名为合作实为买卖的购房合同无效的，个人能否主张购房款利息赔偿？

 
一、导读
1、如何认定个人与企业之间合作建房合同的性质？
2、如何认定名为合作实为买卖的合作建房合同性质和效力？
3、名为合作实为买卖的购房合同无效的，个人能否主张购房款利息赔偿？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
原告黄天良非南宁市江南区东南村居民。被告南凯公司成立于2005年9月8日，经营范围不包括房屋销售。
2014年1月11日，被告南凯公司（甲方）与原告黄天良（乙方）签订了《和信华府—南宁市江南区东南村5、6、13、14组拆迁回建安置住宅项目合作建房合同》（以下简称合作建房合同），约定原告黄天良与被告南凯公司合作建房的房屋为第×区×幢×单元×层×号房，房屋建筑面积为53.8平方米，房屋使用权期限为60年，合作建房房屋单价为每平方米3400元，总价款为182920元；原告黄天良在签署《合作建房合同》的同时交纳首期款54876元，在2014年4月11日前交纳54876元，在2014年11月30日前交纳54876元，在2015年5月30日前交纳18292元；被告南凯公司应当在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付原告使用，房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格；除合同第八条规定的特殊情况外，被告南凯公司如未按本合同规定的期限将合作建房房屋交付原告使用，逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告南凯公司应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。2014年1月11日至2015年5月30日，原告黄天良按合同约定向被告南凯公司支付了房款182920元。至今，被告南凯公司未向原告交付房屋，没有取得建设工程规划许可证，亦未提交证据证明取得土地使用权证书与商品房预售许可证明。
附：本案案号（2016）桂0105民初3036号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、双方之间的合作建房合同名为合作，实为买卖，该合同因未取得预售许可等而无效
一审法院认为，关于原告黄天良与被告南凯公司于2014年1月11日签订的《房屋合作建房合同》效力应如何认定的问题。被告南凯公司与原告黄天良签订的房屋名为合作建房合同，但经审查合同内容后，其实质为房屋买卖合同。被告南凯公司在销售涉案房屋时没有取得建设工程规划许可证，亦未提交证据证明取得土地使用权证书与商品房预售许可证明。且被告南凯公司的经营范围没有房地产开发和销售。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告黄天良与被告南凯公司签订的合作建房合同为无效合同。
2、购房人明知出卖人未取得预售许可不可转让房屋仍购买，应承担合同无效的部分责任，不支持利息请求
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告因合作建房合同取得的房款应当返还给原告。在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。原告要求被告从支付房款之日起按银行同期贷款利率支付利息损失有悖原告自身应承担的责任。故本院对原告主张的经济损失20304元不予支持。
（二）二审法官观点
本案无二审。

四、分析意见
1、名为合作实为买卖的合作建房合同因未取得商品房预售许可等而无效。
2、购房合同无效，购房者明知其与出卖人无权销售房屋仍签订买卖（合作）合同的，自身存在过错，应承担相应的过错责任，无权要求出卖人赔偿购房款利息损失。

五、判决结果
1、一审判决结果
合同无效开发商退还购房款。
2、二审判决结果
本案无二审。

六、争议焦点
合作建房合同的性质是什么？是否有效？过错方在哪方？

注：本文系转载，仅供普法学习。