同履行地的规定同样适用于商品房买卖合同解除纠纷中，若卖方为原告，其解除合同的诉讼请求所指向的争议标的是买方“给付货币”的义务，应以接收货币一方即卖方所在地为合同履行地。

笔者认为，就《民事诉讼法》本身的规定来看，凡起于合同纠纷的诉讼，除协议管辖外，均适用被告所在地或合同履行地管辖，并未将合同履行地以所谓“争议标的”来区分，对确认之诉、形成之诉理应同样适用，法律也并非禁止在此类诉讼中适用合同履行地管辖规则。更进一步，将合同纠纷划分为给付之诉和形成之诉没有法理依据和实务意义。《民事诉讼法》也从未将合同纠纷案件进行此类划分，传统民法认为，合同关系属于债权关系，合同双方互负义务，合同当事人提起解除合同之诉的目的含有要求给付或拒绝给付的诉讼目的。因此，诉的种类虽然不同但仍应同样适用合同履行地法院管辖才符合立法本意。同时，虽然在提起诉讼时的诉讼请求为解除合同，但是合同解除时，根据合同的约定，对于合同双方同样涉及到合同义务的履行，比如购房人违约责任的承担、购房人协助办理解除备案登记手续等义务，因此笔者认为合同履行地法院应有管辖权。

四针对房地产企业的实务建议

房地产开发企业在订立商品房买卖合同或提起商品房买卖合同解除之诉时应注重管辖法院的确认问题。诉讼时，如受诉法院认为管辖错误，或被告方提出管辖权异议，案件将可能被移送异地，为诉讼增添许多波折。为避免此类意外情况，建议提前做好以下准备：

1.商品房买卖合同是房地产企业对外经济往来的最重要的载体，房地产企业应对其所提供的商品房买卖合同文本进行修改和完善，制作出规范的合同文本，尽量规避因合同不规范而导致的法律风险，如设计完整、明确的诉讼管辖条款。

2.房地产企业可以在商品房买卖合同中与购房者明确约定管辖法院，以备在非专属管辖诉讼中规避管辖权争议，如约定为甲方（卖方）所在地人民法院管辖等。 管辖法院的约定需注意：不能违反级别管辖和专属管辖的规定、约定的管辖地点需要与案件争议具有实质联系、管辖约定须以书面形式订立。作为提供格式合同的房地产企业一方还应特别注意，此类管辖协议必须以合理方式向消费者做出明确提示。

3.房地产企业提起商品房买卖合同解除之诉时，应注意区分不动产纠纷与单纯的商品房买卖合同解除纠纷，向有管辖权的法院提起诉讼，避免因移送管辖而增加诉讼成本。涉及房屋产权证明、预告登记的办理、变更或注销的，解除合同之诉依法属于物权纠纷，无论是否已有管辖约定，应适用不动产专属管辖，向案涉商品房所在地法院起诉。

4.根据《民诉法》规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”即如果合同中没有约定管辖法院的话，房地产企业可以在被告住所地和合同履行地之间择一起诉，而被告住所地有可能会发生变更，给起诉带来不便，且合同履行地的确认亦存在争议，故而，建议房地产企业在合同中明确合同履行地点，如以商品房所在地为合同履行地，以便在一般管辖中争取有利地位。

5.根据当前多数司法实践，如无法回避上述情况，建议房地产企业做好在被告住所地法院诉讼的准备。