资金准备到位是指具备随时支付房款的能力，而非指当然完成钱款的支付!
---陈某等与徐某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】
迟延迁户延迟支付 首付款 监管资金 违约 资金准备到位 权属转移登记  申请违约金减免 逾期迁户违约金逾期付款违约金

【要点提示】
本案中，买卖双方在《补充协议》中约定，2016年10月10日前将首付款及监管资金准备到位，此应理解为上述两笔资金准备到位，从而具备随时支付上述房款的能力，而非当然在该日之前完成钱款的支付，且买卖双方完成权属转移登记的时间未超过合同约定的90日。因此买受人于2016年10月21日将30万元汇入资金监管账户、于2016年10月28日将70万元支付给出卖人，未违反双方合同约定，不构成违约。

【当事人信息】
上诉人：陈某、郑某（原告、反诉被告、买受人）【陈为郑之夫】
被上诉人：徐某（被告、反诉原告、出卖人）

【案情简介】
2016年8月18日，徐某（甲方）与陈某和郑某（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定徐某将涉案卖给陈某和郑某，总价为300万元。第四条规定，第一次，于2016年8月31日，乙方支付76万元；第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方支付30万元，通过资金监管方式划转；第三次，于产权转移登记前一日乙方支付70万元，通过自行交接方式划转。同日，双方签订《补充协议》，第四条约定，经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2017年4月16日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第五条约定，经甲乙双方友好协商同意，乙方承诺在满足过户条件的情况下在2016年10月10日前将标的房屋部分首付款70万元整；资金监管30万元整全部准备到位。否则以成交价万分之十日的违约金赔付甲方，直至钱款到位。
陈某和郑某于2016年8月18日支付定金4万元，于2016年8月31日支付购房款76万元，于2016年10月21日将30万元汇入资金监管账户，于2016年10月28日支付购房款70万元。2016年10月31日，陈某和郑某取得了涉案房屋的所有权证书。2017年11月15日，徐某将涉案房屋上户口迁出。
陈某、郑某诉请判令徐某支付违约金30万元。
徐某反诉：1、判令陈某和郑某连带支付违约金54000元（自2016年10月11日计算至2016年10月28日，共18天）。

【法院判决】
【一审】：
一、徐某支付陈某和郑某逾期迁出户口违约金60000元；
二、陈某和郑某支付徐某逾期付款违约金54000元；
三、以上第一、二项折抵后，徐某支付陈某和郑某逾期迁出户口的违约金6000元；
四、驳回陈某和郑某的其他诉讼请求；
五、驳回徐某的其他反诉请求。
【二审】：
一、维持一审判决第一项；
二、撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项；
三、驳回陈某、郑某其他诉讼请求；
四、驳回徐某反诉请求。

【案件解析】
资金准备到位是指具备随时支付房款的能力，而非指当然完成钱款的支付!
一审法院认为：就陈某和郑某于2016年10月28日支付购房款70万元的行为是否构成延迟履行，双方对合同约定该笔款项的具体履行时间存在争议。有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。关于《补充协议》第五条中“部分首付款70万元”具体应对应哪笔款项的问题，《北京市存量房屋买卖合同》中并无关于首付款的明确表述，但结合相关条款，首付款应指除定金和拟贷款金额外的款项，《北京市存量房屋买卖合同》中约定该部分款项分为三次给付，分别为2016年8月31日支付76万元，办理房屋所有权转移登记当天支付30万元资金监管，产权转移登记前一日支付70万元。陈某和郑某确于2016年8月31日支付76万元，可见，陈某和郑某于2016年10月28日给付的70万元应对应上述三笔中第三笔的款项，即在《北京市存量房屋买卖合同》中约定应于产权转移登记前一日支付的70万元。根据《补充协议》中第九条第3款规定，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准，可见《补充协议》对《买卖合同》中第三笔付款时间进行了变更，定于在2016年10月10日之前。合同明确约定陈某和郑某应在2016年10月10日前将首付款人民币70万元和资金监管30万元准备到位，但于2016年10月21日才将30万元汇入资金监管账户、于2016年10月28日才将70万元支付给徐某，陈某和郑某上述行为构成违约，应向徐某支付违约金。
二审法院则认为：《北京市存量房屋买卖合同》约定，陈某和郑某于办理房屋所有权转移登记当天通过资金监管方式向徐某支付30万元，陈某和郑某于产权转移登记前一日通过自行交接方式向徐某支付70万元。而《补充协议》约定，陈某和郑某应在2016年10月10日前将首付款人民币70万元和资金监管30万元全部准备到位。按照《补充协议》约定内容的表述，2016年10月10日前将上述两笔资金准备到位，此应理解为上述两笔资金准备到位，从而具备随时支付上述房款的能力，而非当然在该日之前完成钱款的支付。合同约定双方应在合同签订后90日内完成权属转移登记，而双方实际完成权属转移登记的时间为2016年10月31日，未超过合同约定的90日。陈某、郑某于2016年10月21日将30万元汇入资金监管账户、于2016年10月28日将70万元支付给徐某，上述两笔房款的支付时间未违反双方合同约定，而《补充协议》中对于上述两笔房款的支付日期并无具体约定，故陈某、郑某支付上述两笔房款的行为并未违约，不应承担违约责任。徐某反诉主张陈某、郑某迟延支付上述两笔房款构成违约，缺乏事实根据，本院对徐某据此提出的要求陈某、郑某支付违约金的反诉请求不予支持。一审判决认定陈某、郑某延迟付款构成违约，并判令陈某、郑某支付逾期付款违约金，系对双方补充协议约定的内容理解错误，二审法院对此予以纠正。我们认为二审法院的定性准确、得当，判决结果较为公平。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 （第一款）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

注：本文系转载，仅供普法学习。