卖方迟延迁户违约申请酌减，买方未举证实际损失，法院判陪6万！
---陈某等与徐某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
【关键词】
迟延迁户延迟支付 首付款 监管资金 违约 资金准备到位 权属转移登记 申请违约金减免 逾期迁户违约金逾期付款违约金
【要点提示】
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法院一般以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、交易双方的过错程度、预期利益等，酌情确定违约金。
【当事人信息】
上诉人：陈某、郑某（原告、反诉被告、买受人）【陈为郑之夫】
被上诉人：徐某（被告、反诉原告、出卖人）
【案情简介】
2016年8月18日，徐某（甲方）与陈某和郑某（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定徐某将涉案卖给陈某和郑某，总价为300万元。第四条规定，第一次，于2016年8月31日，乙方支付76万元；第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方支付30万元，通过资金监管方式划转；第三次，于产权转移登记前一日乙方支付70万元，通过自行交接方式划转。同日，双方签订《补充协议》，第四条约定，经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2017年4月16日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第五条约定，经甲乙双方友好协商同意，乙方承诺在满足过户条件的情况下在2016年10月10日前将标的房屋部分首付款70万元整；资金监管30万元整全部准备到位。否则以成交价万分之十日的违约金赔付甲方，直至钱款到位。
陈某和郑某于2016年8月18日支付定金4万元，于2016年8月31日支付购房款76万元，于2016年10月21日将30万元汇入资金监管账户，于2016年10月28日支付购房款70万元。2016年10月31日，陈某和郑某取得了涉案房屋的所有权证书。2017年11月15日，徐某将涉案房屋上户口迁出。
陈某、郑某诉请判令徐某支付违约金30万元。
徐某反诉：1、判令陈某和郑某连带支付违约金54000元（自2016年10月11日计算至2016年10月28日，共18天）。
【法院判决】
【一审】：
一、徐某支付陈某和郑某逾期迁出户口违约金60000元；
二、【后文揭秘…】；
三、【后文揭秘…】；
四、【后文揭秘…】；
五、【后文揭秘…】。
【二审】：
一、维持一审判决第一项；
二、【反转，后文揭秘…】；
三、驳回陈某、郑某其他诉讼请求；
四、【反转，后文揭秘…】。
【案件解析】
出卖人迟延迁户违约申请酌减，买受人未举证实际损失，法院仅判决6万元！
徐某与陈某和郑某就涉案房屋买卖事宜签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及其《补充协议》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。合同明确约定徐某应于2017年4月16日之前将户口迁出，但其直至2017年11月15日才将户口迁出，徐某上述行为已经构成违约，应向陈某和郑某支付违约金。徐某主张其未按时迁户口的原因系由于陈某和郑某延期付款所致，但徐某在整个买卖交易结束后，仍延迟长达7个月时间履行户口迁出义务，其违约事实明显。
就违约金数额，按照合同约定，未如期将户口迁出的出卖人应当向买受人支付房屋总价款10%的违约金。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中徐某认为违约金过分高于违约造成的损失，申请酌减；就违约造成的实际损失，陈某、郑某并未充分举证证明因徐某逾期迁出户口而遭受的损失，法院以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、徐某的过错程度、预期利益等，酌情确定违约金为6万元。对于陈某和郑某按诉争房屋总价10%请求支付的30万元，法院认为超出6万的24万属于诉讼请求过高的部分，未予支持。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 （第一款）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
注：本文系转载，仅供普法学习。
