摘要：因国内房地产市场疲软、政策监管持续收紧，大量房地产企业因融资方式不当、经营管理缺陷等原因进入破产程序。而在我国破产程序追求“利益平衡”的价值取向下，房地产企业破产程序中的金融债权往往就会沦为社会安定的“牺牲品”。因此，金融机构债权人必须积极主动地参与房地产企业破产程序的各个过程，把握好房地产企业进入破产程序前后债权处置的各关键时点，善用破产法律程序设计，维护自身的权益。本文通过梳理房地产企业破产程序中金融债权投后管理和处置要点，以期对相关业界有所裨益。
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引 言
从2008年开始，我国房地产企业进入了高速发展期，房地产开发体量迅速增长。但近年来，随着土地成本的增加、银行对房地产企业信贷的不断收紧、商品房库存积压等问题，导致房地产企业生存愈发艰难。特别是进入2016年后，政府对房地产行业的政策管控持续收紧，确定了对房地产市场采取去库存、对一二线城市限购调控等政策，同时出台规定限制房地产企业的融资渠道。加之近年来国内经济形势下行压力持续增大，不少房产企业存在的融资方式不当、融资成本过高及经营管理缺陷等风险集中爆发，由此导致一批房地产企业因债台高筑、资金链断裂及股东内部矛盾激化等原因陷入破产的境地。
为实现资本运作效率的最大化，房地产企业通常的经营模式即取得一块土地的使用权后，在后续环节中便利用土地使用权抵押、在建工程抵押等方式从银行、信托公司、私募基金、资产管理公司等机构取得资金，并立即投资下一个项目。在叠加资金杠杆的状况下，房地产企业就会面临诸多债务风险，一旦某一个项目的资金流转出现问题，就会产生多米诺骨牌效应，导致房地产公司整体资金链断裂。同样的，一旦房地产企业因资金链断裂而进入破产程序，那么金融机构也将面临巨大的风险。因此，在房地产企业破产程序中如何处妥当置债权就成为相关金融机构所共同关心的一个问题。
本文将从房地产企业进入破产程序前与房地产企业进入破产程序后两个阶段对金融机构债权人如何妥当处置债权这一问题进行探讨。同时，为更好地进行说明，本文还将穿插援引A房地产公司破产重整一案的相关事实与办理情况。
案例背景：A房地产公司是一家大型综合性房地产集团，因A房企未能按时偿18亿港元款项，H银行遂宣布A房企违约，进而引发A房企对其他金融债权人、债券等融资的交叉违约。此外，A房企又因未能支付一笔8000万元的债权利息而引发一系列连锁反应，金融机构债权人对企业进行了诉前保全，在一周的时间内，向法院申请对A房企的若干资产进行诉前财产保全的金融机构数量迅速上升到19家。同时，企业的数个银行账户由于其他债权人申请而被数间银行冻结和扣划，近10亿元的流动资金被冻结而无法使用，当年年末A房企的非受限制现金不足2亿元，现金流严重枯竭，在协调无果的情况下，A房企进入破产重整程序。
一、进入破产程序前的金融债权投后管理与处置
在房地产企业进入破产程序前金融机构债权人就应当对其债权等权益的处置预先部署，以应对可能出现的危机。并且，对于金融机构债权人而言，在房地产企业已出现资金链断裂、偿债困难，但尚未进入破产程序的这一期间也是风险爆发最为集中的时期，一旦错过适当的处置时机，房地产企业便有可能通过剥离、转移核心资产等方式侵害债权人的权益。因此，金融机构需要重点关注以下几个方面：
(一)加强对房企经营状况的实时监控
金融机构通过不同途径向房地产企业发放投资款后，还应当继续对房地产开发企业进行严格的监管，在投资协议中就对投后管理的措施、监管程序等予以约定，如约定提高房企开发项目的自有资本金比例要求；约定房地产企业向投资人定期进行财务汇报的制度；投资人向被投房地产企业派驻管理人员；金融机构控制被投企业证照、印章等的方式，实现对房地产企业的资本金、现金流和财务状况的监控，即便被投房地产企业出现资金流转困难等情况，金融机构也能够在第一时间了解情况，并采取相应的处置措施，甚至在房地产企业进入破产程序前完成对债权的快速处置，实现顺利退出。同时，一定的监管措施也能够督促被投房地产企业高效稳健运营、控制投资风险。
(二)对债务人偿债能力、债权债务关系进行梳理进行调查、梳理
金融债权人在知悉被投房地产企业出现债务危机时，应当立即聘请第三方机构对债务人偿债能力、债权债务关系进行梳理进行调查、梳理。在A房地产公司破产重整一案中，B银行在知悉A房企出现偿债危机后，迅速聘请了某第三方机构作为财务顾问对A房企集团开展偿债能力调查与分析，梳理出企业真实的财务状况。调查结果显示，由于项目所在地房地产市场向好，债权人无需大幅下调利率，适当延长融资期限就有可能帮助企业渡过难关。同时，B银行也在各项目所在地专门聘请了当地知名的会计师事务所对项目现金流进行评估，并将评估结果作为后续对外谈判的重要依据。这些基础数据及资料在日后与债务人、“债委会”、其他各方的谈判中发挥了重要的作用。
另外，由于目前房地产开发的融资方式复杂，也需要对债权债务关系进行梳理。在A房企的某项目中就涉及了多层级的交易结构，包括两层SPV，并嵌入了信托计划，还设计了信托受益权的即期与远期转让。在该项目融资中，B银行虽然承担着实质性的信用风险，但却并非是法律层面上的债权人，难以直接向融资方直接求偿。B银行将原交易结构中的所有合同收集后汇总分析，根据相关信息还原出真实的交易结构，并从法律层面厘清了B银行、资金方、基金管理公司、A房企等相关方的权利义务关系。并在此基础上与相关方沟通协调、寻找共同利益，促使相关方积极行权，从而把握住了债权处置的关键时机。
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(三)及时启动诉前保全等法律程序
在房地产企业进入破产程序前，由于缺少司法机关或破产管理人等第三方的介入，一旦作为债务人的房地产企业存在恶意转移核心资产行为，金融机构等债权人的权益便可能受到侵害。因此，为了争取处置先机、保障自身的合法权益，金融机构债权人应当在察觉被投房地产企业出现偿债困难情况时立即就其债权向人民法院申请采取财产保全措施。通过快速推进司法程序，预防债务人转移资产，同时也能够掌握后续谈判的主动权。
在A房地产公司破产重整一案中，B银行为控制损失，在对债务人及担保人资产进行全面摸排的基础上，积极协调通道方及基金公司，根据借款合同、担保合同等法律文件依法申请采取诉前保全措施，累计查封53项资产，对应B银行债权金额15亿元。采取司法查封手段保全资产，成功地防止了债务人转移、隐匿和处分资产，最大限度地维护债权人自身合法权益。并且，由于处置及时，B银行业掌握了A房企大量的财产信息，发现了A房企挪用项目融资款的行为，B银行结合债务人的股权关系、资产状况等因素，分析出被挪用资金的去向，落实了新的承债主体。
(四)及时申请启动破产重整程序
在启动诉前保全程序并与债务人进行沟通、谈判等都无法解决债务危机的情况下，金融机构债权人就应当及时向人民法院申请启动破产重整程序，以避免房地产企业经营状况、财务状况进一步恶化。需要注意的是，目前在我国房地产公司通常的经营模式下，每个房地产公司都必然存在若干关联企业，作为债权人的金融机构也应当对这些关联企业提起合并破产重整，合并破产重整对于金融机构债权人的意义在于：
?1.将关联公司合并重整，债权人一并受偿，可以有效防止形式意义上的壳公司破产，将破产企业及关联公司资产和利益的转移还原，最终纳入总体清算财产之内，有效遏制关联公司间利用关联关系非法转移资产、利益，逃避债务，损害公司全部债权人利益。
?2.将关联公司合并重整，能够提高诉讼效率，节约破产费用。在A房地产公司破产重整一案中，A房企就存在重复融资及资金挪用问题突出，大量表外融资被集团总部抽调混用，导致金融债权被悬空等情况，重整和清算时准确区分非常困难，可能会对资产或者负债重复计算，既浪费时间精力，还降低准确性，合并破产将简化程序，有效降低成本。
?3.债务人与其关联公司合并破产/重整也利于寻找意向投资方。在债权债务不明确、资产不明确、财务不明确的情况下，意向投资人不会作出投资的决定，不利于重整工作的开展；现行破产法律体系下的破产撤销权、破产无效和法人人格否认均无法在进入破产程序后关联企业财产难以区分的情况下发挥作用，也均无法解决关联企业之间的不当交易行为。只有将A房企与各关联公司共同实施破产重整或者同步处理，才能从根本上查清A房企和各关联公司的资产情况、财务状况，也才能更好的开展后续的重整工作。
注：本文系转载，仅供普法学习。
