判断不动产受让人是否构成善意取得时应重点审查“善意”与否
——不动产受让人“善意”的判断标准应坚持主客观相结合的原则，不仅要从主观上判断受让人善意无过失，而且要进一步从客观表象推断受让人是否为善意。

关键词：房屋买卖；善意取得；无权处分

规则详解：不动产善意取得制度在审判中有三个重要环节，一是《合同法》第五十二条第（二）项规定的受侵害的第三人与《物权法》第一百零六条规定的善意取得制度下的原所有权人竞合时，第三人主张权利的法律规范适用问题；二是无权处分语境下善意取得的善意的认定；三是善意取得构成时原所有权人权利救济问题。应当依照特殊规范优于一般规范原则适用法律解决案件的性质，在此基础上依照受让人有无重大过失判断受让人是否善意取得，在受让人构成善意取得情形下，依照侵权规范对原所有权人进行救济。

案例索引：（2017）京0115民初14043号，（2018）京02民终3783号，见《人民司法·案例》2018.17，第49-54页。

2出卖人对应告知买受人的房屋重要信息保持沉默可构成欺诈
——房屋买卖合同磋商过程中，出卖人应如实向买受人披露影响房屋交易的重要事实，出卖人未履行披露义务的，可构成欺诈，买受人可申请法院或仲裁机构撤销合同。

关键词：房屋买卖；凶宅；欺诈

规则详解：房屋交易过程中，出卖人对其明知且实际会对房屋买卖合同产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息负有披露义务。在订立合同时，单纯沉默不构成欺诈，但若负有信息披露义务，并因沉默获得利益，则构成欺诈。买受人因欺诈而作出错误意思表示，系可撤销的民事行为。合同撤销后，因欺诈造成买受人损失的，出卖人应承担民事赔偿责任。在我国当前的社会环境下，凶宅往往较正常房屋更难出售，且容易出现价格贬损，因此，对所受房屋是凶宅的，出卖人应向买受人如实告知，否则，买受人可申请撤销合同。

案例索引：（2015）浦民一（民）初字第3599号，见《人民司法·案例》2016.23，第34-36页。

3房屋买卖后未过户并不影响房屋买卖合同的效力
——房屋买卖合同签订后，因故未办理产权变更登记手续，出卖人因房屋拆迁等主张房屋买卖合同无效、解除或撤销房屋买卖合同的，不予支持。

关键词：房屋买卖；解除；拆迁

规则详解：房屋买卖双方当事人签订合同后，一直未办理过户登记，在该房屋遇到拆迁问题时，出卖方为了获取高额拆迁补偿费而提出解除合同返还价款等要求时，即使买受人存在一定的违约行为，也不宜轻易支持出卖人解除合同的请求。而应结合具体案情，按照诚实信用原则，对争议进行认定，维护公平交易秩序，避免让不诚信者因自身的不诚信行为而获益。

案例索引：（2012）讷民初字第148号，（2012）齐民二终字第1265号，（2013）齐民申字第45号，见《人民司法·案例》2016.23，第34-36页。

4一房数卖合同均有效时，权利保护顺位应遵循履行优先原则
——一房数卖合同都有效时，房屋尚未办理产权登记的，应优先履行已受领房屋一方买受人的合同；均未受领的，优先履行先付款一方买受人的合同；均未受领且均未付款的，优先履行订立在先的合同。

关键词：一房数卖；合同有效；备案登记

规则详解：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权变更登记的；均未办理房屋所有权变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依次主张优先履行。

案例索引：（2016）桂03民撤3号，（2017）桂民终75号，见《人民司法·案例》2018.5，第68-71页。

5房产拍卖成交后面积误差的，拍卖合同不必然无效
——拍卖机构在拍卖前已声明对拍卖物进行现状拍卖并告知买受人有权检阅拍卖标的和查阅有关拍卖资料的情况下，拍卖程序合法，标的物有瑕疵不影响拍卖合同的效力。

关键词：房屋拍卖；标的物瑕疵；合同效力

规则详解：《拍卖法》第三十五条规定，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。第六十一条第二款规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。因此，拍卖机构在拍卖前已声明对拍卖物进行现状拍卖并告知买受人有权检阅拍卖标的和查阅有关拍卖资料的情况下，拍卖程序合法即应认定拍卖合同有效，在拍卖不存在其他撤销和违法的情形时，标的物瑕疵不影响拍卖合同效力，委托人和拍卖机构不因此承担瑕疵担保责任。

案例索引：（2015）北民初字第1020号，（2016）豫05民终1034号，重审一审（2016）豫0503民初1201号，重审二审（2017）豫05民终1346号，见《人民司法·案例》2018.17，第71-73页。

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