（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

首先，对于不动产买受人主张已严格按合同约定支付全部价款但未提供有效银行转账凭证证据、发票的，应综合有关间接证据、交易习惯从严认定，不可轻信买卖双方的口头陈述。

司法实践中，许多不动产买受人提供的证明已支付价款的证据往往只是出卖人单方出具的收据，对此，“（2017）最高法民终251号”民事判决书、“（2017）最高法民再331号”民事判决书均明确，不动产买受人提交的收款收据非划款凭证并非价款实际支付的直接证据。关于哪些间接证据可以印证，“（2018）最高法民申2705号”民事裁定书中认为，在不动产买受人“主张的付款事实有新丰供销公司出具的《收据》及内部记账凭证、新丰供销公司出纳李中宜银行账户转账记录相印证”的情况下，“原判认定刘洪英已经支付案涉房款，并无不当。”

然而，司法实践中，仍有个别法院仅凭收据就认定不动产买受人已支付价款，显然有失严谨。事实上，因不动产交易涉及的金额动辄几十万甚至数百万，部分买受人主张只能提供收据的原因是现金支付，但在其不能提供银行转款凭证、发票且没有出卖人内部记账凭证等其他间接证据印证的情况下，原则上应从严认定其未实际支付价款。

不过，虽然在不动产买卖中采用大额现金支付的方式不符合交易习惯，但不动产买受人能够提供时间大致符合且能够合理说明其现金来源并有相应证据印证，买卖双方也均认可现金支付的，可综合认定其已支付了价款，比如“（2017）最高法民再286号”民事裁定书中，最高人民法院就根据不动产买受人提供的银行卡明细对账单、借款明细、借款人的取款凭条以及有关书面证言等证据认定不动产买受人已实际支付了价款。

其次，虽然具有证明已实际支付价款的证据，但已支付价款金额与买卖合同约定的金额不相符如何处理？对此，按照“（2018）最高法民申2705号”民事裁定书、“（2018）最高法民申171号”民事裁定书的观点，虽然合同约定的房款总价与不动产买受人提供的银行转账记录证明的已付金额之间有较小差额，但其不动产买受人主张差额为现金支付、差额为支付的逾期违约金或者有其他合理原因的，一般不构成不予认定的理由。

但是，如果合同约定的房款总价与不动产买受人提供的银行转账记录证明的已付金额差额较大，且买受人不能提供双方在查封前签订的变更价款约定的补充协议或者其他合理说明、证据，则不能仅凭买卖双方在执行异议程序中的口头认可而认定合同价款约定已变更、不动产买受人已支付全部价款。

最后，如不动产买受人主张已支付部分价款且有充分证据证明，并按照执行法院要求将剩余价款交付执行的，应认定符合本节规定的条件。但是，如果剩余价款系因买受人违反合同约定逾期未支付的，则可能构成买受人的过错，出卖人由此两年获得针对期过户请求的抗辩权，最终被认定为因自身原因未办理过户登记，而不能排除执行。

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记

首先，所谓“非因买受人自身原因未办理过户登记”强调的是买受人的无过错、不可归责，包括由于地方登记政策限制、出卖人不予配合、因出卖人原因导致不具备过户条件（新建商品房未完税、未办理大产权证）等非买受人原因。之所以要求“非因买受人自身原因”的条件，是因为《执行异议若干规定》第二十八条虽然偏向于不动产买受人，但仍有保持利益平衡之考量，即并不保护怠于行使权利、未履行审慎注意义务或具有其他过错的买受人。

其次，买受人要证明非因自身原因未办理过户登记，应举证证明自身未怠于行使权利，且对未办理过户登记没有明显过错。在“（2018）最高法民申2223号”民事裁定书中，不动产买受人在2012年4月就可以请求办理过户，但直至2017年才起诉要求办理过户，且未能提供证据证明在此之前其曾主张办理权属变更登记的事实，故最高人民法院认定其怠于行使权利，属于因买受人原因未办理过户登记。

在“（2017）最高法民再263号”民事判决书中，不动产买受人主张虽然在2007年时案涉房屋就已交付自身使用，但因出卖人于2009年将案涉房产设定抵押，故存在过户的客观障碍，对此，最高人员法院认为，不动产买受人未及时在房屋抵押前支付全部房款，且未提供证据证明其在房屋被抵押后、查封前主张解除抵押以办理过户登记，故应当承担房产未能过户的相应不利后果。

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