北京XX公司等林业承包合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人北京XX公司（以下简称XX公司）及上诉人北京XX公司十一处（以下简称十一处）、北京XX公司（以下简称路桥XX公司）因林业承包合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初10856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司不服一审判决，提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第五项，请求确认2004年4月15日签订的《苗圃土地承包、租赁合同》无效，发回重审或改判由十一处赔偿XX公司的全部损失，由路桥XX公司承担补充责任。2.本案一、二审诉讼费用由十一处及路桥XX公司承担。事实与理由：1.2004年4月15日签订的《苗圃土地承包、租赁合同》无效，路桥XX公司、十一处具有重大过错，而XX公司无过错。首先，路桥XX公司、十一处作为土地的产权管理人和发包方在签订合同时非常清楚租赁土地的使用性质以及未来工程建设的合法性。本案2004年签订的补充合同改变了承包土地的用途，违反了国家法律、法规的强制性规定，应当认定为无效。而导致合同无效的责任在于路桥XX公司和十一处。2.XX公司在涉诉的承包土地上申请建房，经过了路桥XX公司和十一处的同意。XX公司根本无法自行办理建房审批手续，而路桥XX公司和十一处对此是明知的，无法办理审批手续的责任不能归责于XX公司一方。3.十一处、路桥XX公司未与XX公司协商，就单方强行解除合同并要求短期内全部清场，造成XX公司及包括本案第三人在内的利益关联方的利益损失。十一处及路桥XX公司存在重大过错和违约行为，其应当就XX公司的损失给予全额赔偿。而一审法院认定补充协议有效并认定XX公司具有同等过错，由双方承担同等责任，严重损害了XX公司及关联方的合法权益，明显存在重大错误。4.一审法院驳回XX公司对经营损失的请求，无事实及法律依据，且明显有失公平正义。首先，XX公司主张租金损失所涉及的转租建房行为均集中发生在2007年左右，至今十年有余；其次，建房时依约向路桥XX公司、十一处缴纳了建房押金，而其收取押金的行为也足以证明知情和同意；再次，现有证据足以证明XX公司转租及建房行为均接受路桥XX公司、十一处的全面监督和管理，且其完全知晓。故一审法院认定XX公司没有证据证明路桥XX公司、十一处同意其将涉诉土地再次进行出租，并驳回XX公司的经营损失主张存在严重错误。5.本案案由应为土地租赁合同纠纷，而非林业承包合同纠纷。2003年合同的目的主要针对的是土地变性和房屋的建设。苗圃承包说明中载明如果改变土地使用性质，必须经养护公司批示，2003年苗圃承包合同第七条约定，如果改变土地使用性质必须经甲方同意，从这两条可以看出应是土地租赁合同；同时，合同中约定的租金也纯粹是土地租金，并不涉及相关林业承包费，XX公司缴纳的租金也是土地租金，并不存在林业承包费用的问题；在合同履行的十五年中，不存在任何林业种植经营和承包问题。6.一审法院对涉案租赁土地的所有权和使用权状态没有调查，属于认定基本事实不清。本案租赁标的物为土地，对租赁土地的权属使用问题是本案的基本事实问题，这对双方以及利益关系方的法律关系的确定、合同的效力、合同的履行以及相应的权利义务均产生重大的法律后果，但一审法院在判决中对此未进行调查。涉案建筑物未办理批建手续的主要原因就是土地的管理和产权方不一致，如查明土地的产权和使用的问题，则十一处应承担重大责任，一审法院判XX公司承担同等责任不当。
针对XX公司的上诉，路桥XX公司和十一处共同答辩称：不同意一审判决，不同意XX公司的上诉请求。首先，2003年的苗圃承包合同以及2004年的补充合同均为有效合同，苗圃承包合同和补充合同为统一整体不可分，双方签订苗圃承包合同及补充协议的意思表示都是苗圃承包。XX公司在一审中并未对合同效力提出过异议。其次，一审法院判决十一处、路桥XX公司与XX公司承担同等责任明显不当。2004年补充合同明确载明，XX公司未按合同约定办理相关建房手续之所建地上物为违法建设，应由XX公司负全部责任，所造成的损失由其自担。据此，路桥XX公司、十一处亦提起上诉。上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项和第四项，改判驳回XX公司的全部诉讼请求或者发回重审；2.诉讼费用由XX公司负担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。1.涉诉合同的签订方为十一处，其依法登记并领取了营业执照。十一处可以作为诉讼主体并承担相应的法律责任，可以以其管理的财产承担责任，一审法院不应判令路桥XX公司承担补充责任。2.根据十一处与XX公司签订的补充合同约定，十一处批准XX公司建房，XX公司自行办理有关建房手续，必须执行国家基建政策，符合政策要求，方可实施。XX公司未按有关规定建房和其他建筑项目，一切责任、后果自负。XX公司在合同期内多次申请建房，因XX公司未按合同约定办理相关建房手续，导致所建地上物被认定为违法建筑，XX公司对此负有全部责任，相关损失应由其全部自担。一审法院判令十一处及路桥XX公司赔偿XX公司地上物及变压器断火费损失于法无据。综上，请求法院判如所请。
针对路桥XX公司、十一处的上诉请求，XX公司答辩称：1.关于路桥XX公司承担补充责任的问题。民事诉讼法第48条和民诉法解释第52条规定的只是企业法人分支机构的诉讼主体资格问题，并未否定企业法人需要对分支机构的债务承担责任；民法总则第74条明确规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因此，一审法院对这一问题的认定与法律适用完全正确。2.关于损失承担问题。首先，从签订承包合同的初衷和目的来看，十一处的目的是为了充分利用土地盘活资金，解决亏损；对XX公司来讲，如果想实现盈利也必须对土地进行开发建设。对土地进行开发建设合同中也有明确规定，十一处承诺XX公司只要经过发包方同意，便可改变土地性质进行开发建设以及商业租赁，苗圃承包说明以及承包合同第七条对此亦有明确约定，由此可知，在土地上进行开发建设是双方实现共赢的合作基础，而十一处在签订合同时就应当清楚是否能满足XX公司实现此项目标。事实与证据表明十一处并没有这个能力，至少没有兑现这项约定，因此在签订合同时候十一处存在重大过错。其次，开发建设的审批手续至少是土地管理方给予实质性协助才能办理，这涉及申请的主体资格问题，不可能由与土地没有任何实质性使用和管理产权的承租方去解决该问题。该问题没有解决的主要原因是土地的产权方与管理方不一致，土地管理方目前来看是十一处和路桥XX公司，但是林权证上并未载明十一处和路桥XX公司是管理人和使用人。XX公司建设房屋时严格按照承包合同的要求履行了合同义务，并按照程序进行了申报，未违背合同的要求，审批手续未能办理的原因在十一处和路桥XX公司。3.针对协议无效的问题，《北京市高级人民法院关于为“疏解整治促提升”专项行动提供司法保障的意见》第八条第二款规定，在相关租赁合同案件的审理中，要依法审查合同效力，对存在违反法律、行政法规的规定使用农村集体土地、国有划拨土地使用权等情形的，一般应认定合同无效。综上，请求法院支持XX公司的上诉请求。
原审第三人杨XX不同意一审判决。针对XX公司的上诉述称，1.本案应为土地租赁合同纠纷，因为承包合同一般是村集体向本村的村民进行发包，之后签订合同才是所谓的承包合同；从土地租赁费用来看本案就是单纯的土地租赁合同。2.XX公司没有过错。本案并非房屋手续导致合同解除或者终止，房屋也未经合法程序，由合法主体认定为违法建筑进行拆除。经营损失是可得利益损失，依据合同法的规定应当赔偿，XX公司转租给包括杨XX在内的第三人已经多年且建房也已多年，十一处应当知道且在6个月内没有提出任何异议，一审依据转租未经同意认定XX公司有过错不当。3.第三人依法参加了一审，但一审法院对杨XX对14号院享有的权益没有做任何事实认定，只是认为第三人可另行主张，一审法院该处理不当。针对路桥XX公司、十一处的上诉请求，杨XX述称：十一处以北京市相关的规划为由解约并拆除房屋，其具有完全的过错，应承担全部责任。涉案政府文件未具体指出诉争土地和房屋，十一处拆除主体不合法，即使涉案建筑物是违法建筑，其也没有拆除的权利，而应由有权的行政主体依法申请法院强制执行，十一处的拆除行为严重侵害了他人财产，是严重的违约行为。
原审第三人徐XX同意一审判决。
XX公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令XX公司与十一处于2003年4月15日签订《苗圃承包合同书》、2004年4月15日签订的《苗圃土地承包、租赁合同》于2019年4月8日解除；2.十一处赔偿XX公司在租赁区内建设房屋及其装修、装饰、配套水电暖设施及树木损失共计208XXXX8000元；3.十一处赔偿XX公司经营损失XXX.8元；4.十一处返还建房押金129643元；5.十一处向XX公司支付变压器断火费7580元；6.路桥XX公司在十一处承担赔偿责任不足部分承担补充赔偿责任；7.诉讼费、评估费由十一处及路桥XX公司承担。事实与理由：十一处为充分利用土地，解决亏损问题，以承包方式将自有苗圃租赁给XX公司（北京XX公司），2003年4月15日，双方签订《苗圃承包合同书》，约定：第二条土地亩数和租金；育苗地100亩。租金柒拾捌万元（三十年），260元／亩每年。第三条承包时间：30年。从2003年4月15日-2033年4月15日止。第四条交款时间：第五年交一次，五年的第一年初，交足五年土地租金（13万元）。第六条地上苗木作价10万元（平均每亩1000元）。承包后的第一年首一次交清。合同签订后XX公司向十一处交纳了10万元苗木款及按约交纳土地租金。2004年4月15日，XX公司与十一处签订《苗圃土地承包、租赁合同》：十一处同意XX公司在租赁区域建房出租。从2004年一2008年，XX公司在租赁区域陆续建房约17000平方米，并对上述房屋进行了装饰装修、安装了配套的水电设施、设备，植树120棵，现XX公司在租赁区域共有出租户28家，按年收取租金。2019年4月8日，十一处向XX公司下发《告知书》解除与XX公司的租赁关系，并限期（2019年4月20日前）清退。十一处系路桥XX公司的分公司。综上，XX公司为维护自己的合法权益，诉至法院。
十一处、路桥XX公司在一审中共同答辩称：十一处系依法登记并领取了营业执照，可以作为诉讼主体并承担相应的法律责任，不同意路桥XX公司作为当事人。同意解除合同并返还建房押金，不同意XX公司的其他诉讼请求。不同意赔偿损失，根据双方之间的合同约定，乙方建房需要自行办理建房手续，否则一切后果自负。且全部建房批复也已经载明了相关后果。XX公司在合同期内多次申请建房，但均未按政策及合同约定办理建房手续，因此被列入“疏解整治促提升”专项行动任务清单中，XX公司对此负有全部责任，亦不同意支付经济损失。
第三人徐XX在一审陈述称，因本案原被告违约行为给第三人造成损失220万元，请求在本案中一并予以处理。
第三人杨XX在一审陈述称，XX公司主张的损失包含第三人所建的2900平方米的房屋，应由XX公司向其进行赔偿，另外第三人尚未履行的租期经营损失应当赔偿。杨XX已经向法院提起诉讼，希望可以合并审理。
一审法院审理查明：XX公司原名为北京XX公司，十一处原名为北京XX公司。
2003年4月15日，双方签订《苗圃承包合同》一份，合同中约定，承包项目为顺义XX公司苗圃，育苗地100亩，租金37万元（30年），260元/亩/每年。从2003年4月15日至2033年4月15日止。每五年交一次，五年的第一年初，交足五年土地租金13万元。房屋可以根据需要按每间规定价格租赁，及时交纳租赁款。甲方向乙方提供土地100亩，机井一眼。地上苗木作价10万元，承包后的第一年首一次交清。如果改变土地使用性质，出现二次分包或租赁，必须经甲方同意，报北京XX公司批准，方可实施。在原有亩承包费的基础上增加20%。各种相关手续由乙方办理，如出现问题，甲方不负任何责任。
2004年4月15日，双方再次签订《苗圃土地承包、租赁补充合同》，该合同中约定，乙方承包、租赁育苗地后，需建房或搞其他建筑的，必须写出书面申请，经甲方上级同意批准。甲方批准后，乙方建房，自己办理有关建房手续，必须执行国家基建政策，符合政策要求方可实施。乙方未按有关规定建房或其他建筑项目，一切责任、后果自负。乙方自愿投资所建的房屋和其他建筑设备，必须一次性交给甲方抵押金10元/平方米。乙方承包、租赁的土地和房屋，如乙方二次分包和租赁，必须经甲方同意和甲方上级批准。未经批准的，所涉及的第三方一切责任归乙方负责。
后，XX公司多次向十一处提出临建、改造、新建房屋的请示，十一处亦多次作出同意批复，同时在批复中指出要按照国家有关规定办理建房手续，否则一切责任由XX公司承担。十一处亦收取相应建房面积的押金共计129643元。
2019年4月8日，十一处向XX公司送达了《告知书》一份，告知书中载明“按照北京市委市政府对“疏解整治促提升”专项工作的要求，根据《养护集团2019年度疏解整治专项工作方案》，现告知你单位于2019年4月20日前，完成租赁苗圃（顺义区东XX往东500米顺平辅线路北侧）范围内的疏解工作，清退租赁土地内的所有人员，做到清人、断水、断电、封门。自告知书下发之日，解除与贵公司建立的合同关系。”
诉讼中，XX公司就涉诉地块上的地上物价值申请评估，经过摇号确认为北京市XX公司进行评估，为此XX公司支付了评估费24.6万元。经该公司评估涉诉土地建设及添附地上物中结构工程评估价格为125XXXX0385元、装修工程评估价格为XXX元、水电暖安装工程评估价格为XXX元、绿化苗木评估价格为269031元。
庭审中，XX公司称其因清户原承包区域的配套电路设施支付了变压器断火费7580元，并提交发票一张予以证明。十一处、路桥XX公司称变压器是XX公司满足自身需要安装的，变压器价格已经列入评估报告，断火费是XX公司扩大损失所致，不应当支付。
庭审中，十一处、路桥XX公司称对评估报告中占地面积南北长400米表述不认可，经实际测量应为320米。同时路面硬化重置成本应当降低。XX公司称评估项的数值都是经过双方确定的，经过专业评估机构认定的。
庭审中，XX公司称由于十一处单方终止双方的合同，并拆除其上房产，致使XX公司与承租户的租赁合同无法履行而产生预期可得租金收益受损，并提交租赁合同予以证明。十一处、路桥XX公司称该证据是XX公司与第三人签订的，十一处并未同意其转包。
庭审中，十一处、路桥XX公司认可评估的时候其在场，并认可评估报告上的照片为当时的现场照片。另现在涉诉土地上还有树木，但是不能砍伐，只能保留原地。
一审法院认为：XX公司、十一处均同意解除涉诉合同，十一处同意返还建房押金，对此该院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉诉土地地上物已经拆除，对于地上物损失的责任承担问题，该院认为，XX公司在涉诉土地上进行建设未经国家相关部门许可、十一处作为土地的发包方同意XX公司的建房申请，虽然十一处在批复中表示要求XX公司办理有关建房手续，但是其作为发包方对于XX公司未办理相关手续而私自进行建房的情况是知晓并放任的，故双方均对此具有过错。故对于XX公司要求十一处赔偿地上物损失的诉讼请求，该院结合本案具体案情及双方之间的过错程度，对地上物损失赔偿金额予以确定，对于其中的树木损失，由于树木并非违法添附物，且十一处认可上述树木只能保留现状，对于树木的损失，十一处应当全额赔偿。同时，变压器断火费亦为XX公司正常经营所进行的支出，对此该院亦结合本案具体案情及双方之间的过错程度，对损失金额予以确定。对于XX公司要求十一处赔偿经营租金损失的诉讼请求，该院认为，XX公司没有证据证明十一处同意其将涉诉土地再次进行出租，XX公司在合同的履行过程中亦存在过错，对此项诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。现XX公司要求路桥XX公司对十一处不足以承担的部分承担补充责任的诉讼请求，该院予以支持。十一处、路桥XX公司的答辩意见没有法律依据，该院不予采纳，同时对于第三人的申请，该院认为因合同具有相对性，第三人与XX公司的法律关系应另诉解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、确认北京XX公司、北京XX公司十一处于二〇〇三年四月十五日签订的《苗圃承包合同书》及于二〇〇四年四月十五日签订的《苗圃土地承包、租赁合同》自二〇一九年四月八日起解除；二、北京XX公司十一处赔偿北京XX公司地上物及变压器断火费损失共计一千零五十五万二千三百二十八元，于判决生效之日起七日内执行；三、北京XX公司十一处退还北京XX公司建房押金十二万九千六百四十三元，于判决生效之日起七日内执行；四、北京XX公司对北京XX公司十一处的上述给付义务不足部分承担补充责任；五、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。
二审期间，双方当事人没有新证据提交。本院对一审法院认定的事实及证据均予以确认。上述事实还有二审中各方当事人的陈述在案佐证。
本院认为，XX公司与十一处于2003年4月15日签订《苗圃承包合同》约定XX公司承包顺义XX公司苗圃，约定了土地亩数和租金标准等内容。XX公司与十一处又于2004年4月15日对原承包合同进行了补充约定，双方签订了《苗圃土地承包、租赁补充合同》，该合同针对如果XX公司要在承包土地上投资建房，必须经十一处批准并取得相关建房手续。上述二份协议均系双方当事人的真实意思表示，且其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，一审法院确定其效力正确，本院亦予以确认。XX公司上诉主张《苗圃土地承包、租赁补充合同》无效，但统观该协议的内容，双方均约定了XX公司建房必须获得XX公司的批准并办理有关建房手续。该约定并未直接改变土地性质，将涉案土地用于非农建设。因此，XX公司的该上诉理由不成立，本院不予采信，
合同订立后，XX公司多次向十一处提出临建、改造及新建房屋的申请，十一处均持同意态度，并要求XX公司要按照国家有关规定办理建房手续，否则一切责任由XX公司自行承担。XX公司在获得十一处的同意后，在未取得相关建房手续的情况下，投资建设了一批临建房屋供其出租使用。
2019年顺义区在完成“疏解整治促提升”专项任务中，涉及到XX公司的上述违法建设。现十一处在完成《养护集团2019年度疏解整治专项工作方案》时已将XX公司没有建设手续的临建房拆除，一审时双方当事人均同意解除合同，十一处亦同意退回建房押金，一审法院对此无异议并据此判决正确，本院亦予以维持。
针对上述违法建设的价值，一审时经XX公司申请，法院委托评估公司进行了评估，确定地上物添附价值205XXXX9014元，苗木价值269031元，XX公司另发生变压器断火费7580元。对于上述损失的承担，本院认为，树木并非违法添附，且十一处认可只能保留现状，故对苗木的损失由十一处承担。变压器断火费也系苗圃自有设施的断电支出，应由十一处承担该笔损失。至于XX公司在苗圃内违法建设205XXXX9014元的损失以及经营损失承担问题，本院认为，从合同约定角度看，XX公司与十一处在2004年《补充协议》中约定，XX公司需建房或搞其他建筑的，必须经十一处同意。十一处同意后，XX公司建房自己办理有关建房手续，必须执行国家基建政策，符合政策要求，方可实施。XX公司未按有关规定建房或其他建筑项目，一切责任后果自负。XX公司明知不能办理相关建房手续仍进行建房的，应自行承担后果。从投资建房获利看，十一处并未从XX公司的违法建设中获利，十一处仅按合同约定收取了相应的承包苗圃的费用。XX公司违法建设后将房屋出租或转租获得了相应的回报。因此，XX公司应当对其违法建设的损失承担主要责任。关于十一处的责任，本院认为，十一处同意XX公司建房，并收取了建房押金，在XX公司建房过程中也有一定的管理责任，因此，本院根据其发包的收益情况，酌情考虑由其承担30万元的赔偿责任。
另，关于路桥XX公司的补充责任一节，因十一处系路桥XX公司的分支机构，由路桥XX公司对十一处的责任承担补充责任并无不当，本院予以确认。
综上，XX公司的上诉请求不成立，本院不予支持。十一处及路桥XX公司的上诉理由部分成立，本院予以采信。一审判决认定部分事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初10856号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初10856号民事判决第二项、第四项、第五项；
三、北京XX公司十一处赔偿北京XX公司苗木损失269031元，变压器断火费损失7580元，其他损失30万元。
四、北京XX公司对北京XX公司十一处的上述给付义务不足部分承担补充责任；
五、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费77245元，由北京XX公司负担74825元（已交纳），由北京XX公司十一处、北京XX公司共同负担2420元（于本判决生效之日起七日内交纳）；评估费24.6万元，由北京XX公司负担24万元（已交纳），由北京XX公司十一处、北京XX公司共同负担6000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费154490元，由北京XX公司负担149649元（已交纳85114元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由北京XX公司十一处、北京XX公司共同负担4841元（已交纳）。
本判决为终审判决。