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法院为何未将案涉房地产项目开发合作中出资未到位一方认定为违约方 如何认定一方是否存在排斥对方参与经营

发布者:李永强律师|时间:2018年09月12日|分类:房产纠纷 |45人看过


法院为何未将案涉房地产项目开发合作中出资未到位一方认定为违约方?如何认定一方是否存在排斥对方参与经营违约行为?
——A公司与B公司合资、合作开发房地产合同纠纷(再审)案法律解析2

【关键词】
房地产开发  联合开发合同  解除合同  可得利益损失  违约金  投资款  建设项目  共管账户  

【要点提示】
房地产项目开发合作合同履行过程中,因一方未在合同约定的时间内办理好各种证件,在此情况下,另一方继续投资会承担很大风险,因此另一方未按约定出资到位,不能认定其存在违约行为。一方独自与相关建筑公司签订《建设工程施工合同》、独自取得相关建设手续及预售手续并对另一方予以隐瞒等相关陈述事实,结合该方对合同是否解除在认识上的错误及案件其他证据,可以认定该方在房地产项目的运作经营活动当中排斥对方的参与,构成违约。

【当事人信息】
原告: B公司(反诉被告、二审被上诉人、再审被上诉人)   
被告: A公司(反诉原告、二审上诉人、再审上诉人)

【案情简介】
案涉项目原系某市某房地产开发公司(以下简称某公司)开发,某公司于2007年8月18日将该项目转让给A公司。2008年初,A公司邀请B公司共同开发,向B公司出示了“案涉项目概况”,显示税后利润为3261.3万元。2008年2月27日,甲方A公司与乙方B公司签订了联合开发合同,主要内容为:...二、项目总投资约8760万元。一期预计2008年3月10日开工建设,投资约4300万元。如因甲方原因未能在协商之日开工,乙方在2日内将先期投资款一次提取走。二期预计在2008年10月份开发建设。三、合作方式。甲乙双方共同对项目进行联合开发,预计前期投资约1300万元,其中甲方出资650万元,乙方出资650万元。双方同意以甲方下设项目部进行报建、开发等相关的法律手续。乙方应在签订合同后2日内把前期投资款100万元打到甲方在项目地的账户上(该帐户由乙方在开户行留有印鉴,双方共同管理)。此款项在该项目贷款或有销售收入进账后归还乙方。四、双方责任。…甲方负责办理前期的法律文书,报建工作。乙方负责项目部的日常开发经营管理工作…。五、利润分配方案。第一期甲乙4:6分成,甲方占4,乙方占6。第二期5:5分成。六…七…八、遗留问题的处理和前期的办理。本合同签订后,以甲方为主开始办理建设项目的前期审批过户手续,包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。合同签订一个月内甲方应办理完毕。九、违约责任。甲、乙双方的违约责任,按违约所涉及的标的额的20%支付违约金,如因违约给对方造成损失还应赔偿。十…2008年4月14日,双方又签订了补充合同,约定:一、在项目开始实施至结束,甲方每个月给乙方1万元,用于乙方在此项目地的住宿、交通补助…。2008年6月4日,A公司给B公司出具承诺书:A公司应在2008年6月9日对项目进行施工建设,如果没有在该日开工建设,A公司同意B公司撤出已投入的共计307.3万元,A公司应在自B公司撤资之日起七个工作日内把投资款和前期费用付清。
合同签订后第二日2月28日,B公司按照合同约定投入100万元,同年4月14日给付A公司5万元,同年4月15日给付200万元,共计305万元。A公司未能在合同约定的一个月内办理完成国有土地使用权证和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预销售许可证等。而是在2009年4月6日、6月12日,A公司才取得了项目的商品房预售许可证,2008年10月25日取得了建设工程规划许可证、2009年2月取得了建设工程施工许可证,并分别与某建筑公司、某建筑安装工程第一有限公司、某2建筑公司等于2009年1月25日签订了建设工程施工合同。2008年4月15日,在双方共管同账户上公司付给牛某45万元,牛某将其中的30万元转让给某公司,余款15万元在牛某手中。2008年5月23日,A公司向开户银行农行某支行申请变更印鉴,将原有的旧样式即A公司章、牛某手章、杨某手章变为新印鉴为A公司章、杨某章。并于同日通过共管账户又向牛某卡号支付5万元。后2009年1月19日A公司通知某2公司给牛某卡上电汇了200万元。
在合同履行期间,A公司在B公司不知情的情况下与某公司于2008年3月18日又重新签订了转让合同,约定将双方2007年8月18日的转让合同作废,并约定2008年5月1日前乙方A公司未能将遗留问题处理完毕,达不到开工条件,甲方某公司有权自行投资建设或与乙方另行协商合作等。
A公司还与某建设局(甲方)在2008年3月26日签订协议,内容为:因案涉项目遗留问题较多,由某公司有偿转让给A公司,并达成如下协议:一、…二、甲方继续履行2004年1月8日与某公司签订协议中约定的优惠政策。三、本协议签订后,乙方需向甲方指定银行存入不低于500万元的建设资金,协议签订后10个工作日内乙方付清某公司所欠甲方征地款2565340万元,同时向甲方交纳开发建设保证金200万元,之后甲方为乙方办理有关转让手续。2008年4月15日A公司向某建设局交纳了200万元(该200万元系B公司牛某转到A公司即合同约定的共管账户)建设项目保证金。

【法院判决】
【一审】1. 解除B公司与A公司于2008年2月27日签订的联合开发合同;2. A公司返还B公司95万元投资款(已扣除某2公司支付的200万元和支付给牛某的10万元),并赔偿违约金61万元;3. A公司于赔偿B公司可得利益损失765.15万元;4. 驳回A公司的反诉请求;5. 驳回B公司的其他诉讼请求。
【二审(改判)】1. 维持一审判决第一、三、四、五项;2. 变更…第二项为:A公司返还B公司95万元投资款。
【再审(重审:再反转)】1. 解除…合同;2.…返还95万元投资款(305万元扣除210万元);3.…赔偿…损失765.15万元;4. 驳回…其他诉讼请求;5. 驳回…反诉请求。
【再审(终审:再改判)】 1.维持再审一审判决第一、四、五项;2.撤销…第二项,改判A公司返还B公司95万元投资款及银行同期贷款利息(自2008年4月16日起计算至本判决执行之日止);3.撤销…第三项,改判A公司给付B公司违约金130万元。

【案件解析】
一、案涉合同性质为合作开发房地产合同还是借款合同?合同是否已经双方协议解除?若没有,现是否符合法定解除条件?
(见本网站推文:房地产项目联合开发合同性质如何认定?一方主张口头协议解除合同的证明标准有多高?(1))

二、案涉合作开发的两方公司是否均存在违约行为,应否各自承担相应违约责任?
1. B公司是否违约问题
首先,《联合开发合同》约定案涉项目前期投资约1300万元,A公司、B公司各出资650万元,但合同并未对各方出资650万元的期限予以约定, A公司认为B公司投资不到位,因其请求的该项事实在《联合开发合同》中无具体明确约定,无法认定B公司的违约责任;另外,合同履行过程中,因A公司未在合同约定的时间内办理好各种证件,在此情况下,B公司继续投资会承担很大风险,因此B公司未按约定出资到位,不能认定其存在违约行为。
其次,在合同履行过程中,A公司通过共管账户、某技术有限公司向牛某个人银行卡共汇入205万元。B公司就此未提异议,并不能证明B公司系未经A公司同意而单方撤资;并且A公司认为B公司在合同履行过程中有单方撤资的违约行为与其始终主张《联合开发合同》已于2008年5月23日经双方协商一致已解除的理由相矛盾,因为合同解除后,未履行的部分不再履行,不会产生相应的违约行为。
最后,A公司于2008年4月15日通过共管账户向牛某汇款45万元,B公司向某公司支付30万元后余款15万元由牛某持有,该笔款项是A公司对《补充协议》中“每个月给乙方人民币壹万元用于乙方在项目地的住宿、交通补助”的履行,亦或是B公司违约占用项目资金,双方说法不一。就此,应结合2008年4月15日前后的合同履行情况予以评析:在该笔款项划拨的前一日即2008年4月14日,A公司与B公司签订《补充协议》,其中约定“每个月给乙方人民币壹万元用于乙方在项目地的住宿、交通补助”;在2008年6月4日的《承诺书》中A公司认可B公司投资款307.3万元,对该笔款项由B公司占有亦未提出异议,且至起诉前A公司从未以牛某涉嫌侵占向相关部门反映。由此来看,A公司认为B公司占用项目资金,依据不足。综合前述事实,认定该笔款项系A公司对《补充合同》相关条款的履行为宜。
有鉴于上,B公司在《联合开发合同》的履行过程中,并无违约行为。
2. A公司是否存在违约行为问题
A公司并未按照合同约定,按照与B公司投入资金的相等比例向共管账户汇入前期投资款及相关费用(A公司虽提供了其在该项目的资金投入情况,B公司不予认可,且与联合开发合同约定的支出用款应以双方审核签字确认后方为有效的规定相悖,对此法院未采信),亦未在“合同签定后一个月内”即2008年2月27日至2008年3月27日这一期间内办理完毕相关证照。同时,根据A公司在原审及再审审理中始终主张案涉项目已于2008年12月26日被某公司收回、2009年1月23日A公司独自与相关建筑公司签订《建设工程施工合同》、独自取得相关建设手续及预售手续并对B公司予以隐瞒等相关陈述事实,结合A公司对合同是否解除在认识上的错误及本案其他证据,可以认定A公司在案涉项目的运作经营活动当中排斥B公司的参与。上述事实表明,A公司未按照《联合开发合同》的约定履行合同义务,违反诚实信用原则,排斥B公司参与经营,已构成违约。

三、抛开合作伙伴单独进行房地产项目开发,可得利益损失该怎样赔偿?历经四次审判,各判决在认定以可得利益损失为主的具体违约责任赔偿问题上为何存在差异?(待述…)

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
… (四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。
第六十七条 当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。


注:本文系转载,仅供普法学习。

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