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毛某因与包某房屋买卖合同纠纷

发布者:王健勇律师 时间:2023年04月21日 305人看过 举报

律师观点分析

上诉人(原审被告):毛某,女,1974年1月23日出生,住北京市西城区。

被上诉人(原审原告):包某,女,1936年9月24日出生,住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人:王健勇,北京市康达律师事务所律师。

上诉人毛某因与被上诉人包某房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市西城区人民法院(2021)京0102民初*****号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年11月12日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

毛某上诉请求:撤销一审判决,改判驳回包某全部诉讼请求。事实和理由:一、一审法院认为包某未明确表示将房屋交易价格由5000000元变为3100000元,故应当履行

5000000元的合同,属于事实认定错误。根据一审相关证据,我和包某一直讨论和确定的总房款均为3000000元,多出的100000元是经中介公司的建议,为便于贷款加上的,且双方在购房前、购房后、贷款中、放款后的所有记录中均只有3000000或3100000是如何支付的沟通,从未谈及5000000的任何内容。2018年11月2日微信中,包某自行陈述过房款为

3000000,写有“悟认为你只给卖房300万其他200万是你孝顺我的钱……”等明确的字样,还对我所写的支付项目以及支付时间“三月直接做110万的房子二次抵押贷款,然后剩余那二百万给你的养老钱,今年年底分红能给一些,明年还能用提成给一些”等表述,明确表述了认可:“上面你给我算的房款计划付给时间很明确!”包某连3000000元房款都已明确认可,连余下2000000是养老钱而非房款的事实也已明确认可,一审判决认为没有更多的3100000元的字样和表述,有误。二、一审法院根据北京市建委有关通知等模糊表述,认为网签的主要目的是规范和监督各方交易行为,便直接推定了双方的网签行为也只是办理产权过户的必须手续而非合同变更,法律逻辑有误。双方多次微信中均显示双方针对包某之子另有一套说辞,包某也明确表述与我有“咱们的计划”。因此双方按照实现确定好的“计划”于2017年7月20日私下签署了一份并不打算真正履行、仅用于安抚包某之子的合同,于2017年10月27日在房管局签署了经过登记公示的正式合同。因为涉案房屋属于公房上市,是房改房而非商品房,税率仅为成交价1%,两份合同需要承担税费仅仅相差10000多元,且时间间隔长达反常的3个月。因此本案与现实中为了降低增值部分20%所得税而签订“阴阳合同”的情形,以及仅为办理过户手续而签署合同的情形,明显不同。事实上,正因为北京市建委为了规范和监督存量房交易行为而发出通知明确网签相关原则,本案双方才将正式签署合同的行为在房管局完成,以达到将真实合同备案和公示的目的。且双方一直按照且只按照该份合同的约定完成过户、贷款、清偿等一系列行为。一审法院忽视双方签署第二份合同的合理性、合法性,作出相反认定,没有法律依据,法院对于建委有关通知的理解有误,不能直接推翻买卖双方的真实行表示。三、(2019)京0102民初39491号民事判决书未采纳包某关于房屋价款实际为3100000元的主张,该部分内容不能作为认定本案事实的依据。我和包某一直保留很深厚感情,上述第一次诉讼判决驳回包某全部诉讼请求,结果符合双方预期,故双方均未提起上诉,但并不代表我认可该份判决中关于房屋真实价款的分析。该份判决认定事实部分并不涉及房屋价款为5000000元或者3100000元,而是在“本院认为”部分阐述了不采纳我关于房屋价款为3100000元的意见的理由,该情形并非司法解释规定的生效裁判确认的事实,不能作为本案认定事实的依据。

包某辩称,不同意毛某上诉请求。毛某的上诉理由在一审中提出过,没有新的内容。我的意见跟在一审中的意见一致。

包某向一审法院起诉,请求判令毛某:1.立即向包某支付剩余购房款1900000元;2.向包某支付违约金(以1900000元为基数,按每日万分之五的标准,自2021年1月1日起至实际付款之日止的违约金);3.承担本案保险费、保全费、诉讼费。

一审法院认定事实:毛某系包某的外甥女。2000年7月27日,北京市西城区文兴东街X号院X幢X号房屋(即涉案房屋)登记于包某名下。

2017年7月20日,包某作为出售人,毛某作为买受人,在北京万家惠好房地产经纪有限公司(以下简称万家惠好经纪公司)的居间服务下,双方签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定出售人将涉案房屋出售给买受人,约定房屋成交价为5000000元,双方还约定了其他权利义务。

同日,包某作为甲方(出售方),毛某作为乙方(买受方),万家惠好经纪公司作为居间方(丙方),三方签订《房屋买卖居间服务合同》,约定甲乙双方就上述涉案房屋交易价格约定为5000000元,乙方向丙方支付居间服务费5000元,该合同备注条款显示:“此房全部房款于2020年12月31日前付清”,三方在上述合同落款处签字、盖章。上述合同签订后,双方的合同原件均保存在毛某处。

2017年10月27日,包某作为出卖人,毛某作为买受人,双方签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(合同编号:C1560533),约定出卖人将涉案房屋出售给买受人,双方约定房屋成交价格为3100000元,其中自有交易结算资金为1100000元;买受人应将房价款1100000元存入存量房自有交易资金监管账户,买受人取得房屋所有权证书后,存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户(工商银行,XXXXXXX)。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款,贷款金额为2000000元。双方对于房屋的交付、违约责任、税费相关规定以及权属转移登记等约定中多处空白未填写。

2017年12月1日,包某、毛某至房地产登记部门办理上述房屋的产权转移登记事宜。

2018年3月1日,毛某以贷款方式向包某支付购房款2000000元。

经包某要求,毛某于2019年9月18日将上述协议原件送达包某。

2019年9月26日,毛某向包某账号为XXXXXXX的账户中转款1100000元。

2019年,包某起诉至北京市西城区人民法院,要求毛某向其支付剩余购房款2872690.58元及违约金。该案庭审中,毛某主张其与包某之间房屋买卖的交易价格为3100000元,并非5000000元。该案经北京市西城区人民法院审理认为“本案中,包某提交双方于2017年7月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,毛某认可该份合同的真实性,但其认为该上述合同中约定的房屋价格由双方在2017年10月27日所签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中约定的房屋价格所取代。《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》为网签合同,本案中存在与双方此前签订的房屋买卖合同对房屋价款约定不一的情形,但依据北京市建设委员会有关通知,存量房网上签约主要目的是为规范存量房交易行为,保障存量房交易安全,提高存量房交易的透明度,加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。因此,在双方已签订书面房屋买卖合同的情况下,再办理的网上签约,只是办理产权过户的必须手续,而不是双方就同一交易标的物重新签订的买卖合同或变更原有合同内容,故网签合同中所约定价款不能作为双方交易价款发生变更的依据,双方的房屋交易价格仍应为5000000元。毛某主张包某此后对房屋交易价格由5000000元变更至3100000元在微信记录中进行过确认,但结合双方提交的证据,未显示有包某确认或同意涉案房屋交易价格变更为3100000元的明确表述,故毛某的上述意见,本院不予采纳。因尚未到合同履行的届满期限,故包某要求毛某支付违约金、损失费用、保函担保费等诉讼请求,本院不予支持”,北京市西城区人民法院于2020年1月2日作出(2019)京0102民初38491号民事判决书,驳回了包某的全部诉讼请求。该案判决后,双方当事人均未提出上诉,该判决现已生效。

现包某再次提起诉讼,要求毛某支付剩余购房款

1900000元及违约金。

本案庭审中,毛某主张其与包某就涉案房屋的实际交易价格为3100000元,毛某提交了家庭监控视频、微信聊天记录,用以证明包某在微信聊天中认可涉案房屋的交易价格是

3100000元,但因为包某的儿子关大拙以死威胁包某,要求包某按其子关大拙的意见和设计起诉毛某。但上述微信及视频内容中没有包某认可涉案房屋交易价格由5000000元变更为3100000元的内容。

一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

根据本案查明的事实可知,包某于2019年提起的(2019)京0102民初38491号案件中,法院已经认定涉案房屋的交易价格为5000000元。毛某在本案中提交的其与包某的微信聊天记录并未反映出包某确认房屋交易价格由5000000元变更为3100000元的内容,毛某提交的家庭监控视频亦未涉及上述内容,因此,法院对毛某主张涉案房屋的交易价格为

3100000元的抗辩意见不予采纳,法院认定涉案房屋的交易价格为5000000元,毛某已经支付3100000元,尚有

1900000元房款未支付。

合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以补充协议。毛某提交的《房屋买卖居间服务合同》中,双方对房屋价款的全部支付时间约定为2020年12月31日前付清,因双方在《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中并未对付款时间进行明确约定,双方在居间合同中对房款支付期限的约定应视为对房屋买卖合同的补充,现该付款期限已经届满,包某要求毛某支付剩余购房款的诉讼请求正当,法院予以支持。关于违约金,双方在经纪成交版买卖合同中,对于合同继续履行的情况下,毛某迟延支付房款的违约责任未作约定,对包某要求毛某支付违约金的请求,法院不予支持。毛某要求包某支付诉讼保全保险费的请求,于法无据,法院亦不予支持。判决:一、自判决生效之日起十五日内,毛某给付包某剩余购房款1900000元。二、驳回包某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中,毛某为证明其上诉主张提交以下证据:1.录音光盘和文字整理稿,主张系2021年10月毛某与包某现场聊天的录音及文字整理,用以证明双方多次提到购房款为3100000元的事实,包某不否认给其儿子提供的5000000元的合同是假的。2.录音光盘和文字整理稿,主张系2021年11月26日上午(二审审理中)毛某与包某现场聊天录音及文字整理,用以证明包某决定和儿子说实话,包某本来想将房子赠与毛某,并亲口陈述涉案房屋价款是3100000元,包某确认没有向儿子说过房款实为3100000元。3.微信聊天记录,主张系2021年11月18日毛某与链家地产公司业务员孙利强之间的微信聊天记录,用以证明2017年3月涉案房屋即挂牌出售,2017年8月31日才停止看房,客户认为争议房屋价格过高,挂牌长达半年之久也无法售出,如果2017年7月20日涉案房屋已经卖给毛某,此后长达一个多月内为什么还要对外卖、看房,用以证明涉案房屋在包某所谓的5000000元合同签订之后的一个多月里还在对外出售、看房,故该合同不真实。4.微信聊天记录,主张系2021年11月18日毛某与我爱我家公司业务员乔虎的聊天记录,用以证明2017年4月涉案房屋挂牌出售,2017年8月29日才停止看房,挂牌长达半年之久,降价也无法售出,涉案房屋在包某所谓的5000000元合同签订之后的一个多月里还在对外出售、看房、接受议价,故该合同不真实。5.《存量房屋买卖合同》,主张系2017年10月27日双方签署,用以证明双方在网签基础上,为防止包某之子关大拙干扰或出尔反尔,还在实际当中签订了纸质版合同,并对户口及争议解决进行约定;因双方是至亲,毛某一直住在争议房屋内,无需交房等相关约定,故划去。经本院审查,证据5《存量房屋买卖合同》与一审判决认定的2017年10月27日双方签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》相比,前者中对户口迁移及违约责任、争议解决方式做出约定,而后者对上述内容未作约定。

关于上述证据,包某认为:认可证据1真实性,但录音不完整,且录音是在家中,不是公共场合,没有经过包某同意,是非法的,录音通篇都是毛某诱导性的陈述,包某没有认可毛某的说法;证据2形式上不完整,“当时定了3100000,房子位置比较好,能到5000000”文字整理不准确,应为“定到”5000000,不是“能到”5000000;证据3与本案没有关系,其中微信无法核实,不认可聊天记录,对于证据3中提到在链家公司以7200000元挂牌的真实性认可;证据4的质证意见同证据3,另外对于证据4中第5至10页中体现的看房记录等内容的真实性认可,但不认可证明目的,认为与本案无关;证据5与网签备案合同内容不一致,备案合同里是没有约定户口这些条款,如果网签当天又签署了证据5这份合同,该合同是毛某保管,不排除是毛某自己后加的,不予认可。

毛某另主张,《房屋买卖居间服务合同》约定的居间服务费是5000元,其实际给付的居间服务费是7500元。

对于一审法院认定的其他事实,本院予以确认。

本院认为,2017年7月20日包某(出售人)与毛某(买受人)签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,以及同日包某、毛某与万家惠好经纪公司作为居间方签订的《房屋买卖居间服务合同》约定的房屋成交价均为5000000元。在此后的2017年10月27日双方网签合同《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》约定房屋成交价格为3100000元,前后约定的房屋成交价格降幅较大,且在先约定的5000000元价格并未超出市场价格。即使考虑到双方当事人之间的亲属关系和长期共同居住生活的情节,根据2017年7月20日5000000元合同签署后一个多月内涉案房屋在中介公司处仍有对外出售、客户看房、接受议价记录,2017年10月27日双方网签当天签署纸质版合同并对户口迁出等做出约定,双方沟通中2018年11月包某有关“悟认为你只给卖房300万其他200万是你孝顺我的钱……”等陈述,对于毛某“三月直接做110万的房子二次抵押贷款,然后剩余那二百万给你的养老钱,今年年底分红能给一些,明年还能用提成给一些”等表述,包某回应为“上面你给我算的房款计划付给时间很明确”,以及双方当面对话情况等本案现有证据,亦难以认定在先约定的5000000元价格不是房屋出卖人包某的真实意思。毛某主张按照3100000元的价格确定双方之间的交易价格,依据尚不充分,一审判决认定涉案房屋交易价格为5000000元并据此判令毛某向包某给付剩余购房款1900000元,结果并无不当。

综上,毛某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费21900元,由毛某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

王健勇律师,北京大学法学学士学位,11年执业经验。现执业于北京市康达律师事务所。2006年毕业,2007年通过司法考试,... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-朝阳区
  • 执业单位:北京市康达律师事务所
  • 执业证号:1110120********98
  • 擅长领域:交通事故、合同纠纷、婚姻家庭、工程建筑、刑事辩护