给了首付款后卖房人玩失踪不配合解押也不配合过户怎么办？可以起诉吗？怎么起诉？

一、导读
1、给了首付款后卖房人消失了，或者既不配合解押也不配合过户怎么办？
2、可以起诉吗？如何起诉？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2012年5月27日，被告吴祖宇与广西保利置业集团有限公司（下简称保利公司）签订编号为YS00××号的《南宁市商品房买卖合同》，约定：被告吴祖宇向保利公司购买位于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×单元×号房，总金额为303572元。买受人在签订合同当日支付91572元首期房款，余款向银行申请贷款付清。合同第十七条第3款还约定买受人自行办理房屋所有权登记，出卖人应在商品房交付使用后720日内办理《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。合同签订后，被告吴祖宇按约向保利公司支付首期购房款91572元。2012年8月10日被告吴祖宇作为借款人、保利公司作为保证人与第三人光大银行南宁分行签订《个人贷款合同》，约定被告吴祖宇向光大银行南宁分行贷款212000元用于支付讼争房屋余款，贷款期限从2013年1月11日至2033年1月11日止。第三人光大银行南宁分行对讼争房屋办理了预抵押登记手续。
2015年6月26日，原告黄德华通过中介第三人江山房地产公司与被告吴祖宇签订《存量房买卖合同》，约定被告吴祖宇将位于南宁市江南区五一路180号保利城×栋×单元×号房以320000元的价格出售给原告黄德华。付款方式为：2015年6月26日支付定金10000元、首付款为150000元、贷款为160000元。被告吴祖宇在收到原告黄德华全部房款3日内，将房屋交付给原告。合同还约定：1、买方承担过户税费；2、卖方自行承担银行解押；3、该房屋为空房。签订合同后，原告向第三人江山房地产公司职员吴收炳银行帐户转帐委托其向被告吴祖宇支付讼争房屋定金10000元、首付款150000元。原告黄德华向第三人江山房地产公司支付中介服务费9600元。
原、被告双方就《存量房买卖合同》未尽事宜又签订了一份《协议书》，协议约定：原告已将首付房款160000元支付给中介江山房地产公司吴收炳，现被告吴祖宇已收到107500元，尚余52500元由被告吴祖宇自行向江山房地产公司吴收炳收取；2、双方定于2015年8月23日晚上8点交付讼争房屋；3、被告吴祖宇收完全部首付房款后应协助原告黄德华办理房屋过户及银行变更贷款手续。
2015年8月23日，被告吴祖宇将房屋交付原告黄德华，并将房产资料及锁匙、物业单据等一并移送给原告收执。
2015年11月，被告吴祖宇向原告提出由原告缴纳银行按揭贷款，并将其本人用于缴纳银行按揭贷款的银行卡交给原告，之后原告再无法联系到被告。自2015年11月15日起至2016年7月16日，原告黄德华代缴讼争房屋银行按揭贷款共计16500元。从2016年7月15日起至2016年12月15日止，讼争房屋银行按揭贷款已逾期未还6期。从2013年2月15日起至2016年12月15日止，讼争房屋银行按揭贷款已还本息合计61555.53元，尚欠贷款余额190115.61元。
现讼争房屋所在的南宁市江南区五一路180号保利城12号楼已办理商品房现售备案证明，具备办理产权登记手续条件。因原告一直无法联系到被告吴祖宇，故诉至本院请求判如所请。
审理中，原告申请撤回要求被告吴祖宇返还原告多支付的30000元购房款的诉讼请求。
附：本案案号（2016）桂0105民初2776号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、诉争房屋已符合办证条件，应由卖房人先办理房产登记后再过户给购房人
一审法院认为，讼争房屋系被告吴祖宇向保利公司购买。现讼争房屋已具备办证条件，因被告吴祖宇未如期办理房屋产权登记，阻却了合同的继续履行。原告请求由原告代办相关办证手续，其诉求本意为要求吴祖宇办理讼争房屋产权登记手续，此为吴祖宇应尽之合同义务，故被告吴祖宇应按合同约定办理讼争房屋产权登记手续。
2、购房人可以在替出卖人还清银行欠款后办理房屋解押手续，之后再办理房屋过户变更
被告吴祖宇是以银行按揭贷款方式购买讼争房屋，其与原告约定在被告吴祖宇收完全部首付房款后应协助原告办理房屋过户及银行变更贷款手续，但被告吴祖宇至今均无法联系。第三人光大银行南宁分行表示由于讼争房屋已向光大银行南宁分行办理了抵押权预告登记手续，只有在还清银行贷款本息消灭抵押权预告登记后，房屋才能办理过户登记。原告在庭审中表示愿意由原告先替被告一次性偿还尚欠第三人光大银行南宁分行的全部按揭贷款本息，以办理抵押权注销手续，本院予以准许。原告在还清被告吴祖宇的银行贷款后，第三人光大银行南宁分行应协助办理讼争房屋的抵押权预告登记注销手续。原告如需要申请贷款的，可另行向相关银行机构申请个人住房贷款。
在讼争房屋抵押权注销后，被告吴祖宇有义务协助原告办理讼争房屋产权登记变更手续，原告此项请求，本院予以支持。
（二）二审法官观点
本案无二审。

四、分析意见
1、交了首付款后出卖人拒不配合过户或者玩失踪的，买房人可以去法院起诉要求代还清银行按揭，然后代办理银行解押，然后要求出卖人配合过户，如果出卖人再不配合过户到自己名下，可以直接拿判决书去房产局过户。
2、如果买的是商品房还没办证的，符合办证条件后可以起诉要求开发商办证到卖房人名下，再按照第一条走。

五、判决结果
1、一审判决结果
卖房人配合过户。
2、二审判决结果
本案无二审。

六、争议焦点
1、本案原被告双方签订的《存量房买卖合同》及《协议书》是否合法有效？原告请求由其代被告办理讼争房屋房产证是否合法有据？2、原告请求由原告代被告办理涉案房屋的按揭贷款还款手续和注销抵押登记手续是否合法有据？3、原告请求被告协助办理讼争房屋房产过户手续是否成立？4、原告是否多支付给被告30000元房款？其请求返还是否合法有据？

注：本文系转载，仅供普法学习。