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房地产项目联合开发合同性质如何认定?一方主张口头协议解除合同的证明标准有多高?(1)——下篇

发布者:李永强律师|时间:2018年09月12日|分类:房产纠纷 |50人看过


【法院判决】
【一审】1. 解除B公司与A公司于2008年2月27日签订的联合开发合同;2. A公司返还B公司95万元投资款(已扣除某2公司支付的200万元和支付给牛某的10万元),并赔偿违约金61万元;3. A公司于赔偿B公司可得利益损失765.15万元;4. 驳回A公司的反诉请求;5. 驳回B公司的其他诉讼请求。
【二审(改判)】1. 维持一审判决第一、三、四、五项;2. 变更…第二项为:A公司返还B公司95万元投资款。
【再审(重审:再反转)】1. 解除…合同;2.…返还95万元投资款(305万元扣除210万元);3.…赔偿…损失765.15万元;4. 驳回…其他诉讼请求;5. 驳回…反诉请求。
【再审(终审:再改判)】 1.维持再审一审判决第一、四、五项;2.撤销…第二项,改判A公司返还B公司95万元投资款及银行同期贷款利息(自2008年4月16日起计算至本判决执行之日止);3.撤销…第三项,改判A公司给付B公司违约金130万元。

【案件解析】
一、案涉合同性质为合作开发房地产合同还是借款合同?合同是否已经双方协议解除?若没有,现是否符合法定解除条件?
1. 就合作双方所签合同性质问题,从《联合开发合同》的内容来看,A公司与B公司就“案涉”项目开发过程中的诸如项目规模、合作方式、投资比例、双方权利与义务、利润分配、日常经营管理、款项筹集拨付、相关遗留问题处理、违约责任、风险承担等均进行了详细明确的约定,合同内容符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”之规定,应定性为合作开发房地产合同。本案中的《补充协议》第四条“对于乙方在该项目的前期投入的资金300万元在该项目无法经营的情况下,甲方必须归还乙方的投资款300万元及利息15万整”的内容,系A公司与B公司就《联合开发合同》不能继续履行时责任如何分担所作的约定,显而易见,该约定是以保证B公司能够在本案合作项目无法开发经营之际安全收回其投入资金为目的,并不能改变《联合开发合同》共同投资、共享利润、共担风险的合作开发房地产合同的性质。因此,A公司以前述《补充合同》相关约定,主张本案的《联合开发合同》系借款合同,与事实不符,本院未予采信。
2. 关于案涉合同是否已经口头解除问题,合同的解除,是合同有效成立后,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系归于消灭的行为。首先,A公司主张双方2008年5月23日已经口头解除合同并无充足证据予以证明。A公司提交的《印鉴更换通知书》、2008年5月23日给牛某还款5万元的凭证,仅可证明A公司与B公司之间就共管账户的银行预留印鉴更换、余额处理曾达成一致性意见,不能由此推定B公司与A公司就解除合同已达成合意。同时,2008年4月15日A公司向牛某汇款45万元的回单上亦注明“还款”。同为“还款”,A公司却单就2008年5月23日凭证上的“还款”,二字的意义解释为归还B公司投资款,未免牵强;其次,A公司的口头解除合同主张与B公司提供的加盖A公司印章的2008年6月4日承诺书和2008年11月9日A公司还向B公司时任代理人牛某借款5万元等事实相悖。2008年6月4日,A公司向B公司出具承诺书,载明:“经甲、乙双方协商,甲方应在2008年6月9日对某“案涉”项目进行施工建设,如果在2008年6月9日没有开工建设,甲方同意乙方撤出已投入的共计人民币307.3万元,甲方应在自乙方撤资之日起七个工作日内把乙方的投资款和前期费用付清。”该承诺书表明,在2008年6月4日A公司与B公司仍就项目开工时间等事项进行协商沟通,这一事实明显与A公司认为2008年5月23日已与B公司解除合同的主张相悖。
综上,共管帐户上撤回B公司人员的印鉴、B公司收到5万元、200万元以及B公司人员在某建设局撤回保证金申请上的签字等行为,均不能说明B公司关于撤资的明确意思表示,也不能说明双方对于撤销或解除合同达成了协议。A公司未能证明解除合同的口头协议的存在,亦无书面证据,仅A公司打款和B公司收款这些行为不能说明合同已经解除,应予认定双方的合同并未解除。
3.关于案涉合同现在是否可按当事人诉请予以解除问题,根据《合同法》第94条第二项规定:“在履行期限届期之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除。”第四项规定:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以要求解除合同。”由于A公司不履行合同主要义务,违背诚实信用原则抛开B公司单独进行开发,致使《联合开发合同》的目的不能实现,双方合作的信任基础已经破坏,符合前述法律规定的情形,故法院支持了B公司要求与A公司解除《联合开发合同》的诉讼请求。

二、案涉合作开发的双方公司是否均存在违约行为,应否各自承担相应违约责任?(待述…)

三、抛开合作伙伴单独进行房地产项目开发,可得利益损失该怎样赔偿?历经四次审判,各判决在认定以可得利益损失为主的具体违约责任赔偿问题上为何存在差异?(待述…)

【涉案法条】
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
《中华人民共和国合同法》
第十条 当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。
第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。

注:本文系转载,仅供普法学习。

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