六、转租条款
（一）条款解析
转租即承租人将租赁物的部分或全部使用权、收益权转让给第三人，其包含的法律关系包括：出租人与承租人之间的租赁合同关系（债权法律关系），承租人与次承租人之间的租赁合同关系（债权法律关系），出租人对租赁物享有的所有权（物权法律关系）。
《合同法》第二百二十四条规定：
“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
根据上述规定，从债权角度，因为出租人与承租人之间存在合同相对性，所以经出租人同意转租的，如次承租人对租赁物造成损害，承租人仍对出租人负有赔偿损失的合同义务；从物权角度，出租人对租赁物具有支配权，即排他性，可禁止第三人妨碍其对物的支配，所以《合同法》以转租是否经所有权人同意为界做出了区分规定。
《房屋租赁合同纠纷司法解释》第15至16条对转租合同的效力做出了规定，详见下图：
转租合同效力：
（1）转租合同有效；
a.出租人同意转租
b.出租人已知或应知转租，六个月内未提异议，推定为同一转租。
（2）转租合同无效；
a.出租人不同意转租
（3）超出租期部分的转租合同无效；
a.出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余期限
同时，第16至18条对次承租人的权利义务进行了规定：
（1）租赁合同纠纷中，法院可将次承租人列为第三人参与诉讼；
（2）次承租人享有向出租人请求代承租人支付租金、违约金的清偿代位权及合同解除抗辩权；
（3）次承租人就代付的租金、违约金对承租人享有追偿权；
（4）出租人可向次承租人请求支付逾期腾房占有使用费。
（二）注意事项
1．建议设置特殊转租情况下的前置程序：商业地产租赁中，从商业经营的稳定性考虑，承租人承租租赁房屋的租赁期限往往较长（一般为五至十年），在前述租期内，承租人存在变更经营主体，或发生重组、合并、股权变更等的可能性，因此承租人通常会向出租人提出在特殊情形下给予承租人将租赁房屋转租或分租予其关联企业的权利。为保护出租人利益，建议在条款中设置转租予关联企业的前置程序，即承租人转租或分租予关联企业，均应通过出租人的书面同意。如因承租人的特殊要求未设置该前置程序，则建议明确“关联企业”的具体定义，包括但不限于全资子公司、控股子公司等更为清晰的表述。
2．出租人配合义务：在发生前述第1款情形时，除了承租人与次承租人直接签订转租合同之外，承租人可能要求出租人履行配合办理相关手续（包括但不限于签订补充协议、重新签订租赁合同等），条款中可约定出租人予以配合，但为了保护出租人利益，可要求原承租人承担连带责任保证。
3．加强对转租过程的监控：在允许承租人进行转租的情况下，出租人应加强对转租过程的监控，例如约定出租人对转租合同进行初步审查，或承租人与次承租人达成转租合同之后，在约定期限内制作副本送出租人备案。其中需注意的是，转租合同的租赁期限不得超过租赁合同的租期，超过部分将被认定为无效。
七、合同解除条款
（一）条款解析
根据《合同法》的规定，合同解除权分为法定解除权及约定解除权。除了《合同法》第九十四条规定以外，针对租赁合同的提前解除，《合同法》租赁合同篇及《房屋租赁合同纠纷司法解释》赋予出租人的法定解除权包括：（1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；（2）承租人未经出租人同意转租的；（3）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的；⑥ （4）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（5）不定期租赁的 ⑦。
赋予承租人的法定解除权包括：（1）因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；（2）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格⑧； （3）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（4）租赁房屋权属有争议的；（5）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；（6）不定期租赁的；（7）“一房数租”的情形，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同的 ⑨。
（二）注意事项
除上述法定解除权之外，合同当事人可以自行约定合同解除权。现就商业地产租赁中常见的合同解除权条款分析如下：
1．逾期开业的合同解除权：首先，基于整体商业综合体统一开业的考虑，通常应在租赁合同中约定承租人开业的具体日期。如承租人未在约定时间开业，特别有些承租人作为占据大面积甚至几个楼层的主力商铺，将对整个商业物业的形象造成极大影响。其次，如前所述，若租金采用与营业额挂钩的收取方式，承租人迟迟不予开业，则出租人无法达到预期的租金收益。综上，除约定逾期开业违约金外，出租人可约定承租人逾期开业达到特定天数后，出租人有权提前解除租赁合同。为公平合理起见，该解除权可排除因出租人原因导致承租人逾期开业的情况。
2．因承租人与第三人纠纷产生的合同解除权：承租人在经营活动中极可能与第三人（消费者、竞争商家、债权人等）产生纠纷，若解决不当，极有可能对商业综合体造成负面影响或对其他租户或第三人造成损害。而出租人作为商业物业的管理方，同时对其他租户负有承诺其正常经营的合同义务，可在租赁合同中约定出租人有权代为解决纠纷，并就因此产生的费用向承租人追偿。纠纷影响恶劣，或对出租人造成损失的，出租人有权解除合同。
3．承租人未按约定营业的合同解除权：如承租人特别是主力商铺未按照约定营业时间开门营业，商业综合体的整体形象及收益也将受到损害；其次，出租人与其他租户可能会约定“清淡期”条款，即当整个商业综合体或整层的商铺营业率未达到某个比例（如80%）的，该租户的商铺有权不营业，且可不予支付租金及物业管理费。若与其他租户存在前述条款，一旦承租人随意停业，出租人需面临向其他租户承担违约责任的风险。因此，出租人更应留意在租赁合同中约束承租人的正常营业时间及设置较重的违约责任。
结语
作为一名专业的商业地产律师，其价值不仅体现在依据法律法规对商业地产租赁合同进行解读与提示风险，更重要的是要通过深入了解合同条款设置背后的商业逻辑进而为客户在法律风险与商业利益之间找到平衡点。律师不应简单的将合同条款分为法律条款与商业条款，仅关注法律条款，而忽视对商业条款的审查。相反，商务律师应该更关注交易背后的商业逻辑，积极通过与客户各部门（包括出租人及承租人）、中介方的沟通，深入了解商业流程（包括物业招商、运营等），加深对交易标的与交易结构的理解，再从商业逻辑的角度来进一步完善合同条款的设置，以达到合同严谨、完整且符合商业目的的要求。
注：本文系转载，仅供普法学习。
