房地产项目联合开发合同性质如何认定？一方主张口头协议解除合同的证明标准有多高？（1）——上篇

房地产项目联合开发合同性质如何认定？一方主张口头协议解除合同的证明标准有多高？
——A公司与B公司合资、合作开发房地产合同纠纷（再审）案法律解析1

【关键词】
房地产开发  联合开发合同  解除合同  可得利益损失  违约金  投资款  建设项目  共管账户

【要点提示】
合作开发房地产项目合同的性质判断要综合考察合同是否就项目开发过程中的诸如项目规模、双方权利与义务、利润分配、违约责任、风险承担等均进行了详细明确的约定，部分以保证投资方能够在项目无法履行之际安全收回投资款的责任分担条款约定，并不能改变以共同投资、共享利润、共担风险为本质特征的合作开发房地产合同的性质。在有双方后续合意签订承诺书能表明双方仍就项目开工时间等事项进行过协商沟通情况下，单凭共管帐户上撤回一方人员印鉴、一方打款与另一方收款等系列事实行为，均不能说明另一方前期存在撤资的明确意思表示，也不能说明双方前期对于撤销或解除合同曾达成过口头协议。

【当事人信息】
原告： B公司（反诉被告、二审被上诉人、再审被上诉人）   
被告： A公司（反诉原告、二审上诉人、再审上诉人）

【案情简介】
案涉项目原系某市某房地产开发公司（以下简称某公司）开发，某公司于2007年8月18日将该项目转让给A公司。2008年初，A公司邀请B公司共同开发，向B公司出示了“案涉项目概况”，显示税后利润为3261.3万元。2008年2月27日，甲方A公司与乙方B公司签订了联合开发合同，主要内容为：...二、项目总投资约8760万元。一期预计2008年3月10日开工建设，投资约4300万元。如因甲方原因未能在协商之日开工，乙方在2日内将先期投资款一次提取走。二期预计在2008年10月份开发建设。三、合作方式。甲乙双方共同对项目进行联合开发，预计前期投资约1300万元，其中甲方出资650万元，乙方出资650万元。双方同意以甲方下设项目部进行报建、开发等相关的法律手续。乙方应在签订合同后2日内把前期投资款100万元打到甲方在项目地的账户上（该帐户由乙方在开户行留有印鉴，双方共同管理）。此款项在该项目贷款或有销售收入进账后归还乙方。四、双方责任。…甲方负责办理前期的法律文书，报建工作。乙方负责项目部的日常开发经营管理工作…。五、利润分配方案。第一期甲乙4：6分成，甲方占4，乙方占6。第二期5：5分成。六…七…八、遗留问题的处理和前期的办理。本合同签订后，以甲方为主开始办理建设项目的前期审批过户手续，包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。合同签订一个月内甲方应办理完毕。九、违约责任。甲、乙双方的违约责任，按违约所涉及的标的额的20%支付违约金，如因违约给对方造成损失还应赔偿。十…2008年4月14日，双方又签订了补充合同，约定：一、在项目开始实施至结束，甲方每个月给乙方1万元，用于乙方在此项目地的住宿、交通补助…。2008年6月4日，A公司给B公司出具承诺书：A公司应在2008年6月9日对项目进行施工建设，如果没有在该日开工建设，A公司同意B公司撤出已投入的共计307.3万元，A公司应在自B公司撤资之日起七个工作日内把投资款和前期费用付清。
合同签订后第二日2月28日，B公司按照合同约定投入100万元，同年4月14日给付A公司5万元，同年4月15日给付200万元，共计305万元。A公司未能在合同约定的一个月内办理完成国有土地使用权证和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预销售许可证等。而是在2009年4月6日、6月12日，A公司才取得了项目的商品房预售许可证，2008年10月25日取得了建设工程规划许可证、2009年2月取得了建设工程施工许可证，并分别与某建筑公司、某建筑安装工程第一有限公司、某2建筑公司等于2009年1月25日签订了建设工程施工合同。2008年4月15日，在双方共管同账户上公司付给牛某45万元，牛某将其中的30万元转让给某公司，余款15万元在牛某手中。2008年5月23日，A公司向开户银行农行某支行申请变更印鉴，将原有的旧样式即A公司章、牛某手章、杨某手章变为新印鉴为A公司章、杨某章。并于同日通过共管账户又向牛某卡号支付5万元。后2009年1月19日A公司通知某2公司给牛某卡上电汇了200万元。
在合同履行期间，A公司在B公司不知情的情况下与某公司于2008年3月18日又重新签订了转让合同，约定将双方2007年8月18日的转让合同作废，并约定2008年5月1日前乙方A公司未能将遗留问题处理完毕，达不到开工条件，甲方某公司有权自行投资建设或与乙方另行协商合作等。
A公司还与某建设局（甲方）在2008年3月26日签订协议，内容为：因案涉项目遗留问题较多，由某公司有偿转让给A公司，并达成如下协议：一、…二、甲方继续履行2004年1月8日与某公司签订协议中约定的优惠政策。三、本协议签订后，乙方需向甲方指定银行存入不低于500万元的建设资金，协议签订后10个工作日内乙方付清某公司所欠甲方征地款2565340万元，同时向甲方交纳开发建设保证金200万元，之后甲方为乙方办理有关转让手续。2008年4月15日A公司向某建设局交纳了200万元（该200万元系B公司牛某转到A公司即合同约定的共管账户）建设项目保证金。

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