一、引言
在不动产买卖实践中，从买卖双方签订不动产买卖合同到支付价款、交付不动产，最后到办理不动产过户往往会经历一个较长的阶段，少则几个月，多则几年。然而，在办理不动产过户前，出卖人却可能因自身其他债务被诉，在其名下但已出卖的不动产就会面临被查封的风险，一旦该不动产在执行程序中被查封，申请执行人的债权与不动产买受人请求办理过户的权利就将发生冲突。

按照《民事诉讼法》第二百二十七条规定，此时作为案外人的买受人有权就被查封的不动产执行标的提出异议，理由成立的，则中止对该不动产的执行即解除查封。

根据《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的权利变动以过户登记为准，过户前的不动产所有权仍属于出卖人、被执行人，故按《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，即使不动产已经出卖，但只要未办理过户登记的，人民法院仍可查封该不动产。

此外，即使出卖人、被执行人是开发商，且办理了商品房预售备案登记，但因前述备案登记并不具有对抗第三人和排他的物权效力，其要求过户的权利仍是一种相对的请求权，并不比申请执行人的债权具有法律上的优先效力。

然而，为了保护不动产买受人和维护房地产市场的交易安全与稳定，在德国的不动产期待权的理论支撑下，最高人民法院在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条肯定了可查封已经出卖但未办理过户登记的不动产的同时，又规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。

在此基础上，2015年最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》），其第二十八条进一步规定：

“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

自此，前述《若干规定》第二十八条也成为人民法院审理此类案件的主要依据，笔者以《若干规定》）第二十八条作为关键词在中国裁判文书网搜索后出现的案例数超过3.2万余个，其中2017年有1.5万余个，2018年有8千多个，可见不动产买受人提出执行异议排除执行的纠纷目前出现高发趋势。

虽然《若干规定》第二十八条缺乏物权法律依据，且必将对生效判决文书的可执行性造成较大的不良影响，对申请执行人债权也将造成较巨大损失，但既然已有规定，则只能在现行制度框架下尽可能的平衡申请执行人和不动产买受人的利益，故对于提出执行异议的不动产买受人的主张及证据就应进行严格审查。

对此，最高人民法院“（2017）最高法民再263号”民事判决书也明确，《若干规定》第二十八条“目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。”

但是，实践中却存在个别法院在具体认定上，对证据要求不高、审查不严甚至对具体适用条件认识不清导致申请执行人权利受损的情况，在出卖人与不动产买受人恶意串通难以证明的情况下，如对不动产买受人审查不严，就可能纵容有过错的买受人或者出卖人逃避债务并损害申请执行人合法权益。

因此，对于不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的案件，厘清《若干规定》第二十八条关于能够排除执行的四个条件的具体适用规则就显得尤为重要。

需要说明的是，《若干规定》第二十九条针对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房的执行异议成立条件作出了特殊规定，在条件上相较于《若干规定》第二十八条更宽松，但如不符合若干规定》第二十九条的商品房，符合二十八条规定条件的，也可排除执行。而在本文中，笔者主要分析的是适用于一般情形的《执行异议若干规定》第二十八条。

二、《若干规定》第二十八条适用规则
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

对于不动产买卖合同的效力，在此类纠纷中一般不会存在争议，不动产买卖合同未违反法律行政法规效力性强制性规定的，一般均为合法有效，其关键审查要点在于书面买卖合同签订的时间点是否在人民法院查封之前、是否为倒签，如在人民法院查封之后，则不符合规定的条件，甚至存在恶意串通的风险。

但是，即使符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，仍可能存在恶意串通的可能，故要结合案件实际情况全面考察。在笔者经办的一个案件中，对车位的查封提出执行异议的不动产买受人出具的商品房买卖合同（含配套车位）签订时间为2014年9月，而其商品房预售合同备案登记时间却在2012年9月，且备案登记仅包括商品房而未包括车位，与常理明显矛盾，但执行法院却未查明该情况，就直接认可了买受人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”条件，值得商榷。

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产

首先，除了时间节点应在“人民法院查封之前”以外，此类案件中，申请执行人和不动产买受人往往对于“合法占有”的认定争议较大。如不动产买受人能够提供交房手续证据，且已实际入住或者已作为店面经营，则显然属于合法占有。

而在司法实践中，对于合法占有的认定，是按照物权法意义的“占有”进行认定，即强调对不动产实际享有控制力、管领力，而不局限于自身实际入住或经营使用。对此，“（2018）最高法民申2361号”民事裁定书认为，不动产买受人委托他人对不动产进行装修，并不导致买受人对不动产所具有的事实上控制支配状态之丧失，仍然对不动产享有实际的管领力与支配力，仍然属于法律意义上的实际占有状态。

此外，“（2018）最高法民申2705号”民事裁定书认为，不动产买受人提交其与案外人张某签订的《门面租赁合同》以及张某对应的工商登记档案，能够证明其作为案涉房屋的买受人，在人民法院查封之前就已将案涉房屋出租给案外人张某用于经营，原判认定在一审法院查封案涉房屋之前，不动产买受人已经合法占有案涉房屋，并无不当。

其次，虽然对于不动产买受人实际入住房屋属于“合法占有”一般不存在争议，但如何充分证明“实际入住”却是一个不能忽视且颇具争议的问题。在出卖人、被执行人与不动产买受人均认可房屋已交付的情况下，不动产买受人一般还会提供物业费发票、门禁卡收据、水费收据及采暖费发票等证据证明其已经实际占有使用了该房屋，“（2018）最高法民终222号”民事判决书就是如此认定。

但是，即使提供了前述有关缴费票据，如不能证明缴纳时间在签订买卖合同之后且为其主张的房屋项下缴纳、费用为不动产买受人缴纳的，则仍有可能不被认可，体现了最高人民法院从严审查的原则。比如，“（2017）最高法民再263号”民事判决书中认为，虽然“天柱监理公司提交了水电费缴纳票据。

但是，相关缴纳凭证只显示天柱监理公司缴纳相应金额的水电费，未显示具体缴纳的楼层、房号等内容，因天柱监理公司还购买了鲁昌综合楼第五层房产，故难以证明其所缴纳的是案涉第四层房产的水电费。”

与之类似，在“（2017）最高法民再331号”民事判决书中，对于不动产买受人黄占鳌提供的四份物业费收据，“两张物业费收据缴纳期限为2012年12月1日至2014年11月30日，时间在案涉两份《二手房屋买卖合同》签订日期之前；另外两份物业费收据仅体现出收到业主王喜春物业费855元（一年）及收到业主王宝旭物业费855元（一年），并没有体现出物业费是由黄占鳌缴纳，也没有显示出缴纳的物业费是在案涉两份《二手房屋买卖合同》签订之后。故，黄占鳌所举示证据不足以证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。”

注：本文系转载，仅供普法学习。