四、用途与品牌条款
（一）条款解析
租赁房屋的用途与品牌条款应兼顾法律层面与商业运营的需求，需要租赁双方共同维持/保持租赁房屋的用途/品牌不变。

关于租赁房屋的用途，根据《合同法》第二百一十九条规定：

“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”即，法律上已规定承租人在租赁期限内应按照约定用途使用租赁房屋。

从商业角度考虑，出租人对综合商业体往往已进行统一规划（如负一层规划为餐厅，一层为奢侈品商铺，二层为具有娱乐性质商铺等），如承租人未约定用途使用租赁房屋，则将影响出租人的商业规划，进而影响租赁商铺所在物业的整体运营。

《合同法》第二百一十六条约定：

“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”即，出租人除了按约定交付租赁物的义务之外，还负有提供符合承租人租赁用途的适格租赁物之义务，例如，出租人针对开设餐厅的租赁用途，应向承租人配备消防、排水排污排烟管道等配套设施。

关于租赁房屋的品牌，商业地产租赁中，出租人引进特定业态/特定知名品牌的承租人，是基于整个商业物业的运营规划的考虑，也是基于吸引消费者增加商业综合体营运收入的目的。因此，建议约束承租人在合同中做出承诺：按合同约定的用途使用租赁房屋，并保持租赁期间的品牌不变。

（二）注意事项
1．变更租赁用途的程序：如因承租人特殊需求，确需改变租赁房屋用途的，应在租赁合同条款中设置变更用途的前置程序，包括事先向出租人提出申请，向相关政府部门进行报批等。

2．用途及品牌所需证照办理义务：为确保承租人按照约定用途及品牌营业，建议约定承租人在特定期限内向相关政府部门办理经营所需的证照，包括但不限于营业执照、税务登记证、消防验收合格批文、环保验收合格证、卫生许可证、娱乐经营许可证、营业性演出许可证等，并在开业日前向出租人提交前述证照的副本作为备案。同时，出租人具有配合承租人办理前述证照的相关义务。

3．明确具体用途及品牌：为避免争议，建议在租赁合同将具体用途（例如餐饮、服饰、娱乐等）、经营品牌、商号、经营产品类别均进行明确约定。

4．转租／分租应保持品牌不变：若承租人存在对外转租／分租的特殊要求（例如第六节所述“转租／分租至关联企业”的情形），出租人可于条款中限定承租人在前述情况下仍应保持用途、品牌、装修风格等与原品牌相关事项不变。

五、装修装饰条款
（一）条款解析
承租人对租赁房屋进行的装修在民法理论中属于添付物中动产与不动产的附合 ②。《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》(以下简称《房屋租赁合同纠纷司法解释》 )仅就承租人擅自装修及合同终止/解除后装修装饰物的处置作出了规定。

《合同法》第二百二十三条规定：

“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”即，承租人未经过出租人同意擅自进行装修的，可认定为侵害出租人财产权的行为，出租人有权要求承租人承担民事责任，包括但不限于恢复原状、赔偿损失等 ③。

《房屋租赁合同纠纷司法解释》第九条至第十三条则从合同状态（包括合同无效、解除、期限届满）及是否经过出租人同意进行装修装饰（即善意添付及恶意添付）两个角度对装饰装修物的处置进行了约定，具体见下图：
1、承租人经出租人同意装饰装修:
（1）租赁合同无效
装饰装修物未形成附合：
A.出租人同意利用（装饰装修物折价归出租人所有）
B.出租人不同意利用（装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状）

装饰装修物已形成附合：
A.出租人同意利用（装饰装修物折价归出租人所有）
B.出租人不同意利用（由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失）

（2）租赁合同解除
装饰装修物未形成附合：装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。当事人另有约定除外。

装饰装修物已形成附合：
A.因出租人违约导致合同解除（承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持）
B.因承租人违约导致合同解除：
出租人同意利用（出租人在利用价值范围内予以适当补偿）
出租人不同意利用（承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持）
C.因双方违约导致合同解除（剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任）
D.因不可归责于双方事由导致合同解除（剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定）

（3）租赁合同期限届满
装饰装修物未形成附合：装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状，当事人另有约定除外。

装饰装修物已形成附合：承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。

2、承租人未经出租人同意装饰装修:
装饰装修发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持

《房屋租赁合同纠纷司法解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。根据实务中最高人民法院法官对司法解释的解析 ④，现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，一般按照装饰装修造价审计鉴定方法计算；残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减房屋占有使用期消耗的装饰装修价值来确定。因装饰装修造价费用在租赁期限内摊销完毕，因此占有使用期消耗的装饰装修价值即为已履行租赁期限内摊销的装饰装修费用。

（二）注意事项
1．针对法律法规未规定的附合/未附合装饰装修物的处置：对于已形成附合的装饰装修物，因不能拆除或者拆除需花费巨大费用，为了保证充分地实现物的使用价值和效用，房屋租赁合同权利义务关系结束时由出租人取得装饰装修物的所有权较为合理 ⑤。法律法规并未规定对于合同终止或解除时，承租人是否有权自行剥离附合装饰装修物，仅规定了可折价、补偿、共同分担损失。未免疑义，出租人可在商业地产租赁合同中进一步约定承租人不得强行剥离附合装饰装修物的合同义务，以免对租赁物造成毁损，对出租人造成损失。

2．承租人按约定进行装修：商业综合体常常具有统一的装修风格，出租人应对各租户的装修风格进行把控，以符合整体形象。除了设置审核装修设计图的前置程序外，还可设置若承租人未按照审定的装修设计图进行装修的，应承担违约责任。

3．再次装修期：特定承租人因经营风格、形象设计、企业文化方面的改动，会向出租人提出给予较长的“再次装修期”的请求，即商铺在再次装修期间将有权对商铺进行重新装修，期间停业，并无需支付租金等费用。因商铺的翻新对于综合商业体提升商业形象具有益处，在承租人租期较长、品牌较为知名的情况下，出租人可考虑接受该条款。需注意的是，出租人应在条款中对再次装修期的天数进行限制，并约定除了租金以外，实际发生的公共事业费等费用应由承租人自行承担。

注：本文系转载，仅供普法学习。