马X等与秦X等合同纠纷

律师观点分析

原告：马X某，男，1985年8月6日出生，汉族，住北京市昌平区。

原告：马X，女，1988年6月20日出生，汉族，住北京市昌平区。

二原告共同委托诉讼代理人：王XX，北京市XX律师。

被告：北京XX公司，住所地北京市昌平区。

法定代表人：秦X，经理。

被告：秦X，男，1980年7月16日出生，汉族，住河南省林州市。

二被告共同委托诉讼代理人：张律师，北京市**律师事务所律师。

第三人：北京XX公司，住所地北京市昌平区。

法定代表人：徐X，总经理。

委托诉讼代理人：徐X某，男，1973年3月8日出生，汉族，该公司员工。

原告马X某、原告马X与被告北京XX公司（以下简称XX公司），被告秦X，第三人北京XX公司（以下简称XX公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告马X及其与马X某的共同委托诉讼代理人王XX，被告XX公司、秦X的共同委托诉讼代理人张XX，第三人XX公司的委托诉讼代理人徐X某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马X某、马X向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告连带退还原告团购会员费XXX元及利息（以XXX元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年10月底，二原告母亲王XX想购买昌平区龙山华府两套房产，通过熟人介绍说通过XX公司购买可以享受优惠，后二原告及母亲找到XX公司的老板秦X，商谈购买房产事宜。2018年11月3日，马X通过个人银行卡向秦X转账人民币XXX元，XX公司向原告母亲出具收据两张，分别载明：“今收到王XX交来团购会员费（XXX）人民币80万元，今收到王XX交来团购会员费（XXX）人民币80万元整”。2018年12月24日，XX公司工作人员分别向原告母亲指定的买受人北京XX公司、北京XX公司出具《北京市商品房现房买卖合同》（草稿）（房产坐落于昌平区XXX）并要求原告方支付全部购房款。因看到合同为草稿，原告方就询问该工作人员为什么不是正式合同，工作人员告知需支付全款后才能签订正式合同，鉴于合同为草稿且工作人员不能出示正式合同文本，原告方当天未签订该草稿合同也未支付购房款。后原告母亲病重入院于2019年5月29日医治无效去世。料理完母亲后事，原告二人分别多次找到秦X协商变更或退还该笔费用问题，秦X均以各种理由拒绝。原告认为，原告方在缴纳该两笔团购会员费后，因XX公司原因导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，原告方未能享受到购房优惠，因此，被告应退还该两笔费用，但被告至今未能退还。为维护原告的合法权益，原告向贵院起诉，请贵院依法裁决。

被告XX公司、秦X辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，本案事实不能定为居间服务合同纠纷，应当适用合同法中的无名合同纠纷，原被告之间权利义务适用合同法总则中权利义务的规定，因为被告并不是简单为原告与第三人之间提供居间服务，而是被告与第三人之间有合作关系。原告向被告缴纳会费，享受团购优惠活动，被告为原告提供团购服务，还为原告注册公司办理购房资质等，并未向原告收取中介费。从被告提交的收据也可以证明是以被告的名义向第三人缴纳定金，并非是由原告向第三人直接缴纳定金，所以本案并非居间合同纠纷，不应当适用居间服务合同纠纷的相关法律规定。其次，本案的基础法律事实是2018年11月3日，原告与被告签订了《团购服务协议》后，被告于当日就为原告定下两套房产即102和108，并缴纳了定金，后又增加购买了一套，即3套，要求连着的房屋，被告按照原告的要求，为其缴纳了定金，即105、106、107房屋，视为购房成功，后原告以各种借口和理由取消购房。按照合同约定，因原告原因取消购房的，被告收取的原告会费不予退还，且被告已缴纳定金，如原告违约，被告将承担巨大损失。再次，按照合同约定，就算购房未成功，原告未在约定期间办理退费手续的（按照合同约定，甲方项目开盘起十日内办理退费，此处的“开盘”就是指涉案房屋可以对外签约销售，应当做狭义理解，并非广义“开盘”，合同双方当事人对合同条款的内容理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原告在起诉状中已经陈述，被告及第三人要求其签订合同的日期为2018年12月24日，其明知涉案房屋已经可以销售给他，应当视为双方合同约定的“开盘”之本意），视为自愿放弃退款，被告有权不予退还。原被告签订的合同合法有效，未违反法律法规的强制性规定，各方应当按照约定履行义务，被告已经按照约定履行相关义务，原告未按照合同约定行使权利和履行义务，时隔两年之久再主张所谓的退款，既无事实依据也无法律依据。综上，请法院在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。

第三人XX公司辩称，我们公司与原告及其母亲王XX不认识，也没有过交集，也没有原告所述我司工作人员要求其草签合同的事实，我司与原告及其母亲没有过任何关系。我们公司在2018年与秦X个人之间谈过房屋买卖合同的事情，秦X个人向我们交纳了3号楼底商105、106、107三套房屋的定金，交纳定金之后，秦X与我公司并没有就购房事宜做进一步的沟通，再无下文。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年11月3日，王XX（甲方）与XX公司（乙方）签订《团购服务协议》，约定：针对XXX项目推荐出售房源，开展专项团购活动，甲方处于自身购房需求，自愿加入乙方组织的此次团购活动；乙方为甲方争取的意向购买楼房优惠条件：楼栋为3号楼108号，总房款XXX元，服务期限为完成房产办理成功；甲方签署本协议之时应向乙方支付会员费800000元，刷卡支付（不接受现金），正式成为乙方会员，方能获得本协议项目的团购资格；当甲方成功购房后，表明甲方已使用了专项购房会员服务，请持收据及《商品房买卖合同》与乙方联系办理发票开具事宜，甲乙双方权利义务即告终结，当甲方成功购房后，因甲方原因取消购房的，则甲方已支付乙方的会费不予退还；若甲方没有成功购房，甲方在项目开盘日起10日（自然日）内凭《团购服务协议》客户联、会费收据、身份证明与乙方办理全额会员退费手续；乙方于手续办理完后10日无息退费，退费时乙方不得收取甲方任何手续费用，乙方不承担款项冻结期间所产生的利息以及任何第三方责任产生的相关责任，退费后双方权利义务随即终止；若甲方没有成功购房且在项目开盘之日起10日内未办理全额会员退费手续，则视为甲方自愿放弃退款，甲方已支付乙方的会费不予退还；签署《团购服务协议》《商品房买卖合同》的购房业主为同一人（“同一人”亦涵盖复数），且一人只能认购一套房源，每一套房源仅限享受一次《团购服务协议》所界定的团购优惠，该团购优惠不能累加；合同还约定了其他内容。当日，王XX（甲方）与XX公司（乙方）针对楼栋为3号楼102号的房屋签订另一份《团购服务协议》，除房号不同之外，其余内容与前述《团购服务协议》相同。2018年11月3日，王XX向XX公司的法定代表人秦X转账XXX元。2018年11月3日，XX公司向王XX出具收据两张，收据记载收到王XXXXX3号楼102号团购会员费800000元、XXX3号楼108号团购会员费800000元。2018年11月8日，王XX向秦X转账600000元。

另查一，2018年11月3日，秦X支付XX公司300000元，XX公司向秦X出具收据3张，收据记载今收到秦X3号楼105号房定金100000元、3号楼106号房定金100000元、3号楼107号房定金100000元。XX公司陈述2018年秦X个人与其公司谈过购房事宜但未签订书面合同，秦X个人向其公司交纳了3号楼底商105号、3号楼106号、3号楼107号三套房屋的定金300000元，交纳定金后，双方并未就购房事宜做进一步的沟通。

另查二，王XX因患肺恶性肿瘤于2019年5月28日死亡。王XX的父母均先于其死亡，王XX于2018年9月27日与马XX离婚，后未再婚。王XX生前共育有两个子女即马X某、马X。

另查三，为了满足购房资格，XX公司为王XX注册了两家公司即北京XX公司、北京XX公司，拟用该两家公司的名义购买房屋。二原告提交了两份《北京市商品房现房买卖合同》（草稿），该合同中买受方分别为北京XX公司、北京XX公司，出卖人为XX公司，但该合同落款买受人处分别由北京XX公司、北京XX公司盖章，出卖人处是空白，XX公司未盖章。

庭审中，二原告陈述2018年12月24日，有自称是XX公司工作人员的人找到王XX并出具了《北京市商品房现房买卖合同》（草稿），让王XX签该合同草稿并支付全部购房款，王XX认为上述购房合同草稿不具有法律效力，要求对方拿出房产证证明是房屋的所有权人并出具正式的购房合同，但对方不出具，故王XX拒绝签订合同。XX公司否认让王XX签订的是购房合同草稿，主张王XX提交的《北京市商品房现房买卖合同》（草稿）系根据双方当事人就购房事宜洽商的内容拟定，是用于原告查阅合同内容，如原告对合同内容无异议就可以签订正式的合同，但原告以各种理由拒绝购房和签订正式的购房合同，我司通知原告签合同视为购房已经成功，原告拒绝签订正式合同属于原告因自身原因取消购房。第三人XX公司否认其公司提供过草稿版的购房合同，否认与王XX有过接触。

上述事实，有当事人在庭审上的陈述、《团购服务协议》、转账记录、收据、死亡证明、离婚证、亲属关系证明、《北京市商品房现房买卖合同》（草稿）等证据材料在案佐证。

本院认为，王XX与XX公司签订的《团购服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于：

一、原告是否有权要求退还会员费。

王XX与XX公司签订的《团购服务协议》约定：“当甲方购房成功后，因甲方原因取消购房的，则甲方已支付乙方的会费不予退还”。根据该条约定，因甲方原因取消购房不予退费的前提条件是“购房成功后”。二原告称“购房成功”是指其与XX公司成功签订正式的购房合同。二被告称购房合同草稿是双方洽商的结果，其为原告提供了购房的条件，原告因自身原因拒绝签署正式合同，且秦X已经向XX公司交纳了购房定金，应视为成功购房。本院认为，首先，如果按二被告对该合同条款的解释，一旦原告方交纳会费，被告为其提供购房机会后，原告就必须与XX公司签署合同，原告拒绝签署合同亦应视为成功购房，不退还会费，这明显有失公平，亦显然不符合常人对合同条款的理解；其次，秦X虽向XX公司交纳了购房定金，但二被告既未与王XX约定涉案房屋由二被告向XX公司交纳定金后视为王XX购房成功，也未约定由二被告代为交纳定金，秦X向XX公司交纳定金不能视为王XX购房成功。综上，原告在既未与二被告，亦未与XX公司签署购房合同的情况下，不属于成功购房，不满足该条关于“成功购房”后因自身原因取消购房不予退还会费的情形，本院对二被告的该项辩解意见不予采信。

二、王XX要求退款是否超过合同约定的时间

王XX与XX公司签订的《团购服务协议》约定：“甲方没有成功购房，甲方在项目开盘日起10日（自然日）内凭《团购服务协议》客户联、会费收据、身份证明与乙方办理全额会员退费手续，若甲方没有成功购房且在项目开盘之日起10日内未办理全额会员退费手续，则视为甲方自愿放弃退款，甲方已支付乙方的会费不予退还”。现二原告主张合同是被告提供的，合同中除手写部分外，其余条款均是被告事先拟好的，应属于格式条款，合同签订时涉案房屋所在楼盘早已开盘，故前述条款中“开盘之日”应属无效。二被告辩称合同是双方协商后拟定的，合同中“开盘之日”是指双方可以签订买卖合同之日起十日内。本院认为，根据XX公司的陈述，涉案楼盘项目在2011年就已开盘对外销售，而2018年原、被告签订合同时涉案楼盘项目已开盘达几年之久，故上述合同条款使王XX退款不具有实际可履行性，现二被告以二原告要求退款超过双方合同约定的时间为由拒绝退款，依据不足，本院对其该项辩解意见不予采信。综上，因王XX系与XX公司签订团购服务协议，其交纳的费用亦由XX公司开具收据，故应由XX公司退还二原告XXX元。二原告主张秦X承担连带清偿责任，后经询问，秦X表示如法院判决XX公司承担责任，其同意承担补充责任，二原告亦同意秦X承担补充责任，本院对此不持异议。

另，二原告主张二被告支付利息，依据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、北京XX公司退还马X某、马XXXX元，于本判决生效后十日内履行，秦X对北京XX公司上述付款义务承担补充支付责任；

二、驳回马X某、马X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19200元，由北京XX公司负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由北京XX公司负担，于本判决生效后七日内交纳。