认购协议中不能以修改购房合同条款为由解除合同的条款是否有效？
一、导读
1、认购协议的性质是什么？是预约合同还是本约合同？
2、认购协议约定不能以修改购房合同条款为由提出解除合同是否属于格式条款？该条款是否有效？
二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2015年9月12日，原告黎秋文在一份《确认书》上签字，《确认书》内容为：南宁江南万达广场投资有限公司：本人意向购买贵公司开发的南宁江南万达广场商品房，并自愿在签订《认购协议书》前向贵司郑重确认如下事实：签订本认购协议前，贵司已向本人出示了下述文件，并已按本人要求做出合理说明。本人确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《南宁市商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下称“商品房买卖合同”）条款没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签订商品房买卖合同及相关文件。1、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及《商品房买卖合同示范文本》及《认购须知》。2、南宁江南万达广场项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预（销）售许可证》《重要声明（项目本身及周边不利因素）》《南宁江南万达广场商铺温馨提示》《南宁江南万达广场商铺签约须知》、公用建筑面积分摊情况说明等政府主管部门要求公示的其他文件。3、乙方将签订《商品房买卖合同》及补充协议、《临时管理规约》和《前期物业服务合同》。4、乙方所认购商品房的合同附图、装饰设备标准。确认人：黎秋文。
2015年9月12日，原告黎秋文与被告南宁江南万达广场投资有限公司签订《商品房认购协议》（南宁江南万达广场投资有限公司以下简称为“江南万达”，《商品房认购协议》以下简称“《认购协议》”），《认购协议》约定：甲、乙双方就南宁江南万达广场商品房认购事宜，达成本认购协议：一、签订本认购协议前，甲方（江南万达）已向乙方（黎秋文）出示并在销售现场公开展示了下述文件，并已按乙方要求做出合理说明。乙方确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《南宁市商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下称“商品房买卖合同”）条款没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝拖延签订商品房买卖合同及相关文件，否则，视为因乙方原因未能购房，乙方已付定金不予退还。1、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、商品房买卖合同示范文本及《认购协议书》。2、南宁江南万达广场项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预（销）售许可证》、项目本身及周边不利因素及公用建筑面积分摊情况说明等政府主管部门要求公示的其他文件。3、乙方将签订的商品房买卖合同及补充协议、《临时管理规约》和《前期物业服务合同》。4、乙方所认购商品房的合同附图、装饰设备标准。上述文件的内容以甲方张贴在南宁江南万达广场售楼处的版本为准。二、1、乙方自愿认购甲方开发建设的位于南宁江南万达广场商品房（下称“该商品房”），并确认该商品房子建筑面积约为94.47平方米，套内建筑面积约为62.16平方米，该商品房具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同为准，实际交付时以南宁市房屋产权登记机关备案的数据为准，该商品房按套内建筑面积计算购房款，该商品房单价为人民币24545.06元／平方米（套内建筑面积），购房款总价为人民币1525721元。三、乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金人民币贰拾万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。乙方未按本条约定足额交纳定金不影响本认购协议中定金条款的效力。五、乙方须在签订本认购协议后七日内，即应于2015年9月19日前，持本认购协议（原件）、定金（发票）收据（原件）、签订商品房买卖合同的资料、甲方要求的其他手续资料及全部购房款（如为按揭贷款或分期付款购房，则为首期房款）到甲方售楼处，在向甲方交纳全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首其房款）及其他全部款项后，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。甲方如变更签约时间、地点、应按照本认购协议约定的方式书面通知乙方；如甲方未向乙方发出变更通知，则签约时间、地点按照本条执行，无需甲方再次通知乙方。六、认购协议终止、解除及没收定金：1、如因乙方未带齐第五条约定资料或未交纳全部购房款（如为按揭贷款或分期付款购房，则为首期房款）或因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，乙方即构成违约，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议，且乙方自行承担因此遭受的全部损失。
2015年9月12日，原告黎秋文通过银联POS刷卡消费的形式向被告南宁江南万达广场投资有限公司支付了50000元定金，被告南宁江南万达广场投资有限公司为原告黎秋文出具了相应的销售收款收据。
2015年9月13日，原告黎秋文向被告南宁江南万达广场投资有限公司出具了一份《关于修改商品房买卖合同的函》（下称“该函”），该函通过EMS特快专递邮寄并于2015年9月15日为被告南宁江南万达广场投资有限公司职员杨琼所签收。该函内容为：致南宁江南万达广场投资有限公司：2015年9月12日，我前往南宁市江南区南宁江南万达广场售楼处了解楼盘情况，售楼部工作人员杨琼向我推荐该楼盘某号商铺，并承诺江南万达广场建成后绿化率达35%，容积率达4.0，且整个万达广场将会配建建筑面积不少于1890平方米的9班幼儿园一所，该独立商铺安装有水、电、排烟管道（排烟管道安装规格符合国家规定从事餐饮业要求），该商铺适合从事包括饮食在内的任何商业活动，商铺会在2017年1月30日前交付使用，房产证将在商铺交付半年后办理完毕即2017年7月30日前办理完毕。听了杨琼的介绍我就当场签订认购协议书（编号：0000414）并交纳5万元定金。现我要求将以上工作人员的承诺写进我与贵公司即将签订的《商品房买卖合同》或补充协议中，以充分保障我的权益。这是我对即将签订的《商品房买卖合同》或补充协议的修改意见，希望得到贵公司的同意。认购人：黎秋文。
2015年11月11日，北京市尚衡律师事务所广西分所接受南宁江南万达广场投资有限公司的委托指派彭真凤律师向本案原告黎秋文发送《律师函》，发函要求黎秋文于2015年11月16日前到万达公司售楼处签订《商品房买卖合同》及相关文件并交纳商品房相应款项，否则万达公司将根据《商品房认购协议》第六条的约定，有权解除认购协议，且不返还定金。
2015年12月8日，北京市尚衡律师事务所广西分所再次接受南宁江南万达广场投资有限公司的委托指派彭真凤律师向本案原告黎秋文发送《律师函》，发函要求黎秋文于2015年12月8日前到万达公司售楼处签订《商品房买卖合同》及相关文件并交纳商品房相应款项，否则万达公司将根据《商品房认购协议》第六条的约定，有权解除认购协议，且不返还定金。
附：本案案号（2016）桂0105民初9号
三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、认购协议内容属于格式条款，该格式条款限制了购房者权利，是无效的
一审法院认为，根据《合同法》的规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，要约可以撤回、撤销，承诺可以撤回；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，提供格式条款的一方未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，人民法院应当认定该格式条款无效。在本案中，从《确认书》的外观及条款看，除确认人签字和时间落款外，该《确认书》各条款均为预先拟定打印好；从《确认书》的内容及签字时间看，该《确认书》系被告江南万达公司要求原告黎秋文签订《商品房认购协议》之前进行签字确认，由上可见该《确认书》系格式条款合同。此外，从《确认书》的权利义务关系设置来看，该《确认书》只规定了原告的义务，对被告的义务并未作相应规定；同时该《确认书》第二款规定“乙方确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《南宁市商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下称“商品房买卖合同”）条款没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝拖延签订商品房买卖合同及相关文件，否则，视为因乙方原因未能购房，乙方已付定金不予退还。”，该规定实际上已排除了原告在合同订立过程中享有的磋商、要约、承诺的权利，同时该部分内容外观上亦未作加黑、加粗，被告亦未能举证其已提示原告注意该部分免除被告主要责任、加重原告责任的相关证据，故本院确认该《确认书》第二款关于规定“乙方确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《南宁市商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下称“商品房买卖合同”）条款没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝拖延签订商品房买卖合同及相关文件，否则，视为因乙方原因未能购房，乙方已付定金不予退还。”的该部分条款为无效条款，原告在签订《确认书》后仍有权对其后续订立商品房买卖合同进行进一步磋商、修改和补充的权利。
2、认购协议属于预约合同，双方在签订本约合同前有权对本约合同的条款进行协商
根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。另因《商品房认购协议》第五条明确载明并约定了“乙方须在签订本认购协议后七日内与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。”等相关内容，则该《商品房认购协议》应视为商品房买卖合同的预约合同，而双方在协议中约定的“在签订本认购协议后七日内”签订的商品房买卖合同则为本约合同。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，本案中的预约合同即《商品房认购协议》虽已就房屋的坐落、面积、单价及总价等商品房买卖合同中的核心条款内容作出明确载明并约定，但因商品房买卖合同中关于付款方式、交房时间、房产证件办理事项、配套设施和违约责任等相关主要条款并未在预约合同即《商品房认购协议》有所载明和约定，故原告在签订预约合同即《商品房认购协议》的基础上，仍拥有对后续本约合同即商品房买卖合同等有关条款进行公平、诚信地磋商的权利。对于双方当事人基于真实意思表示所签订的预约合同，对双方当事人均有约束力，预约合同中对主合同中的部分条款已进行明确约定的，视为已决条款，双方当事人均受已决条款约束；对于预约合同中对主合同中的相关条款未进行明确约定的，视为未决条款，双方当事人均得就未决条款进行诚信磋商的权利。故本院对原告已签订的《商品房认购协议》中第一条规定“已阅读并充分理解《商品房买卖合同》的内容并保证不以该合同条款没有理解、无法达成一致或其他任何非方双约定或法律事由为由，拒绝或拖延签订商品房买成合同”确认为排除了当事人进行磋商的权利，确认该条款违背了预约合同的意义和基本特征，确认该条款排除当事人进行磋商权利的部分内容为无效条款内容，当事人不受该条款限制磋商部分内容的约束，当事人对商品房买卖合同仍有进一步磋商的权利。故本院确认本院原被告双方签订《商品房认购协议》后仍有权对商品房购买合同进行修改的权利。
（二）二审法官观点
本案无二审
四、分析意见
1、认购协议属于预约合同，是开发商事先单方拟定重复使用的，属于格式条款。
2、开发商在认购协议中注明购房者在签订认购协议后不能以修改购房合同条款等为由提出解除合同，该约定限制了购房者的权利，排除了开发商的义务，是无效的格式条款。
五、判决结果
1、一审判决结果
解除认购协议，开发商返还认购款并赔偿利息。
2、二审判决结果
本案无二审。
六、争议焦点
1、认购协议的性质是什么？
2、购房者能否解除认购协议？
注：本文系转载，仅供普法学习。
