合法占有事由消失后继续占有他人房屋是否应当支付房屋占用费？

 
一、导读
1、部分共有人擅自处分共有房屋，合同是否有效？因部分共有人擅自处分共有房屋导致合同无法履行，责任如何承担？
2、合法占有房屋事由消失后，当事人是否应当退还房屋，当事人未及时退还房屋的是否应当支付占用费？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
南宁市兴宁区园湖北路127号畔园居735号房由覃小璇、侯某某共同所有。覃心璇是侯某某的母亲。2010年8月11日，覃心璇代覃小璇、侯某某（甲方、卖方）与傅东（乙方、买方）、第三人南宁弘泰公司（丙方、经纪方）签订一份《房屋买卖代办合同》，约定：丙方接受甲、乙双方共同委托，协助办理房屋产权转移登记手续即购房按揭贷款手续等房屋买卖经纪服务，甲方将产权属于侯某某、覃小璇所有的南宁市兴宁区园湖北路127号735号房出售给乙方，房屋售价为212000元，乙方于签订合同之日支付购房定金20000元，购房余款由乙方向银行申请银行购房按揭贷款，甲方应于2010年11月20日前向乙方移交房屋，甲、乙双方须于接到丙方的通知之日起2个工作日内协助丙方到南宁市房屋产权交易中心办理该房产的产权转移登记手续。该合同第九条第1款约定“甲、乙任何一方违约，另一方有权终止合同，违约方须向另一方赔偿违约金2万元，如另一方的违约行为导致对方的损失大于所约定的违约金，对方享有索赔的权利”。该合同还对其他事项进行了约定。覃心璇代覃小璇、侯某某在该合同“甲方”处签字、捺印。2010年8月11日，覃心璇代覃小璇、侯某某出具收条，记载收到傅东交来的购房定金20000元。同日，第三人南宁弘泰公司出具收条，记载收到傅东交付的代办服务费和按揭费4000元。签订合同后，覃心璇向傅东交付了讼争房屋，傅东支付了房屋的银行按揭款2100元，由于覃小璇对覃心璇代签合同的行为不予追认，且傅东、被告对办理过户手续是否需要侯某某的父亲签字的问题存在争议，讼争房屋的银行按揭手续未能顺利办理，在覃心璇的多次要求下，傅东于2013年12月15日搬离了讼争房屋。傅东遂于2014年1月8日以覃心璇违约为向法院提起诉讼。覃心璇、侯某某以覃心璇未征得覃小璇的书面同意代为签订合同、傅东占有讼争房屋造成损失为由提起反诉。一审庭审后，经法院对合同的效力进行释明后，侯某某、覃心璇表示不变更诉讼请求。覃心璇自述已将讼争房屋出租给他人。
附：本案案号（2015）南市少民终字第71号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、当事人不能以无权处分主张合同无效
一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，覃心璇、侯某某以覃心璇的代理行为未经追认为由主张合同无效，与上述法律规定不符，不予采纳。
2、购房人明知出卖人无权处分仍购买房屋，存在过错，应自负合同无法继续履行的部分责任
《房屋买卖代办合同》已明确载明讼争房屋由侯某某、覃小璇共同所有，故签订合同时，傅东应知悉覃心璇并非房屋产权人的情况，而这一客观事实的存在会导致讼争房屋无法顺利完成过户登记的风险，傅东在覃小璇未书面明确授权的情况下仍与覃心璇签订合同，应承担由此可能产生的风险，故傅东对合同未能继续履行的后果亦有过错。综合考量傅东及覃心璇对合同后果的过错程度，本院将违约金酌情调整为1万元。
3、中介公司不存在过错
根据《房屋买卖代办合同》的约定，第三人南宁弘泰公司作为中介公司，在房屋买卖过程中的主要作用是促成买卖双方达成合同合意并为双方提供相关房产过户手续的服务，房屋最终能否过户还取决于合同履行过程中双方的意愿，傅东及覃小璇明知房屋产权共有人均未到场的情况下仍签订《房屋买卖代办合同》，在此情况下，第三人南宁弘泰公司接受委托的行为本身没有过错，傅东及覃心璇主张第三人南宁弘泰公司签订合同时表示其担保讼争房屋可以办理房屋过户手续，无证据予以证实，不予采信。综合上述事实，傅东基于买卖合同法律关系诉请第三人南宁弘泰公司连带承担违约责任并支付违约金，于法无据，不予支持。
（二）二审法官观点
购房人明知出卖人无权处分后仍不退还房屋，构成无权占有，应支付出卖人合理的房屋占用费
傅东支付购房定金和收房入住后，其之后分三次（三个月）代为覃心璇支付了银行按揭款2100元，傅东在知悉不能办理过户手续后，停止支付了第四个月的按揭款700元，三方签订的《房屋买卖代办合同》不能继续履行是在签订合同之后的第四个月就已为各方所知悉。在此情形下，各方除尽力创造过户条件外，也应对《房屋买卖代办合同》不能继续履行而被解除有所心理上和行为上的准备。傅东在得到覃心璇通知搬离房屋后，仍滞留不迁，影响了房屋所有权人对其房屋的合法使用。傅东无合法依据占据了上诉人的房屋，给房屋所有权人造成损失，应承担侵权责任。根据本案的实情，应扣除合理办理过户手续的宽限时间，傅东在入住房屋之后的一年之内可视为合法居住使用，但其超过宽限办理房产过户的一年期后仍占据不搬迁，则属不当占有，应支付物权（房屋）的占用费。根据本院调查到的关于南宁市兴宁区园湖北路畔园居小区出租房的市场价为每月每平方米约20-30元的相关信息，综合考量讼争房屋面积、不当占用的前因后果等因素，本院确定涉案房屋的每月占用费为700元，傅东从2010年10月15日至2011年10月14日可免予支付使用费。

四、分析意见
1、一般来说，当事人不能以无权处分作为合同无效的抗辩。当事人因无权处分合同给对方造成损失的，应当进行赔偿。
2、合法占有房屋事由消失后，占有方应及时退还房屋，否则根据公平合理的原则，非法占有人应支付房屋占用费。
3、本案法院认定中介公司不存在过错值得商榷，中介公司作为专业房屋代理机构，应当核查双方交易标的，排除风险，力促合同履行。

五、判决结果
1、一审判决结果
合同有效，出卖人赔偿购房人损失。
2、二审判决结果
合同有效，出卖人赔偿购房人经济损失，购房人支付出卖人房屋占用费。

六、争议焦点
哪方存在违约行为致使合同不能履行。上诉人在一审的反诉请求是否合法有据。

注：本文系转载，仅供普法学习。