没有取得预售许可的商品房能否买卖？合同是否有效？

 
一、导读
1、没有取得预售许可的商品房买卖合同是否有效？
2、购房人是否可以主张返还购房款并要求赔偿损失？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2014年4月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人购买出卖人位于南宁-东盟经济开发区建设路16号“传承府邸”的B栋2单元13a01号房，建筑面积为102.62㎡，其中套内建筑面积为82.68㎡，共用部分与公用房屋建筑面积为19.94㎡，建筑面积单价为人民币4042.95元／㎡，房款总价为肆拾壹万肆仟捌佰捌拾捌元整。同日，原告向被告支付了首期房款166888元、燃气安装费2300元、查档费用220元、房屋维修基金7183元及契税6223元，共计182814元。2016年1月15日，被告向原告出具《承诺函》，约定：1、传承府邸于2016年正月十五后两个月内（即2016年4月22日之前）恢复开工，如不能按期恢复开工，我公司同意退款要求的业主给予全额退款，关于利息或违约金问题按购房合同内的相关规定执行；2、对愿意继续支持并等待的业主，我公司同意按银行同期贷款利息给予补偿（计息时间从交款之日起计至项目恢复开工之日止）；3、按恢复开工时间计，后期的外墙、水电、装修等安装工程的工期需一年左右完工，所以交房时间预计于2017年4月份左右，关于交房时间延迟问题，我公司同意给予业主们相应补偿，具体补偿方案待项目恢复后，我公司再出具合理方案供业主们选择；4、关于房屋单价问题，我公司保证在同楼层同户型的条件下，项目开盘后低于现已出售的单价，我公司同意将差额部分补偿于业主们（不包含我公司或将拿出少量（五套以内）户型等不理想的房子进行推广促销部分）；5、若2017年4月30日前半年按期交房的，按《合同法》或国家相关的法律规定执行。2016年5月31日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本案在庭审过程中，原告申请变更诉讼请求第一项为依法判令双方签订的《商品房买卖合同》无效，并自愿放弃第四项诉讼请求即判令被告支付违约金9140.7元，原告的其他诉讼请求不变。另查明：被告沙龙公司开发的涉案项目传承府邸小区至今未取得商品房预售许可证。
附：本案案号（2016）桂0122民初1156号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、未取得预售许可的商品房不能买卖，由此签订的商品房买卖合同无效
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案沙龙公司在对项目传承府邸小区第B号楼进行预售时，至原告黄锋、梁芝燕起诉前，仍未取得商品房预售许可证，因此，黄锋、梁芝燕与沙龙公司于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》为无效合同。
2、开发商未取得预售许可出售商品房存在过错，购房者没有查明预售许可的法定义务不存在过错，开发商应返还收取购房者的各项费用并赔偿损失
本案中，被告沙龙公司未取得商品房预售许可证便对外预售房屋，违反法律规定，导致合同无效。原告黄锋、梁芝燕没有法定的义务对房屋预售许可证明予以审查，不存在过错，不应当承担合同无效所产生的法律责任。因此，故对被告在履行合同中取得的财产即166888元首期房款、2300元燃气安装费、220元查档费用、7183元房屋维修基金及6223元契税，共计182814元，沙龙公司应当予以返还，并赔偿使用原告购房款期间的利息损失。
（二）二审法官观点
本案无二审。

四、分析意见
1、未取得商品房预售许可不能出售商品房，由此签订的《商品房买卖合同》无效。
2、购房者没有法定义务查验开发商出售的房屋是否取得预售许可，故购房者购买了未取得预售许可的房屋不存在过错，过错方是开发商。合同无效后购房者可以要求开发商退还购房款并赔偿损失。
3、开发商未取得预售许可出售商品房是否属于欺诈行为，购房者是否可以主张双倍返还购房款，存在争议，个人觉得可以尝试争取。
五、判决结果
1、一审判决结果
合同无效开发商退还购房费用赔偿损失。
2、二审判决结果
本案无二审。
六、争议焦点

注：本文系转载，仅供普法学习。