房屋买卖合同约定过高的违约金能否得到支持？

一、导读
1、房屋买卖合同约定一方违约需要支付对方几十万的违约金是否能得到支持？
 2、如何认定房屋买卖合同违约金是否过高或过低？过高过低的标准是什么？
3、一方认为违约金过高或者过低能否要求调整？如何调整？调整的依据是什么？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2015年10月5日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《房屋买卖协议书》，约定：“……第一条：房屋基本情况。乙方购买甲方合法拥有的坐落于横县××××北路，地号xx，证号：xx，占地面积为34.5平方米，建筑面积为214.15平方米的一栋六层钢混结构房屋。第二条：付款方式。1、双方约定上述房产出售价为柒拾贰万贰仟元整（￥722000.00元）。此房价款为甲方全价。2、在签订本协议当天，乙方通过银行转账方式将首付人民币壹拾万元整（￥100000.00元）汇入甲方在中国农行（户名周福泽，账号82×××11）的银行账户内，余下款肆拾万元整（￥400000.00）于2015年10月12日付清，剩下余款等过户到乙方名字后再到银行抵押贷款，银行放款之日交情（贰拾贰万贰仟元整）。第三条：甲方无条件积极配合乙方办理过户手续，甲方负责过户所产生的费用以及中介费。第四条：甲方负责解决好历史地界问题，以及兄弟姐妹的利益关问题，如发生任何异议纠纷，与乙方无关。第五条：甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后的费用由乙方承担。第六条：违约责任。本合同签订后，双方不得违约，如有违约行为，违约方将支付守约方违约金人民币壹拾万元整。第七条：合同的生效。本合同在甲、乙双方签名之日起生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。”签订协议当天，原告支付被告购房款100000元。
本案争议房产［国有土地使用证号为：xx，房屋所有权证号为：横房权证横州字第××号］登记的土地使用权人及房屋所有权人均为案外人xx，2013年12月18日，被告与xx签订《房屋买卖协议书》一份，约定由xx将本案房产出卖给被告，价款为640000元。被告分别于2013年12月18日、2014年5月1日及2014年9月16日支付购房款340000元、200000元及100000元。2014年9月16日，xx出具《声明》一份给被告，《声明》载明：“本人xx于2013年12月18日将拥有的坐落于横县××××北路，地号xx，证号：xx，占地面积为34.5平方米，建筑面积为214.15平方米的一栋六层钢混结构房屋以总价为陆拾肆万元整（640000元）转让给xx周福泽，当天签订协议并以银行转账方式首付人民币叁拾肆万元整（340000元），汇入xx在农村信用社（户名：xx）账号：62×××36的银行账户内，又于2014年5月1日汇入xx账户贰拾万元整（200000元），又于2014年9月16日汇入xx账户壹拾万元整（100000元），以上房款全部付清，并将相关证件交给周福泽，在此我本人声明，关于以后周福泽对此房屋买卖问题或在买卖过程中有其他纠纷或异议，与本人无关，本人只有权利配合过户手续，其他问题不相关。特此声明。”
原告认为《房屋买卖协议书》无效，请求判令被告返还原告已支付的购房款100000元，及支付原告违约金100000元。经本院就合同效力问题释明后，原告表示若法院认定《房屋买卖协议书》有效，因其已没有资金购买该房产，没有能力履行协议，故请求法院判令解除《房屋买卖协议书》，并判令被告返还原告支付的房款100000元，由原告支付被告违约金（违约金计算：以400000元为基数，自2015年10月13日起至原告起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告则认为《房屋买卖协议书》有效，希望原告能继续履行该协议书。
附：本案案号（2016）桂0127民初88号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、无权处分的房屋买卖合同也是有效的
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告诉称本案房产并非为被告合法拥有，被告对涉案房屋没有处分权，《房屋买卖协议书》应为无效协议，于法相悖，本院不予支持。
2、从他人处购买的房屋未办理过户也可以转让
被告从案外人xx处购买了本案房产，对该房产依法享有所有权、使用权、收益权和处分权。故原告与被告之间签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违背法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，合同双方应正当履行。
3、房屋买卖合同约定违约金过高，法院支持按照总购房款的年利率24%计算违约金
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因原告未能按照协议履行义务，存在违约行为，应承担违约责任，现原告亦同意向被告支付违约金，但仅愿意以400000元为本金，自2015年10月13日起至原告起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，与合同约定的违约金100000元不符。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，综合考虑原告的过错、结合原告违约造成被告的损失。根据公平原则和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，因该规定为根据《中华人民共和国合同法》等法律制定，而该规定保护的借贷双方利息利率为最高不超过年利率24%，故本院支持违约金为35990.79元（违约金计算：以622000元为基数，从2015年10月13日起按年利率24%计算至起诉之日即2016年1月8日止。）。
（二）二审法官观点
本案无二审

四、分析意见
1、无权处分不能作为合同无效的理由。
2、除从开发商处购买尚未交付或办理产权登记的房屋外，从他人处购买的房屋未过户也可以再次转让给他人。
3、房屋买卖合同约定的违约金过高或过低的，都可以要求进行调整，具体调整方式或标准由法官根据合同履行情况、违约情况及给守约方造成的损失酌情认定。

五、判决结果           
1、一审判决结果
合同有效，解除合同，退还购房款，赔偿违约金。
2、二审判决结果
本案无二审。

六、争议焦点
1、房屋买卖合同是否有效？
2、房屋买卖合同是否应当解除？违约金如何计算？

注：本文系转载，仅供普法学习。