【办案随笔】房屋的部分共有人与第三人签订房屋买卖合同，其效力如何认定？

房屋的部分共有人未经其他共有人同意，擅自与第三人签订房屋买卖合同，其效力究竟如何认定？在此类买卖合同纠纷案件中，其合同效力判断，各地人民法院的做法并不相同，有的认定该买卖合同有效，而有的法院认定该买卖合同无效，也有法院会进一步深究，看无权处分情形下是否符合善意取得条件，如符合才会认定此类买卖合同有效。

对于此类合同效力认定不统一的原因，除了实践中各案情况不尽相同外，还在于对于在法律适用的思维中对物权行为与债权行为未予清晰区分。

2007年10月1日施行的《物权法》第15条确立了合同效力和物权效力区分的原则：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

之后，在2012年7月1日最高人民法院作出的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条内容，则对无权处分情形下所签订的合同效力作了进一步明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

对于无权处分情境下出卖房屋，从最高法法官著作中，也可看出相同的观点，即无论从无权处分合同的效力规定抑或从维护公示、公信原则、保护善意守约方的角度出发，房屋权利登记如果仅为出卖人一人或部分人的，在买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人时，其与出卖人之间签订的买卖合同应认定为有效。

根据《物权法》第106条第1款规定的在“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”、“以合理的价格转让”、“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，则尽管“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的”，但“受让人取得该不动产或者动产的所有权”，其他共有权利人不得主张返还。

当然，在无权处分情境下，依前述最高法《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，买受人如不构成善意取得的，则可向出卖人主张违约责任，显然合同应被认定为有效，才有主张违约责任的余地。

现实中，房屋的部分共有人擅自出售房屋，还有可能存在表见代理的情况，如果房屋权利人登记为数人，在无其他权利人授权的情况下，部分共有人出售共有房屋，其所持房屋产权资料及相应授权手续，导致买受人有理由相信出卖人有代理权，则符合表见代理构成要件，依《民法总则》172条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，买受人有权主张履行合同，取得房屋所有权。

对于房屋的部分共有人擅自出售房屋签订合同的，仅以《物权法》97条规定的未“经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”为依据，进而主张合同无效，理由是不充分的，下述为关于损害第三人利益导致合同或行为无效的相关规定：

《民法通则》第58条　下列民事行为无效：

……

（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

……

《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：

……

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

……

《民法总则》第154条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

可知，在损害他人权益的情形下，合同或民事法律行为被认定为无效，还需满足存在恶意串通情形的条件；即如果有证据证明买受人与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的，该买卖合同方可被认定为无效。否则，房屋的部分共有人与第三人签订房屋买卖合同，应认定为有效。