房屋出租后多次出卖，被拆除后承租方找谁要赔偿损失岱岳区法院案例（泰安马家强律师推荐）

法院经审理查明：原告与被告村委签订租赁合同一份，合同签订后，被告村委将房屋及院落交付给原告使用，原告于2006年10月19日将自2006年10月19日起至2007年10月19日止的租赁费1150元交付给被告村委。自2007年10月19日以后的租赁费，原告未提交充分的证据予以证实已经缴纳。租赁合同约定的卫生室使用的房屋6间截止到起诉之日止卫生室未搬出。2008年9月2日，山东省泰安市中级人民法院作出的（2008）泰商终字第号民事判决对原告与被告村委签订租赁合同，认定除与范2003年3月15日租赁合同重叠之处（即泡沫石棉厂屋后至卫生室空闲地39米，由东墙至路边空闲地）无效外，其他条款有效，张与村委应继续履行2006年10月19日租赁合同的其他条款。2009年12月6日，被告村委与被告李签订厂房买卖合同，约定：村委将该村原石棉厂车间、办公室及厂房院落以15万元卖给李。2015年2月6日，被告李与被告杨签订买卖合同，约定：李将该村原石棉厂车间、办公室及厂房院落以29万元卖给杨。2015年7月30日，本院到涉案场地勘验查明：原告张和被告庄村委签订租赁合同（山东省泰安市中级人民法院判决继续履行的部分）与三位被告间厂房买卖合同的重叠之处为勘验图中C处以北至B处（含B处），南北距离为10.3米，东西距离为16.3米，院落内房屋有5间，该5间房屋已拆除。另查明，该5间房屋系被告杨于2015年3月拆除。审理过程中，原告申请对村委已出卖的房屋及土地，即勘验图中C处以北至B处（含B处）的同期同类的租赁价格（自2015年3月至2026年10月，共计11年零6个月）进行鉴定。本院依法委托泰安信诚价格事务所对此进行鉴定，该鉴定所于2015年10月14日作出泰信价评字(2015)第023号价值评估报告结论书，鉴定意见为：大马庄房屋院落11年零6个月租赁价格在价格评估基日评估市场价格为74349元。

【裁判结果】一、解除原告张与被告泰安市岱岳区山口镇xx村民委员会于2006年10月19日订的租赁合同。二、被告泰安市岱岳区山口镇xx村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失55349元。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回原告对被告杨、李的诉讼请求。

【裁判理由】法院生效裁判认为：对于原告张广文与被告大马庄村委签订的租赁合同，山东省泰安市中级人民法院在（2008）泰商终字第185号民事判决书判决继续履行的部分，系有效合同。原告主张继续履行2006年10月19日原告与被告大马庄村委签订的租赁合同，因该合同被山东省泰安市中级人民法院作出的（2008）泰商终字第185号民事判决对原告张广文与被告大马庄村委签订租赁合同，认定除与范维涛2003年3月15日租赁合同重叠之处（即泡沫石棉厂屋后至卫生室空闲地39米，由东墙至路边空闲地）无效外，其他条款有效，现该租赁合同有效部分中的房屋及院落已被大马庄村委出卖，且涉诉房屋已被买方拆除，继续履行租赁合同已无实际意义，故本院对原告继续履行租赁合同的主张不予支持。被告大马庄村委将涉诉厂房及院落租赁给原告张广文使用后，大马庄村委作为出租人又将该厂房及院落出卖，村委出卖时应当通知承租人，出租人未提交其在出卖时已经通知承租人的相关证据，出租人侵害了承租人的优先购买权及承租房屋的可得利益，根据公平原则和诚实信用原则，出租人应当对承租人的损失承担损害赔偿责任，对于承租人主张损失为其经营水泵的损失，因其未提交充分的证据予以证实，故本院对承租人提出的以经营水泵损失作为计算标准的主张不予采信，其损失应为已出卖的房屋及土地同期同类的租赁价格减去出租人未缴纳的租赁费

【案例注解】

本案涉及承租人优先购买权的性质问题。承租人优先购买权受侵害时，可以主张损害赔偿请求权，但无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。因为承租人的优先购买权性质为债权，依照《物权法》规定的“物权法定原则”，在法律未规定承租人的优先购买权为物权的情形下，该权利不应纳入物权保护的范畴，不具有排他性权利。本案出租人在房屋出租后，又卖给第三人，第三人又再次出卖该房屋，该房屋被最后一个买方拆除。对于承租人的损失，应由谁赔偿，如何计算承租人的损失，是本案的焦点。本案在裁判说理部分，针对当事人争议的焦点问题，按照“物权法定原则”、“物权优于债权”及“合同相对性”原则与“优先购买权性质系债权”的法理，结合法律的相关规定和本案的证据，从而认定原告（承租人）的损失应由合同相对方承担，即出租人承担。对于承租人的损失如何计算，本案按照已出卖的房屋及土地同期同类的租赁价格减去承租人未缴纳的租赁费来计算承租人的损失，既符合法律规定，亦具有可操作性。

原标题：原告张广文与被告杨长增、李乙海等房屋租赁合同纠纷案——“物权优于债权”及“合同相对性”原则的适用 来源：岱岳区人民法院 孙宝泉。